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Para la abogada Nora Pabón el problema tiene dos lecturas: el comercio ilegal y el del propietario que a pesar de atender las normas abre su negocio de forma 'casera', desmejorando el entorno. "Y esto es fatal para el desarrollo de cualquier sector", asegura Pabón, quien reconoce que aún es común que barrios de estratos medio alto y alto compartan zonas de influencia con otros de medio bajo y bajo.

Negocios de garaje

"Los residentes se han acostumbrado a esta tendencia e incluso, asumen los beneficios de los minimercados, las salas de internet, las floristerías y hasta los talleres a tan solo dos o tres cuadras, pero así, a distancia, no revueltos".

De hecho, la mayoría de los residentes de La Castellana, nunca tendrían entre sus planes vivir en Rionegro; tampoco los de Atabanza o Niza Nueve -en la calle 127, cerca de la Autonorte- pensarían trasladarse a Prado Veraniego. Aun así, son usuarios de los servicios que ofrecen.

"Son barrios con 98 por ciento de actividad comercial, desordenados, visualmente saturados que no serían destinos inmediatos de una inversión inmobiliaria, a no ser que se hiciera una ambiciosa renovación urbana. Sin embargo, lo que preocupa es que sectores tradicionalmente residenciales estén deteriorados y desvalorizados", asegura el arquitecto Luis Orjuela.

Para Gloria Bonilla de Almanza, presidenta de la Cámara Colombiana de la Propiedad Raíz, casos como los que se presentan en el barrio Quinta Camacho y sus alrededores, en la zona de influencia de la Avenida 72 sobre la Carrera Novena, en Bogotá, también son preocupantes. Allí hay comercio muy regular, lo mismo que en lugares aledaños al Gimnasio Moderno.

"A estos se suman La Cabrera y el Retiro, donde la influencia de la Carrera 15 y de los edificios de oficinas atrae otro tipo de comercio que deteriora los barrios, con el consecuente cambio de uso", asegura Bonilla, quien considera vital que en las Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ) aprobadas se ponga freno al fenómeno, pues la reglamentación indica que el uso exclusivo es vivienda, con algunas salvedades sobre ejes viales principales".

Jorge Torres, director del Centro de Estudios de la Construcción y el Desarrollo Urbano y Regional (Cenac), asegura que las nuevas localizaciones de sedes corporativas y plantas de producción, entre otros, han sido determinantes en la generación de inventarios de edificaciones sin usos económicos, subutilizadas y, en consecuencia, en proceso de deterioro o abandono.

"Y aunque se podría decir que es un atentado contra la calidad urbanística, este stock puede convertirse en un potencial para el desarrollo de procesos de reconversión: espacio público, equipamiento urbano y ampliación de la oferta de nuevas viviendas", asegura.

Advierte, sin embargo, problemas cuando el desplazamiento se da sin planeación, cuando no hay control urbanístico y cuando se produce porque las familias resuelven sus necesidades de ingresos por la presión de la demanda informal o de pequeña escala.

"Ante esto, los propietarios tienen que enfrentarse a la desvalorización de su propiedad, con el agravante de que en muchos casos las actuales normas urbanísticas restringen proyectos nuevos, sin dejar construir en altura", concluye.

Transformación pero de forma ordenada

Para algunos analistas, los planes de ordenamiento territorial abogan por un desarrollo más controlado, pero el incumplimiento de las normas, la falta de claridad y de control urbano son los cuellos de botella que deben enfrentar la ciudad y sus habitantes, que en caso de denunciar una obra ilegal deben esperar hasta ocho meses para una acción que no siempre es efectiva.

De ahí que se deban considerar los impactos que generen y para eso existen las oficinas de planeación y los consejos municipales y distritales, que expiden normas de uso del suelo.

La abogada Nora Pabón recuerda que el comercio ilegal se detecta con base en el control de obra. "De hecho, la comunidad tiene la responsabilidad ejercerlo y para ello debe acudir a consejos de administración, si es en edificios; a las alcaldías, a través de las autoridades policivas, y a las juntas locales.

"Igualmente, puede ir a las curadurías o a planeación para verificar si el uso está permitido. En el caso de Bogotá puede ingresar a www.sdp.gov.co marcar la dirección el predio para indagar sobre el tema".