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La lectora Consuelo Urrego comenta que es propietaria de dos apartamentos en el Edificio La Soledad, en Bogotá.

"Uno de ellos, ubicado en el primer piso, está al día en sus obligaciones: asistencia a las asambleas y pago de las cuotas, entre otras.

"Hace unos años fuimos contactados por una empresa de telefonía celular para que les permitiéramos instalar una antena en el edificio, que es de nuestra propiedad. Para ello se comprometieron a cancelar un arriendo mensual durante cinco años, por medio de un contrato prorrogable.

"Con base en este acuerdo -aún vigente-, el dinero del arriendo de la antena se destinó durante los primeros años a mejorar el edificio que, valga anotar, tiene 35 años de construcción.

"Como no había necesidad de más inversión, los propietarios repartieron el dinero sobrante entre los apartamentos del segundo, tercer, cuarto y quinto pisos, sin tener en cuenta el del primer piso (mencionado al comienzo). Pese a mis reclamos no me entregaron dinero alguno de participación", comenta la lectora, quien agrega que en el edificio no se ha reformado su reglamento de propiedad horizontal.

"De hecho, se encuentra sometido desde el inicio a la Ley 182 de 1948. Pregunto:

"¿El valor de la cuota mensual de administración se debe cancelar en una suma igual para todos los apartamentos, así unos sean el doble de grandes que los otros.

"Segundo: ¿Se debió tener en cuenta en la repartición del dinero que paga la empresa de telefonía al propietario del inmueble del primer piso? En caso afirmativo, ¿en qué porcentaje por los cánones recibidos y por los proyectados hacia el futuro?

"Finalmente, ¿se debe reformar el reglamento para someterlo a la ley 675 del 2001?"

Respuestas. Las cuotas de administración se deben pagar de acuerdo con lo que determine el reglamento de propiedad horizontal.

La Ley 675 del 2001 establece que se deben liquidar considerando los coeficientes de copropiedad, los cuales -en caso de edificios residenciales- se calculan con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto.

Además, el área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal, en proporción al área privada construida indicando los factores de ponderación utilizados.

Para calcular el coeficiente de copropiedad de los parqueaderos y depósitos, se podrán ponderar los factores de área privada y destinación.

Con respecto a la segunda pregunta, la Ley establece que el dinero recibido por explotación de bienes comunes será para el beneficio común de la copropiedad y se destinará al pago de expensas del edificio o conjunto, o a los gastos de inversión según lo decida la asamblea.

El apartamento 101 pertenece a la copropiedad y su propietaria está contribuyendo a las expensas comunes. De tal manera que también participa en los beneficios derivados del bien común explotado, de acuerdo con su coeficiente de copropiedad.

Finalmente, para someter el edificio a la Ley 675 del 2001 es obligatorio modificar el reglamento con la aprobación de la asamblea de propietarios.

Sin embargo, de acuerdo con la jurisprudencia emitida por la Corte Constitucional (C-488 de 2002 y C-738 de 2002) las normas de orden público de la Ley 675 prevalecerán sobre los reglamentos y las decisiones de los órganos de administración.

*ABOGADA, ASESORA EXTERNA.