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A raíz de la fuerte crisis internacional y de los impactos que esta ha tenido sobre el sector de la vivienda en Estados Unidos, Irlanda o España, han comenzado a subir de tono las voces que dicen que en Colombia podría pasar lo mismo. Según ese punto de vista, comienzan a darse fenómenos de saturación en el inventario de casas y apartamentos, con lo cual podría ocurrir una destorcida de precios similar a la que tuvo lugar a finales de la década pasada.

Sin embargo, una mirada a la evidencia indica que las probabilidades de una debacle son mínimas, tanto por razones de oferta, como de demanda.

Eso no esconde, por supuesto, que el sector de la construcción vaya más lento que en el pasado. Después de haber sido uno de los arietes de la reactivación a lo largo del último lustro, la actividad tuvo un aumento de apenas 0,3 por ciento en el segundo trimestre del 2008. No obstante, dicho resultado tuvo que ver ante todo con las obras civiles, mientras las edificaciones mantuvieron un ritmo elevado que habría comenzado a bajar de velocidad en la segunda mitad del año.

Un indicador en este sentido lo constituyen las licencias aprobadas para nuevas obras. De acuerdo con el Dane, entre enero y septiembre el área autorizada llegó a 13,1 millones de metros cuadrados, 6,4 por ciento menos que en igual período del 2007.

Dentro de este total, fue notoria la reducción de la vivienda -que tiene un peso del 75 por ciento en el ramo- y en particular la de interés social que cayó en 21,2 por ciento. En contraste, otros destinos como oficinas, bodegas, colegios y hospitales siguen bien, con una tendencia al alza. Debido a tales factores, Camacol proyecta una caída cercana al 7 por ciento en el área licenciada, al cierre de diciembre.

Aunque esa no es una buena noticia, un total de metros cuadrados aprobados de unos 17,8 millones es una cifra superior en casi 10 por ciento a la del 2006 y equivale a unas dos veces y media la de 1999. Dicho de otra manera, no hay ningún elemento que sugiera un retroceso crítico en las expectativas, así sean moderadas.

Por otro lado, los propios constructores aceptan que las ventas ya no son tan rápidas como en el pasado reciente, pero eso no indica que no haya. De hecho, las colocaciones de cartera hipotecaria han crecido a una tasa del 11,4 por ciento anual hasta octubre, según la Superintendencia Financiera, mientras las deudas de dudoso recaudo lo han hecho al 9,5 por ciento. Si bien todo indica que han comenzado a salir los 'paracaidistas', como se les llama a los edificadores ocasionales, las firmas especializadas permanecen y siguen con proyectos en desarrollo. Una de las causas es que después de la crisis pasada cambió de manera radical la estructura financiera de las obras. Ahora el nivel de apalancamiento es bajo y son pocos los planes que se inician sin haber alcanzado un nivel mínimo de unidades colocadas en preventa, que garanticen la consecución del punto de equilibrio.

En medio de este panorama, es claro que debe haber un mayor impulso al segmento de vivienda de interés social. Para los conocedores, el gran cuello de botella han sido las diferentes alcaldías que han restringido el uso del suelo, a pesar del inmenso déficit que existe. Ahora hay esperanzas en la suerte de 14 macroproyectos impulsados por el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, en igual número de ciudades, que llevarían a la construcción de 214.000 casas y apartamentos en más de 4.200 hectáreas, a lo largo de los próximos años.

También hay confianza en que la construcción como un todo tenga un repunte, si el subsector de obras civiles logra despegar. Ese parece un objetivo factible, pues los municipios tienen capacidad fiscal para desarrollar su infraestructura física, lo cual serviría para paliar el coletazo de la desaceleración. Así las cosas, Camacol confía en que la actividad crezca entre el uno y el 4 por ciento en el 2009, un número menor que el de los años pasados, pero todavía en terreno positivo que puede incluso llegar a estar por encima del promedio de la economía.