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"Los cambios en los procesos para adquirirla son complicados y las eventuales figuras salvadoras para todos los segmentos del mercado están cargadas de buena voluntad, aunque -por ahora- no reportan mayores resultados".

A pesar de la afirmación, aparentemente desesperanzadora, el arquitecto está empeñado en promover proyectos VIS. Considera que los subsidios de vivienda familiar podrían tener mejor destinación y que es urgente que los alcaldes y gobernadores se comprometan a impulsar este segmento.

"Este cúmulo de situaciones ha generado menos intervención del Estado. Así, mientras este se aleja, el privado arma 'toldo aparte' y no concerta con el sector público, lo que es grave porque frena el desarrollo de una actividad que ha sido lider pero, igualmente, vulnerable a los cambios del entorno, especialmente a los globales", asegura Correal, quien considera un error haber invertido el ahorro nacional en bienes no transables, en vez de dirigirlo a maquinaria o producción.

"El caso de China es ejemplo de lo que se debió hacer", señala el arquitecto, quien consciente de que "lo hecho, hecho está", habló con EL TIEMPO sobre su intención para el 2009.

¿Por qué la VIS, teniendo en cuenta la queja recurrente de que no hay tierra y de que los trámites son excesivos, entre otros inconvenientes?

Los sectores altos se están saturando porque todos nos hemos dedicado a atenderlos en busca de utilidades, luego de un 'bache' de casi cinco años.

Hoy, el reto es llegarles a los estratos bajos, donde realmente está la demanda. Lo ideal sería que el entorno permitiera superar los inconvenientes y facilitara la producción. Desafortunadamente, aún nos falta mucho.

Esto no solo tiene que ver con los trámites y las licencias. Tiene que ver, en el marco de la política pública, con el valor del suelo, con subsidios, con recursos complementarios para la adquisición de la vivienda, etc.

También con la gestión y con esquemas asociativos público-privado. Mientras tanto, hay que trabajar con lo que hay.

Una buena alternativa es promover acciones concertadas con los gobiernos nacionales y municipales e incluso, con otros actores, como la academia.

A propósito, cuál es el aporte de la academia?

Lo que ha venido haciendo el concurso Convive es un ejemplo de lo que se puede hacer. Este, además de fomentar la participación de los arquitectos en temas relacionados con vivienda económica, promoverá la ejecución de los proyectos ganadores en concertación con algunos municipios de la región de la Mojana.

Otros nichos importantes, pero olvidados, son los mejoramientos de vivienda y de barrios. Ahí también hay muchos inconvenientes, pero grandes oportunidades de trabajo y de servicio social.

Insisto, ¿qué oportunidades ve en la VIS si, por el contrario, muchos colegas están mirando otros usos (bodegas, oficinas...)?

Muchas. Estoy de acuerdo en que la complejidad de los procesos es preocupante y, en ese sentido, soy consciente de que debemos especializar la gestión y la promoción inmobiliaria, y no caer en la figura del constructor todero.

Es importante contar con entidades gestoras y cambiar la idea errada de muchos constructores que simplemente esperan que se les transforme el suelo y se les entregue listo para edificar.

El hecho de querer asumir todos los procesos hace que se dilaten. Peor aún cuando no hay gestión entre los sectores público y privado.

El Gobierno les tiene fe a los macroproyectos, de hecho, ya hay 14, ¿qué opina de esa figura?

Hay que evaluarla con detenimiento y como anoté anteriormente, insistirles a los municipios que tienen la oportunidad histórica de proveer suelo para VIS y en tras esa meta, los macroproyectos pueden servir. Sin embargo, no hay que caer en el círculo vicioso de impulsar la producción limitada de un bien costoso para un mercado reducido, pues esto -por obvias razones- genera menos proyectos y por lo tanto, también frena la demanda.

¿Por qué no se está haciendo la VIS a la que usted quiere apostarle en el 2009?

Precisamente, porque no podemos salir de ese círculo vicioso y porque el Estado se ha alejado.

Por eso insisto en que se deben asumir más acciones para gestionar el suelo y los recursos. Igualmente, hay que fortalecer el ahorro programado y mejorar el cierre financiero; aquí entran en juego los recursos complementarios al crédito, imprescindibles para quienes demandan VIS, especialmente si son informales y sin historia bancaria.

Ahí está el otro detalle. Los compradores más afortunados logran un subsidio, pero no tienen crédito complementario y son identificados como sujetos de alto riesgo...

Es cierto. Los instrumentos de apoyo para la política de vivienda han estimulado la financiación a largo plazo a través de beneficios para los instrumentos de captación, como las exenciones de impuesto de renta, o las exenciones para los depósitos en cuentas AFC, para estratos medio y medio alto.

Sin embargo, aplicar la exención a los ingresos provenientes de créditos VIS ha resultado un incentivo importante, que equivaldría a poner un techo a las tasas de interés. Todo esto, respaldado con garantías a los créditos hipotecarios y al leasing habitacional -como la garantía institucional de vivienda social- seguramente estimularía al sector financiero.

A propósito, ¿cómo ve las tasas de interés?

De la crisis de los noventa se aprendieron lecciones y el sector financiero no fue la excepción. A pesar de las decisiones del Emisor las tasas son competitivas y manejables. Obviamente inciden en la construcción, pero no de manera contundente.

Una operación VIS bien planeada y desarrollada debe contar con otros mecanismos de financiamiento. En cuanto al usuario, el impacto tampoco resulta tan significativo ni incide tanto como en otros segmentos.

Insturmentos complementarios

"Si bien resulta necesario fomentar la oferta, también es importante impulsar instrumentos complementarios dirigidos -específicamente- a los promotores", agrega Correal, quien reconoce que la idea de hacer vivienda de interés social resulta muy sensible frente a temas como el costo de los insumos, el flujo de caja, lo que -en consecuencia- afecta el proceso. Esto explica parcialmente la falta de respuesta del sector privado", asegura el arquitecto.

"Por ello se requieren, aún dentro del marco de la economía de mercado, estímulos a la oferta que permitan mejorar la eficiencia del proceso y que garanticen, por lo menos, la recuperación de la inversión por parte de los promotores", señala el arquitecto, quien sugiere que el subsidio familiar de vivienda puede constituirse en un mecanismo de financiamiento en la medida en que el recurso del desembolso anticipado se aplique de manera eficiente".

Gonzalo Correal es miembro de la Sociedad Colombiana de Arquitectos.