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Miercoles 20 de Agosto de 2014

Fallo judicial sobre terraza común para su uso exclusivo en un apartamento

A raíz de la adaptación de los reglamentos a la Ley 675 se determinó que debía pagar una cuota de administración por este uso. Recientemente, al producirse humedad en el piso inferior, la administración le ordenó asumir el mantenimiento de la terraza, pero no lo puede hacer por falta de recursos. Pregunta si es legal esta actuación de la copropiedad, ya que antes no pagaba estos montos.

Respuesta. En varias ocasiones, basada en la Ley y en la jurisprudencia emitida por la Corte Constitucional, he manifestado que el usuario exclusivo es el único que debe asumir el pago de las reparaciones locativas y del deterioro que causen el tenedor o la ejecución de las reparaciones. Claro, advirtiendo que estas obras se derivan del uso de los elementos externos que se utilicen.

En consecuencia, todos los dueños son responsables del pago de mantenimiento y de la conservación del inmueble.Entre estas últimas se destaca la impermeabilización.

Sobre este tema, el abogado Héctor Raúl Villamil, procesalista en propiedad horizontal, nos envió copia de la sentencia emitida por un Juzgado Civil Municipal, que por petición suya declaró la nulidad por objeto ilícito de una previsión consignada en la reforma del reglamento de propiedad horizontal del condominio Portal del Polo, pues se violó la disposición de orden público al obligar al propietario de terrazas u otros bienes comunes de uso exclusivo a asumir las reparaciones para su conservación.

Después de un cuidadoso análisis sin precedentes sobre este tema, el juez ordenó al notario que formalizó la reforma que "al margen de la escritura debe hacer las anotaciones pertinentes". Igualmente, ordenó al Registrador de Instrumentos Públicos hacer lo propio en el folio matriz y en los folios individuales de las unidades del condominio.

Por último condenó en a la copropiedad. (proceso 08-00682-00 Juzgado 47 Civil Municipal).

Con esta decisión quedó sin soporte jurídico la exigencia que los propietarios y la administración hicieron a la usuaria de la terraza para que realizara obras por un valor cercano a los 15 millones de pesos, lo cual -incluso- había sido reforzado por la inspectora de policía al ordenarle que realizará los arreglos. Esta sentencia es, sin duda, un aporte para algunos inspectores y para órganos de administración que injustamente pretenden que quienes tienen terraza asuman gastos de mantenimiento y conservación. 

Construcción amenaza con tumbar un muro

Una lectora comenta que al lado de donde vive (un conjunto de cuatro casas) están haciendo un edificio. "Según tengo entendido debería respetar un retroceso de 5 metros con respecto a nuestras casas, pero la obra va adelantada y ya está muy pegada a nuestro muro. Ellos dicen que tienen licencia de tipología continua, pero quisiera saber si esto es posible ya que el muro queda justo al lado del nuestro donde tenemos el patio de ropas. ¿Qué debo hacer o a quién debo recurrir?".

En primer término, la construcción del edificio debe contar con una licencia expedida, en este caso, por una de las curadurías urbanas de la ciudad. Al iniciar el trámite para obtenerla, la curaduría debe comunicarles la decisión a los vecinos con el fin de que, si lo desean, hagan valer sus derechos. Luego podrán contradecir si el acto no se ajusta a la ley.

Ustedes pueden verificar los planos en la respectiva curaduría y hacer la consulta sobre la norma aplicable. En caso de que el proyecto no cumpla con la licencia ni con las normas, podrán instaurar una querella ante la alcaldía local (asumiendo que el edificio se ubica en Bogotá).

Les recomiendo dirigirse antes al representante legal de la constructora explicando la situación y suscribir con él un acta de vecindad. De todas formas los propietarios y constructores de la obra asumirán cualquier perjuicio que ocasionen a los edificios vecinos.

Publicación
portafolio.co
Sección
Economía
Fecha de publicación
13 de marzo de 2009
Autor
NORA PABÓN GÓMEZ / ESPECIAL PARA EL TIEMPO

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