Una legislación en materia de vivienda, que aún hoy sigue gobernando en Colombia, es una de las herencias buenas que dejó la crisis financiera de finales del siglo pasado en el país, cuando cientos de personas quedaron sin empleo y golpeadas por una amplia inflación se vieron obligadas a devolver a los bancos los inmuebles que habían financiado. Una época donde hubo un amplio apetito por el crédito.
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La norma establece, entre otros criterios, los porcentajes máximos de financiación de vivienda: 70 por ciento para vivienda mayor a VIS, 80 por ciento para vivienda VIS y una tasa límite para los créditos que fija la Junta Directiva del Banco de la República.
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Hoy la dinámica de la economía del país, que no crece al ritmo esperado, (2,8% en el primer trimestre del año), se frena principalmente por el poco valor agregado de la construcción de edificaciones residenciales y no residenciales (-8,8%).
Una dinámica que viene en retroceso desde el año pasado y a la cual el Gobierno quiere darle impulso con una iniciativa con la que busca facilitar el acceso a la vivienda no VIS aumentando el porcentaje de financiación de 70 a 90 por ciento.
La propuesta hace parte de la hoja de ruta que tiene el Ministerio de Vivienda, liderado por Jonathan Malagón, para reactivar el sector. En la pasada convención bancaria, señaló que con esta estrategia se quiere enviar un mensaje de confianza a los constructores y a los compradores “Nuestro objetivo es llegar a las 130.000 unidades anuales”, explicó el ministro de Vivienda.
No obstante, analistas económicos señalan que la propuesta, que tendría que ser reglamentada y aprobada a través de un Consejo Nacional de Política Económica y Social (Conpes), debe ser mirada con cuidado.
Para el exministro de Hacienda Juan Carlos Echeverry, quien en el 2000 pasó a Planeación la Ley de Vivienda que solucionó la crisis del Upac generada por el amplio endeudamiento de las familias que podían tener casa propia solo con el 10% de cuota inicial, la propuesta para impulsar el sector de la vivienda es una "equivocación" .
"En el contrato de vivienda, como en el de pensiones, es de largo plazo a 20 o 30 años. Cuando usted lo hace usted es optimista: No voy a perder el empleo, no me van a bajar el sueldo, el precio de mi casa no va a caer, la inflación no va subir, la tasa de interés no va a subir", comenta.
Sin embargo, a los 2 o 3 años las personas sí puede perder el empleo, el valor de su casa sí puede caer, la inflación sí puede subir, la tasa de interés sí pueden subir y es posible que las cuatro cosas sucedan al mismo tiempo con una crisis económica.
"Eso no es una cosa que le pasa a una sola familia sino cien mil o más y, en ese aspecto, se empiezan a quebrar los bancos que hicieron préstamos. En ese momento uno piensa en quién fue el que nos metió en eso, alguien que con un exceso de optimismo que pasó una ley para generar un PIB por dos o tres años y que indujo a la economía a tomar unos riesgos excesivos", dice Echeverry.
Roberto Junguito, exministro de Hacienda, precisa que si bien la caída en la actividad de vivienda es lo que explica el lento crecimiento de la economía, habría que revisar con detenimiento el mecanismo y las circunstancias en las que se flexibilizaría el crédito.
“Hay que analizar si 90 por ciento es demasiado alto o no y cómo hacerlo para evitar que se cree una nueva burbuja inmobiliaria”, aseguró recalcó Junguito.
Al respecto, la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas) manifestó que actualmente una de las mayores dificultades en el proceso de compra es que a los hogares les toma mucho tiempo reunir la cuota inicial del 30%, entonces tener una cuota del 10% hace más accesible para las familias de todos los estratos tener un techo propio.
En ese sentido resaltó que “la banca ha establecido unos mecanismos muy sólidos y serios para evaluar la capacidad de pago de las familias y lo viene haciendo desde hace varios años con mucho éxito. Con el cambio de la cuota inicial las políticas serían las mismas: se aprueba mientras la familia tenga la capacidad de pago”, recalcó.
No obstante, el también exministro de Hacienda Juan Camilo Restrepo calificó la iniciativa del ministro Malagón de "arriesgada e imprudente".
“Subir la financiación de la vivienda no VIS hasta el 90%, puede acarrear un ‘moral hazard’ inconveniente”, dijo y al tiempo recalcó que ese tope “puede relajar la disciplina mínima que deben tener los deudores”.
“En el pasado siempre se pensó que la financiación bancaria de la vivienda debía exigir un esfuerzo mayor de los deudores hipotecarios”, precisó Restrepo.
Al respecto, Fedelonjas ve con más optimismo el panorama y frente a una posible burbuja inmobiliaria anotó que el mercado “ha mostrado una importante madurez en términos de inversión, cuando los precios están subiendo las familias van frenando su decisión y las nuevas obras también moderan su ritmo hasta agotar totalmente los inventarios así se va regulando tanto la oferta como la demanda”.
En todo caso, Restrepo señala que es comprensible la preocupación del Gobierno por la dinámica del sector vivienda, pero advierte que la misma Ley de Financiamiento, que se aprobó el año pasado, ha sido la que ha dificultado la actividad hipotecaria del país y entrabado su desarrollo.
“Allí es donde deben arreglarse los graves problemas que hoy experimenta el sector de la vivienda: no subiendo precipitadamente la financiación hasta el 90%”, puntualizó.
