Sacar adelante un proyecto de vivienda en el país se ha convertido en una tarea cada vez más dispendiosa para los constructores.
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Según Andrés Arango, socio fundador de la firma Urbanum, la estructuración, que incluye la compra del predio, la definición del producto, la coordinación técnica y la construcción del parque de ventas y el apartamento modelo, toma de 6 a 12 meses.
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Luego están otros 12 meses de preventas, en promedio, para lograr el punto de equilibrio de una fase, a los que se les deben sumar 24 meses de construcción si se trata de un edificio. Posteriormente, sigue la entrega de los inmuebles, la escrituración y la subrogación de créditos. En resumen –dice Arango– “el proceso cada día es más extenso y con todo esto se llevaría hasta cuatro años”.
En este entorno, los tiempos de comercialización seguirán ajustándose de acuerdo con la corrección del mercado y el tipo de oferta. Por ejemplo, Martha Moreno, gerente de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), regional Bogotá & Cundinamarca), considera que los proyectos ofrecidos en el rango de precios más bajos se venderán de una mejor forma.
SOBRE PLANOS
De hecho, la directiva señaló que la duración en la etapa de preventa, es decir, el tiempo que toma la obra entre el anuncio al público y el inicio de la construcción es –en promedio– de 9,1 meses para vivienda de interés social (VIS), es decir, de un precio menor a $105 millones, mientras que para una obra tipo que ofrece inmuebles entre $105 millones y $339 millones es de 11 meses, lo que está en concordancia con lo que señaló Arango, claro, quitándole la estructuración y la prefactibilidad.
Vale recordar que la oferta que destaca Moreno es la que cuenta con el beneficio del subsidio a la tasa, que este año –sobre todo en el segundo semestre– debería tener un inventario disponible amplio para atender la demanda. En el caso del stock que no tiene este auxilio y que supera los $340 millones (no VIS), la preventa toma unos 13 meses, según la gerente regional.
A esto, la directiva le agrega los tiempos que dura la construcción: en promedio, 12,2 meses para un proyecto VIS, 15,9 meses para no VIS subsidiado y 18,4 para un desarrollo no VIS sin este auxilio.
Sin los datos enumerados por el socio fundador de Urbanum, relacionados con la definición previa de la construcción, los tiempos revelados por Camacol deberían sumarle casi dos años, aproximadamente, en los dos primeros segmentos, mientras que en el estrato alto sí se acercaría a tres años.
De cualquier forma, y a pesar del impacto de las demoras reveladas, en el segundo semestre del año y, sobre todo, en el 2019 se espera que los procesos se agilicen gracias al impacto del subsidio que otorga el Gobierno y a la disminución de la tasa de interés hipotecaria –que tendrá un impacto positivo, tras los ajustes a la baja por parte del Banco de la República–. Y aquí, seguramente, debería retomarse el tema de la inseguridad jurídica del que se ha quejado Camacol.
En Twitter: @GabrielFlorezG
