Los activos en las propiedades horizontales

Cuál es la razón para que la deducción del 40% del valor de la inversión en activos fijos reales productivos, sometidos al régimen de propiedad horizontal, no deba involucrar el terreno.

Finanzas
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marzo 31 de 2010 - 05:00 a.m.
2010-03-31

De conformidad con el Artículo 1º de la Ley 675 de 2001, en la propiedad horizontal concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes.

El terreno es uno de los bienes comunes esenciales, entendidos éstos como aquellos indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular; pertenecen en común y pro indiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.

La propiedad horizontal la conforman los inmuebles de dominio particular y los bienes comunes que integran un edificio o conjunto y que se someten a este régimen mediante la celebración de escritura pública que una vez registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, da nacimiento a una persona jurídica sin ánimo de lucro, de naturaleza civil, conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular.

La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, es uno de los elementos que debe contener la mencionada escritura pública y en el reglamento de propiedad horizontal deberán señalarse los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio los cuales determinarán, entre otros, la proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto.

Si en la escritura de compraventa del inmueble no se encuentra discriminado el terreno por sus linderos, como lo establecen los artículos 1887 y 1889 del Código Civil, precisando que se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal, debe ceñirse a los aspectos que para el efecto consagra el reglamento de propiedad horizontal.

Así las cosas, la participación en el terreno se encuentra dada mediante el coeficiente arriba señalado; se encuentra incluido dentro del precio del bien adquirido; pertenece en común y pro indiviso a los propietarios de los bienes privados que tienen sobre él un derecho de copropiedad y es indivisible, inalienable e inembargable en forma separada del bien privado, mientras conserve su carácter de bien común.

En consecuencia, contablemente no debe registrarse como propiedad del adquirente por tratarse de un bien común de la copropiedad y, por lo tanto, no se involucra dentro del valor que se toma para efecto de la deducción por inversión en activos fijos reales productivos.

Soy beneficiario de un patrimonio autónomo administrado por una sociedad fiduciaria, el cual generó utilidades durante el año 2009; en mi declaración de renta debo incluir únicamente la utilidad o debo detallar los ingresos, costos y deducciones del patrimonio autónomo.

Señala el numeral 1° del Artículo 102 del Estatuto Tributario que para los fines del impuesto sobre la renta y complementarios, los ingresos originados en los contratos de fiducia mercantil se causan en el momento en que se produce un incremento en el patrimonio del fideicomiso o un incremento en el patrimonio del cedente, cuando se trate de cesiones de derechos sobre dichos contratos; al final de cada ejercicio gravable deberá efectuarse una liquidación de las utilidades obtenidas en el respectivo periodo por el fideicomiso y por cada beneficiario.

Por su parte, el numeral 2° del mismo artículo 102 ibid establece que las utilidades obtenidas en los fideicomisos deberán ser incluidas en las declaraciones de renta de los beneficiarios, en el mismo año gravable en que se causan a favor del patrimonio autónomo, conservando el carácter de gravables o no gravables y el mismo concepto y condiciones tributarias que tendrían si fueren percibidas directamente por el beneficiario.

A su turno el Artículo 16 de la Resolución Nº 7935 del 28 de julio de 2009 establece que las sociedades fiduciarias están obligadas a informar en medios magnéticos, bajo su propio NIT y razón social, la totalidad de los patrimonios autónomos y/o encargos fiduciarios administrados durante el año 2009 especificando, además de los datos concernientes a la identificación y ubicación, el valor total de las utilidades causadas en el año gravable y el de las utilidades pagadas o abonadas en cuenta, así como los ingresos recibidos con cargo al fideicomiso y la información de los pagos o abonos en cuenta con recursos del fideicomiso.

De acuerdo las disposiciones antes referidas, el beneficiario de un patrimonio autónomo debe incluir en su declaración de renta la utilidad debidamente depurada, sin que deba detallar los ingresos, costos y gastos del patrimonio autónomo. Para los contribuyentes que llevan contabilidad es obligatorio registrar el valor total del impuesto al patrimonio poseído el 1º de enero de 2011, establecido por la Ley 1370 de 2009.

Señalan los artículos 3º y 5º de la ley 1370 de 2009 que el impuesto al patrimonio se causa el 1º de enero del año 2011 y que deberá pagarse en ocho cuotas iguales durante los años 2011, 2012, 2013 y 2014, dentro de los plazos que establezca el Gobierno Nacional. Adicionalmente, el artículo 1° del Decreto 514 de 2010 dispone que los contribuyentes podrán imputar anualmente contra la cuenta de revalorización del patrimonio, el valor de las cuotas exigibles en el respectivo periodo del impuesto al patrimonio de que trata la Ley 1370 de 2009.

Cuando la cuenta revalorización del patrimonio no registre saldo o sea insuficiente para imputar el impuesto al patrimonio, los contribuyentes podrán causar anualmente en las cuentas de resultado el valor de las cuotas exigibles en el respectivo periodo.

Teniendo en cuenta lo establecido en las normas en comento, el impuesto al patrimonio se puede causar contra la cuenta de revalorización del patrimonio y en el evento de que dicha cuenta no presente saldo o éste sea insuficiente, los contribuyentes podrán causar anualmente el monto de las cuotas exigibles en cada periodo fiscal, debiéndose elaborar las revelaciones necesarias en las notas a los estados financieros.

Finalmente debemos precisar que dado que el Decreto 514 de 2010 no reguló el evento en que una sociedad comercial nunca hubiera contabilizado la cuenta de revalorización del patrimonio, deberá atender lo dispuesto en la Ley 1370 de 2009, y registrar en un sólo momento (enero 1 de 2011) contra la cuenta de estado de resultados, el gasto del impuesto al patrimonio.

Es posible tomar la deducción especial del 40% por la compra de activos fijos reales productivos, sobre un activo comprado a uno de los accionistas de la compañía. Dispone el Artículo 158-3 del Estatuto Tributario que a partir del 1º de enero de 2007, las personas naturales y jurídicas contribuyentes del impuesto sobre la renta, podrán deducir el 40 por ciento del valor de las inversiones efectivas realizadas sólo en activos fijos reales productivos adquiridos.

Señala la norma que esta deducción sólo podrá aplicarse con ocasión de aquellos activos fijos adquiridos que no hayan sido objeto de transacción alguna entre las demás empresas filiales o vinculadas accionariamente o con la misma composición mayoritaria de accionistas, y la declarante, en el evento en que las hubiere.

De otra parte el Artículo 450 Estatuto Tributario relaciona los casos en que existe vinculación económica, estando dentro de ellos el relacionado con un proveedor vinculado; por lo tanto, en principio podría pensarse que no puede aplicarse la deducción en este caso.

Sin embargo, en el Concepto 104242 del 21 de octubre de 2008, la Dian aclaró el Concepto No. 104063 del 18 de diciembre de 2007, precisando que "La deducción por inversión en activos fijos reales productivos, procede cuando el proveedor del bien es un vinculado económico con domicilio en el exterior, siempre que se cumplan los requisitos legales y reglamentarios".

Señaló la Dian que la importación de activos fijos reales productivos puede comportar una nueva inversión en el país que tenga como finalidad la generación de empleo y el desarrollo económico para Colombia, lo cual no se desvirtúa por el hecho de que el proveedor del exterior sea vinculado económico del contribuyente del impuesto sobre la renta beneficiario de la deducción.

En consecuencia, la deducción por inversión en activos fijos reales productivos, procede cuando el proveedor del bien es un vinculado económico con domicilio en el exterior, siempre que se cumplan los requisitos legales para su procedencia y se de la aplicación del régimen de precios de transferencia,

Así las cosas, atendiendo a los requisitos exigidos en la ley para obtener la deducción especial y a la presunción de buena fe de que gozan las actuaciones de los particulares, la limitación del beneficio no opera por el simple hecho de la existencia de vinculación económica entre los sujetos que intervienen en la transacción, sino porque al amparo de dicha vinculación se haga un doble uso del mismo, en abuso de la norma que lo consagra.

Vale la pena señalar que respecto de bienes adquiridos de accionistas que se encuentran domiciliados en Colombia, la deducción por inversión en activo fijo real productivo no es procedente, conforme la limitación consagrada en el Artículo 158-3 del Estatuto Tributario.