Para el cambio de una zona común a privada hay que tener la aprobación de una curaduría

Nora Pabón Gómez, experta en temas de propiedad horizontal, resuelve una inquietud de un lector, acerca de una zona verde que fue transformada en parqueadero, unilateralmente.

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julio 18 de 2008 - 05:00 a.m.
2008-07-18

El lector Omar Báez comenta que vive en un predio esquinero ubicado en el Barrio José Joaquín Vargas, que hace parte de una propiedad horizontal de solo cuatro apartamentos.

"En el reglamento de propiedad horizontal quedaron definidas las respectivas áreas comunes; una de ellas -correspondiente a una zona verde o jardín- está ubicada en la esquina del edificio y tiene un área aproximada de 25 metros cuadrados.

"En una ocasión la propietaria de uno de los apartamentos expresó su intención de comprarla para construir un garaje. Como los residentes no llegaron a un acuerdo, ella decidió hacer la construcción sin pagar por el uso. ¿Es posible un proceso de venta de esta zona? En caso contrario, ¿qué acción se puede instaurar?

Respuesta. La modificación de esta zona, que en los planos y en el reglamento se identifica como "verde libre", requiere de la aprobación de una curaduría urbana. Además, el hecho de que su uso y goce no beneficie a los demás obliga a que la asamblea apruebe el cambio con un quórum decisorio que represente, al menos, 70 por ciento del total de coeficientes del edificio.

Sobre el cambio de la zona de común a privada, es necesario averiguar, también en una curaduría, si es posible su desafectación y lograr la aprobación. En caso afirmativo, para obtener la licencia se deben presentar los planos y documentos exigidos por el Decreto 564 del 2006. De igual manera, y con el quórum señalado, la asamblea tendrá que aprobar la desafectación de este bien y reformar el punto en el reglamento de propiedad horizontal.

Este, además, tendrá que elevarse a escritura pública y registrarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. No obstante, existen otros mecanismos para que los tres propietarios se beneficien: el arrendamiento y la asignación del uso exclusivo a la dueña. En el primer caso se cobrará un canon mensual y en el segundo, una compensación. Si no llegan a un acuerdo, la propietaria deberá restituirla al uso común.

Si no lo hace se aplicarán los mecanismos de solución de conflictos contemplados en el reglamento y en la Ley. Por último se plantea la posibilidad de instaurar una acción policiva o una acción civil. Cualquier alternativa debe ser el resultado de un análisis exhaustivo del caso.

Representación en asamblea

La señora Nelcy Pérez cuanta que en el reglamento del conjunto en el que vive tenían una limitación, en el sentido de que un propietario no podría delegar en un arrendatario su representación para asambleas.

Agrega que la administradora permitió la asistencia de un arrendatario, incluso, que votara y aprobara la reforma del reglamento aduciendo que la Ley 675 no se pronuncia al respecto.
"¿Esto es legal?", pregunta la consultante. "¿Existe alguna ley que le prohíba a un propietario grabar el diálogo de las asambleas cuando las actas no se ajustan a la veracidad de lo tratado?, ¿es correcto que la administradora no presente presupuesto del año siguiente ni soportes del balance que nos entrega el día de la asamblea?".

Respuesta. No existe una norma vigente que establezca esta prohibición. Sin embargo, creo que se debió dar cumplimiento al reglamento de propiedad horizontal, que es obligatorio para todos los propietarios. Tampoco conozco una norma que prohíba grabar las reuniones de asamblea.

Según lo dispuesto por la Ley 675, el administrador debe someter a la aprobación de la asamblea el inventario y el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual.
En consecuencia, el administrador debe presentar los soportes cuando lo requieran los integrantes de la asamblea o el revisor fiscal.

*ABOGADA, ASESORA EXTERNA.

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