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Colombia frente a la crisis hipotecaria en E.U.

El sector hipotecario en E.U. 'explotó' su crisis en septiembre de este año y ha afectado fuertemente al sector financiero.

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septiembre 30 de 2008 - 05:00 a.m.
2008-09-30

Después de generar la quiebra de varios bancos que tuvieron grandes pérdidas por los préstamos para vivienda, el gobierno estadounidense a través de la FED (Banco Central) tuvo que intervenir las grandes cadenas que adquirían hipotecas en el mercado secundario: Freddie Mack y Fannie Mae.

Estos conglomerados manejaban hipotecas por valor de 6 billones de dólares (6 millones de millones), una cifra que no cabe en la cabeza si se tiene en cuenta que el PIB anual de Colombia es apenas igual a 200 mil millones de dólares.

El pasado 15 de septiembre se quebró uno de los más grandes bancos, Lehman Brothers, con activos por 600.000 millones de dólares (tres veces el PIB de Colombia).

Otro grande, Merrill Lynch, fue adquirido por el Bank of America para evitar su quiebra, y -finalmente- el gran grupo asegurador AIG con activos por un billón de dólares (cinco veces el PIB de Colombia) tuvo una inyección de la FED por 85.000 millones de dólares para darle liquidez y evitar su quiebra, lo que hubiera generado una crisis financiera de inmensas proporciones.

Lo cierto es que la bonanza norteamericana de los últimos diez años generó un auge en el mercado inmobiliario con valorización permanente durante una década, a esto se sumaron las bajas tasas de interés (3 por ciento anual en dólares) y los préstamos a 30 años sin pago de cuota inicial que -definitivamente- hicieron muy fácil el acceso al crédito y a la compra de vivienda.

Con el auge de la economía los bancos tuvieron muchos recursos para prestar y el optimismo hizo que los controles para los préstamos hipotecarios se aflojaran. La demanda acudió masivamente por créditos y las exigencias de décadas precedentes dieron paso a hipotecas más riesgosas, sin los requisitos mínimos de ingresos estables o capacidad de pago. Así surgieron las hipotecas subprime o de alto riesgo.

Con el freno en la economía y el aumento de la inflación subieron los intereses, y de 3 por ciento anual pasaron, hoy, a 6 y 7 por ciento.

En el 2006 un préstamo de 100.000 dólares, a 30 años, generaba un pago de 425 dólares mensuales. A este valor debemos sumarles los seguros y demás costos.

Sin embargo, actualmente, con una tasa de 6 por ciento, este mismo préstamo requiere una cuota mensual de 605 dólares. Hay que tener en cuenta que a la fecha no se exige cuota inicial, sin embargo, desde octubre próximo el comprador deberá asumir, por lo menos, 5 por ciento. Incluso, algunos bancos exigirán 10 por ciento.

Con el alza de las tasas de interés y el freno en la economía, durante 2007 se frenó la demanda por vivienda y la valorización cayó. Al presentarse problemas en los pagos, muchos bancos tuvieron que recibir las viviendas como dación en pago y volver a revenderlas a un precio menor, lo que generó desvalorización.

Los inversionistas que antes compraban viviendas para ganarse la valorización vieron que el valor de sus activos disminuía. El monto de la deuda aumentó más que el precio de la vivienda y tuvieron que devolver los inmuebles. En muchos casos enviaban las llaves del inmueble por correo y desocupaban la casa para no perder más dinero. Hoy, nadie quiere invertir en inmuebles y pocos se atreven a comprar las daciones. Además, la cartera hipotecaria se volvió morosa y los bancos tuvieron que provisionar recursos para compensar las pérdidas.

Esta, precisamente, fue la causa principal de la quiebra de Lehman Brothers, de Merrill Lynch y los problemas de las grandes hipotecarias Freddie Mack y Fannie Mae.

Y como se puede leer, fueron las mismas causas que ocasionaron la gran crisis inmobiliaria de Colombia entre los años 1998 y 2000: altas tasas de interés, recesión en la economía, desempleo, desvalorización en los inmuebles, cartera morosa y severos problemas en la banca.

Se acabó el sistema Upac que dependía de la tasa DTF y fue reemplazado por la UVR que depende de la inflación. Muchos deudores quebraron y entregaron sus viviendas en dación. Todos tuvimos que pagar estas quiebras bancarias con el impuesto del 3 por mil, que hoy está en 4 por mil a las transacciones financieras.

¿La crisis de E.U. afectará a Colombia?

Tengamos en cuenta que en España y otros países europeos también se reproduce esta crisis inmobiliaria. El freno en estas economías disminuye la capacidad de venta de nuestras exportaciones, con excepción de los productos primarios como el petróleo, el carbón y la minería. Esto afectará la producción nacional y generará freno en la economía, mayor desempleo y menor consumo. También se afectarán los sectores constructor e inmobiliario.

Si a esto le agregamos que llevamos seis años de continuo auge en la propiedad raíz, que hay sobreoferta de viviendas y otros inmuebles, que los precios han subido exageradamente y que se nota agotamiento en la demanda, es necesario prever un receso en las ventas y un freno en la valorización.

Pero no vamos a tener la crisis norteamericana ni la crisis española. Ya la tuvimos entre 1998 y el 2000 por razones similares que, en esta oportunidad, no se presentan en la economía nacional. Nuestra Banca hipotecaria es muy sólida y no tenemos las hipotecas sub-prime; además, hemos exigido preventa en los proyectos, y por lo menos 30 por ciento de la cuota inicial al comprador que, incluso, pagan hasta 50 por ciento.

Así se frenen las ventas y baje la valorización, no se presentará el fenómeno de 1999. Los bancos aumentarán un poco la cartera morosa pero sin peligro y la UVR está atada a la inflación, que esperamos sea controlada por el Banco de la República en tasas inferiores a 7 por ciento anual. Pero será indispensable que no suban más.

*Óscar Borrero, economista y experto en avalúos.

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