Compradores de vivienda denuncian que las constructoras replantean las condiciones de venta

Luego de concretar la compra del inmueble a través de una entidad financiera, los proyectos no son los inicialmente ofrecidos y se dificulta la devolución del dinero.

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noviembre 09 de 2008 - 05:00 a.m.
2008-11-09

Hace 19 meses, María y Pedro* compraron el apartamento de sus sueños. Literalmente de sus sueños porque nunca se volvió realidad.

Ante las alertas económicas, otros clientes desistieron de la compra. Entonces, la constructora no tuvo otra opción que replantear el negocio y empezar a ofrecer unidades más pequeñas.

Con sorpresa, ellos se encontraron con que solo les quedaban dos salidas: aceptar el bien más pequeño y un parqueadero menos por el mismo precio que pagaron o desistir del negocio. Incluso, si quieren revender deben pedir autorización y pagar el uno por ciento del valor del bien (casi 2 millones de pesos).

Bastó con leer con detenimiento esas mismas cláusulas que antes no analizaron porque confiaban en la reconocida constructora que vendía el bien.

Efectivamente, el encargo fiduciario advertía que el vendedor tiene la libertad de modificar lo que considere necesario (tiempos de entrega, diseños y cualquier condición) y, al firmar, ellos así lo aceptaron.

Según un reporte de Camacol, unos 700 compradores de vivienda nueva desisten de los negocios cada mes. "El incremento de este indicador sugiere una posible acumulación de inventarios futuros, la dificultad de los hogares para acceder a vivienda propia o la preferencia del arriendo. El número de renuncias pasó de 701 en enero a 616 en mayo de 2008. Sin embargo, el indicador de renuncias frente a las ventas ha mostrado un deterioro en la medida en que las ventas se han reducido a un mayor ritmo", dice el estudio de la firma Coordenada Urbana.

Una funcionaria de la Superintendencia Financiera, que pidió no ser identificada, explica que "la fiducia se constituye porque el constructor está midiendo el mercado. Ahora que hay tiempos difíciles, el punto de equilibrio pasó de 50 a 75 ú 80 por ciento de las ventas porque ellos saben que no pueden correr el riesgo de quedarse con inventarios.

"Hace un año, era común que los constructores deshicieran los negocios porque tenían una 'cola' de compradores a quienes les vendían más caro -y esto lo permite el encargo fiduciario-. Por eso, la primera recomendación es leer con mucho detenimiento la letra menuda de todo lo que se firma pues hay que entender los riesgos de un negocio donde de entrada se acepta que el vendedor cambie las condiciones del producto en cualquier momento", agregó la funcionaria.

"Al ver que no hay nada qué hacer legalmente, desistimos del negocio y ahí nos encontramos con otra sorpresa. No nos quieren devolver la plata y tampoco hay cómo obligarlos", explica María, quien comenta que el error de los compradores es no entender la diferencia entre encargo fiduciario y promesa de compraventa.

Aunque hace casi dos meses aceptaron por escrito la propuesta, nadie les responde por el dinero. La fiduciaria explica que no pueden regresar el dinero ni sus rendimientos hasta que la constructora no les dé la orden y los vendedores solo dicen que aún no se sabe si el proyecto se hará o no.

Lo que sí les aclaró una asesora de la fiduciaria es que -aunque no se sabe de cuánto son los rendimientos porque la rentabilidad es variable- los compradores deben asumir la comisión del manejo del dinero, que puede ascender al 10 por ciento de los rendimientos.

Vale aclarar que, según el contrato de fiducia, las explicaciones verbales no son validas y que 'autorizan a la fiduciaria a descontar directamente las sumas adeudadas'. Eso sí, si el comprador se atrasa 10 días en el pago de la cuota o desiste del negocio deberá pagar una sanción de 8 millones de pesos.

Sobre la inequidad que representan este tipo de contratos -donde una parte tiene todas las libertades y otra todas las obligaciones-, la Superintendencia Financiera es enfática en afirmar que los constructores no pueden abusar de su posición ni de sus derechos.
"Por eso, los contratos de encargo fiduciario y de adhesión al proyecto deben estar aprobados por la Superfinanciera", explica la funcionaria.

¿Qué puede hacerse?

Vale aclarar que la Superfinanciera solo supervisa a las fiduciarias.

La vigilancia de los constructores en Bogotá la hace la Subsecretaría de Control de Vivienda, en el resto del país está a cargo de las alcaldías.

La Superfinanciera recomienda leer en detalle y entender los alcances del contrato de encargo fiduciario y cualquier documento antes de firmar; además, averiguar con esta entidad si es un documento autorizado.

Si hay que modificar el proyecto, esto se convierte en un nuevo negocio. Esto implica que se deben firmar nuevos documentos o cláusulas adicionales.

Cuando el constructor o el vendedor le dan muchas largas al asunto y no define cuándo y cómo devolverá el dinero o si actúa mal, se puede ejercer el derecho a réplica ante la fiduciaria explicando qué cláusula específicamente se está violando.

"La fiduciaria no puede ponerse ni de un lado ni del otro, si hay incumplimiento simplemente debe devolver el dinero con sus rendimientos. Nadie puede abusar de sus derechos", indica la funcionaria de la Superfinanciera.

La siguiente instancia que puede poner en movimiento los negocios 'estancados' es el defensor del deudor de la fiduciaria, que presta sus servicios de forma gratuita.

También se recomienda exigir un tiempo fijo de espera para cumplir el punto de equilibrio, como seis meses o un año. Así, el comprador no queda atrapado en proyectos que no se sabe cuándo cumplirán el punto de equilibrio.

"Los encargos fiduciarios son, precisamente, para prever cómo resolver las situaciones en tiempos difíciles", indica la funcionaria.

* Nombres cambiados a petición de los denunciantes.

Auge de desistimientos

Tanto la Constructora Coninsa RamónH como Fiduciaria Alianza -dos de las entidades de las que más quejas ha recibido este diario- dijeron que "los casos de desistimiento serán atendidos de acuerdo con lo que establece el contrato y las instrucciones que sobre el particular nos suministre Coninsa, quien nos ha manifestado que dichos reintegros se encuentran en trámite de ser atendidos y comunicados a la fiduciaria.

"Es pertinente agregar que los contratos que forman parte del fideicomiso cumplen con la totalidad de los requisitos legales previstos en las normas vigentes, no siendo necesaria la autorización de ellos por la Superfinanciera de acuerdo con dicha normatividad".

Al respecto, la Superfinanciera indicó que Fiduciaria Alianza fue sancionada por no enviar los contratos a revisión, especialmente los firmados hace cerca de dos años, pero que ahora reporta con normalidad.

¿Qué es un encargo fiduciario?

Hace una década, ante la falta de compradores, muchos constructores quebraron y no terminaron los proyectos, dejando 'enterrados' los ahorros de las familias.

Por eso, ahora, los constructores -por ley- deben acudir a una fiduciaria que reciba los dineros de las preventas. Después de constituir un encargofiduciario, la entidad conserva los recursos y los gira cuando se vendan suficientes unidades del proyecto.

Esta es una forma de asegurarse de que los abonos se apliquen en el proyecto elegido y no en otro que la firma pueda tener 'empantanado'.

Si no se prevende lo suficiente, el beneficiario (constructor) le regresa el dinero al constituyente del contrato de encargo fiduciario (comprador). Legalmente no existen ni compradores ni vendedores; claro, la fiduciaria cobra un concepto de administración fiduciaria del dinero a quien le confió sus recursos.

Entonces, el contrato de encargo fiduciario reemplaza a la tradicional promesa de compraventa. Este documento solo aparece al momento de escriturar el bien, es decir cuando se finaliza la obra.

Un encargo fiduciario no es una promesa de compraventa; ésta solo puede hacerse cuando hay permiso de venta, reglamento de propiedad horizontal y punto de equilibrio.

Por esta razón, el 'comprador' no puede obligar al vendedor a entregarle lo que ofreció ni a cumplir los tiempos propuestos. Ya es habitual que los proyectos tengan demoras de más de seis meses.

Así, cuando un proyecto fracasa, el constructor asume sus pérdidas y el inversionista pierde esa valorización que creyó ganada más los costos de administración de los abonos.

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