Conciliar, consigna en las asambleas

El administrador debe informar al consejo y a la asamblea de propietarios las faltas, y después de seguir el procedimiento previsto en el reglamento y en la ley.

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marzo 19 de 2010 - 05:00 a.m.
2010-03-19

El lector Juan Carlos Pineda, administrador de un conjunto en Chía, comenta que a la asamblea del 7 de marzo del 2009 se llevó una queja a una familia, específicamente a una señora por maltrato (groserías e insultos) a la encargada del aseo.

"Ante esto, la asamblea ordenó una reconvención que cursé como administrador, en términos respetuosos. Sin embargo, la respuesta fue una carta injuriosa, con mentiras y trato desobligante.

"Le informé al consejo, que escribió una circular rechazando los términos de la misiva en forma absoluta. Aclaro que la carta de esa familia se entregó a gran parte de los residentes, valiéndose del vigilante de turno, hasta cuando alguien me alertó.

"Pregunto: ¿como mi carta llevaba la autorización y mandato de la asamblea, es apropiado que en la próxima reunión se pronuncie en algún sentido y trate de 'poner tatequieto' a los continuos inconvenientes que ocasiona esa familia, entre ellos, la agresión verbal por parte del señor de esa casa, el 16 de octubre, con desafío y grosería incluidos, ¿cómo debería proceder?

Respuesta. Aunque la ley prevé que en caso de inconvenientes entre los propietarios y el administrador se debe acudir a los métodos alternativos de solución de conflictos, en este caso se trata de actos de injuria a quien sólo estaba ejecutando una decisión del órgano competente. El administrador debe poner en conocimiento del consejo y de la asamblea esta falta, y después de seguir el procedimiento previsto en el reglamento y en la ley, imponer una sanción, sin perjuicio de que el administrador pueda acudir a las autoridades policivas y a los jueces, si es necesario. Aprobación del Manual de Convivencia

Carlos Díaz, administrador de un conjunto, pregunta: "Qué se debe hacer para modificar el reglamento de propiedad horizontal y para aprobar un manual de convivencia?"

Respuesta. Elaborados la reforma del reglamento y el Manual de Convivencia por iniciativa del consejo y del administrador, los documentos deben ser aprobados por la asamblea.

Para modificar el reglamento se requiere la aprobación de 70 por ciento total de coeficiente del edificio o conjunto. En el caso del Manual no se necesita de quórum calificado; por su parte, la reforma del reglamento se debe elevar a escritura pública y luego registrar en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Vale recordar que el Manual no se eleva a escritura pública y, por tanto, no se registra.

Regulación del Manual

"¿En un Manual de Convivencia se pueden regular aspectos sobre residentes que hagan fiestas ruidosas y omitan los llamados de atención. Por ejemplo, poner multas por desacato ante esos llamados de atención? Se afirmaba que se debía cumplir el debido proceso, ¿cuáles son esas etapas?

"Por otra parte, ¿cuál es la viabilidad de multar a residentes que vulneran la seguridad del edificio?, ¿ese Manual debe ser aprobado por la asamblea?, ¿cómo se relaciona con el reglamento de propiedad horizontal (nuestro edificio tiene 19 unidades)?"

Respuesta. El Manual de Convivencia debe ser aprobado por la asamblea. Sin embargo, las faltas que generan las sanciones y los procedimientos para imponerlas deben ser incluidos en el reglamento de propiedad horizontal. El manual se debe sujetar al reglamento y éste a la Ley.

Dueños de 'Penthouse' pagan menos

Juan Carlos Grass comenta: "Vivo en un edificio de seis apartamentos; el mío, si no es el más pequeño, es uno de los más pequeños. Hay dos 'penthouse' que equivalen a un apartamento dúplex. La administración es muy cara (pago 500.000 pesos) mientras que los 'penthouse' sólo cancelan 700.000.

"En una reunión de asamblea de copropietarios se hizo el reclamo, pero ellos muy inteligentemente dicen que las terrazas que se encuentran en los 'penthouse' son de uso público y ese valor se distribuye en la cuota de administración de cada copropietario, aunque sólo sus dueños tienen acceso a ellas.

"¿Qué puedo hacer para que se corrija esta anomalía y paguen el valor real que les corresponde?"

Respuesta. Hay que revisar el reglamento de propiedad horizontal y el presupuesto aprobado; de estos se desprende el cálculo de las cuotas y el carácter de las terrazas. En caso de que no se ajuste a lo legal podrá demandar para que quede sin efecto la cláusula viciada y la asamblea decida con base en la Ley.  

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