La construcción, en obra negra La anhelada recuperación del nuevo milenio

Los noventa prometían. Las familias de estratos medio alto y alto querían estrenar, y la economía hacía más sencilla la decisión de compra acompañada de un sistema financiero que también facilitaba el acceso al crédito.

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septiembre 15 de 2008 - 05:00 a.m.
2008-09-15

Y mientras las Corporaciones de Ahorro y Vivienda entregaron créditos a constructores por 300.000 millones de pesos en 1991, tres años más tarde esa suma ascendió a 1,2 billones. “Durante el mismo periodo los préstamos se multiplicaron por cuatro”, anota el ex ministro y consultor Eduardo Pizano. Entonces, se eliminaron los topes en los plazos, se redujo la cuota inicial de 30 a 10 por ciento, lo que generó un auge crediticio sin precedentes entre 1990 y 1997. Las salas de ventas estaban a reventar, las transacciones aumentaban y, en consecuencia, más personas le daban la bienvenida a los noventa con casa propia. De la misma forma que se aprobaban licencias y se construían viviendas, en el año 1991 la Asamblea Nacional Constituyente construía una nueva carta política en la que se recordaba, en su artículo 51, que “los colombianos tienen derecho a una vivienda digna”. DE LA APERTURA A LA CAÍDA Pero las reformas fiscales llegaban para profundizar la descentralización, con el agravante de que no tuvieron los resultados esperados. “Así, el desbalance en el nivel central del Gobierno fue creciente y, de paso, la construcción comenzó a afectarse”, recuerda un informe de Camacol. El comienzo relativamente estable de los noventa y el buen momento en el 94 parecían estar viento en popa. Los despachos de cemento en el 93 sumaban 7,2 millones de toneladas, mientras que en 1994 llegaban a 8,5 millones. Igual sucedía con las licencias aprobadas, que sumaban 12 millones de metros cuadrados. Mientras tanto, el país estrenaba nuevo presidente: Ernesto Samper. Sin embargo, tal como lo explica Camacol, en los noventa se acumuló un importante déficit habitacional concentrado en los estratos bajos, precediendo la que cinco años después sería la crisis más grande del sector en su historia, producto, entre otras causas, de la decisión de trasladar la corrección monetaria de la inflación al DTF, en septiembre de 1994. EL PROCESO 8.000 Los reportes del Departamento de Estudios Económicos de Camacol recuerdan que a pesar de todo, las condiciones macroeconómicas al comenzar ese año eran favorables pero evidentemente inestables. Situación que se agravó, aún más, en el Gobierno Samper. “Las versiones de la indebida financiación de la campaña del presidente, el desbalance en la cuenta corriente y el aumento del déficit fiscal dieron paso a la crisis económica a partir de 1998”, dice Camacol. Las cuotas de vivienda aumentaron y los precios de la finca raíz cayeron, con el agravante de que la deuda superó el valor de la vivienda, situación que fue inmanejable y obligó a quienes habían comprado 3, 4 ó 5 años antes a devolver su propiedad. La crisis apenas comenzaba. Los despachos de cemento, que habían mostrado un buen desempeño en 1994, registraron una baja ostensible en 1999 (4,5 millones), mientras que las licencias aprobadas también caían en su desempeño: 8 millones, en 1999, y 7,5 en el 2000. De esta forma, los curadores urbanos -creados para descongestionar los procesos y trámites de licencias y permisos- tenían menos proyectos que mirar y aprobar. El Upac tuvo una muerte de tercera que no merecía porque, realmente, había facilitado la financiación de la vivienda de muchas familias, pero tocaba hacer algo urgente para sobrellevar lo que empezaba a suceder: bancos con cantidades de viviendas devueltas, improductivas, entregadas en dación de pago por deudores. El reto no solo era económico, sino social. El sistema debía ajustarse y con la llegada de Eduardo Pizano, ministro de Desarrollo del presidente Pastrana, nació la ley que creó la Unidad de Valor Real (UVR). Era el comienzo del ciclo de un sector golpeado -como gran parte de la economía del país- que estaba dispuesto a rehacerse. 10% era la cuota inicial que había que dar para adquisición de vivienda, en lugar del 30 por ciento que se tenía antes de los años 90. Ello generó un auge crediticio sin precedentes. La anhelada recuperación del nuevo milenio De forma tímida, la gente volvió a asomarse a las salas de venta, reacción que se consolidó cuando se lanzaron las Cuentas de Ahorro para el Fomento a la Construcción (AFC) -aún vigentes, contrario al seguro de UVR- para impulsar la compra de viviendas nueva o usada, en los estratos medios y altos a través de exenciones tributarias. Esta serie de medidas fueron bien recibidas y aportaron a la idea de darle un norte al sector. Según Camacol, “en el 2003 los flujos de inversión directa aumentaron 46,7por ciento, el riesgo país registró una tendencia a la baja y el país experimentó una mayor estabilidad macroeconómica, más confianza y una situación externa favorable”. “Entonces, el negocio cambió radicalmente y los constructores tomaron la decisión de trabajar bajo la figura de la venta sobre planos y con bajos niveles de endeudamiento. Además, asumieron la responsabilidad de iniciar obra solo al lograr el punto de equilibrio, lo que fue un mensaje unánime de que las lecciones de la crisis se habían aprendido”, recuerda Sonia Galvis, gerente de Coldwell Banker, quien asegura que hoy no se empieza a construir sin preventas del 60 por ciento. De nuevo, y como en 1994, las salas de venta volvieron a ser parte del paseo de fin de semana de los interesados en comprar finca raíz. Incluso, se comenzaron a adquirir de contado, dinero que había salido del país durante la crisis volvió y hasta algunos se atrevieron a decir -de forma jocosa- que “durante los años de crisis había estado debajo del colchón”. Tampoco faltaron las suspicacias de que mucho dinero del narcotráfico estaba circulando y era destinado, entre otras, a este sector. Muchos constructores volvieron a sacar pecho por lo que estaba pasando demostrando, como parte de las lecciones aprendidas, que también estaban blindados contra esta eventualidad. Sandra Suárez era la nueva Ministra. El revolcón se vio en las ventas y en otros indicadores que subieron como espuma: los despachos de cemento en el 2006 volvieron a los niveles de 1994 (cerca de 8,5 millones de toneladas), mientras que en el 2007 sumaron 9 millones. Igual sucedió con las licencias de construcción, que en el 2007 registraron una cifra récord de metros cuadrados aprobados: 19 millones. El ‘cierre de tejado’ no pudo ser mejor. '' Hoy en día, los constructores tomaron la decisión de trabajar bajo la figura de la venta sobre planos y de iniciar obra solo al lograr el punto de equilibrio”. Sonia Galvis, gerente Coldell BankerWILABR

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