Algunas constructoras del país e inmobiliarias reciben inmuebles usados como parte de pago de uno nuevo

Esa práctica es, según Margarita María Jaramillo, de la empresa antioqueña Coninsa Ramón H., más frecuente en Medellín que en otras ciudades.

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septiembre 12 de 2008 - 05:00 a.m.
2008-09-12

"Nosotros evaluamos minuciosamente cómo está cada una de las plazas y validamos cuál es la mejor opción para explorar otros mercados, análisis que por ahora nos ha llevado a concentrarnos en nuestra ciudad", asegura Jaramillo, quien agrega que Coninsa no exige que la propiedad recibida haya sido vendida por la compañía.

La decisión se toma una vez planteado el negocio, con base en las condiciones sectoriales y en factores determinantes como la ubicación, el estado y el valor, previo avalúo, luego de cumplir con las especificaciones para ser comercial.

Jorge Luis López, gerente de la constructora Apiros, considera que mezclar los dos negocios es arriesgado y por eso prefiere mantener distancia. "Para hacerlo viable el constructor debe tener una logística de servicios multiinmobiliarios, de lo contrario, trabajar en los dos frentes siempre serácomplicado, más aún si tenemos en cuenta los ciclos cambiantes del sector".

Jaramillo coincide con López y agrega que aunque la presencia independiente en los mercados constructor e inmobiliario les ha facilitado los negocios, también los ha obligado a especializarse. "De hecho, tenemos un departamento exclusivo de recambio que cuenta, incluso, con personal diferente al de los tradicionales asesores de las salas de venta".

Por ejemplo, si un inmueble usado cumple los requisitos del recambio lo ubican en el portafolio de usados y lo ofrecen en venta, tal como lo haría una inmobiliaria. Sin embargo, aclara Jaramillo, la forma de pago es diferente pues el valor total de la vivienda que se recibe debe corresponder, máximo, a 50 por ciento del valor de la propiedad que se va a adquirir. Para el caso de Coninsa Ramón H. debe estar ubicado en Medellín o en su Área Metropolitana, donde se presta este servicio.

La economista Luz Estella Corzo asegura que, en esencia, se trata de un negocio similar al que hacen las empresas inmobiliarias al recibir un bien en consignación pero se suma al consenso en el sentido de que, definitivamente, deben manejarse aparte.

A la pregunta de por qué este negocio no se ha generalizado, Eduardo Romero, abogado, experto en finca raíz, va en la misma línea de López y Corzo, y agrega cuidados adicionales.

"El actual esquema de preventas que se maneja para el desarrollo de proyectos en Colombia hace que se tomen precauciones a la hora del recambio. El hecho de que la construcción se apalanque en un porcentaje importante con crédito al constructor hace que recibir vivienda usada genere problemas de caja", asegura Romero.

De otra parte, como el periodo de preventas permite diferir la cuota inicial durante la construcción, el comprador no tiene afán de negociar su inmueble usado inmediatamente porque dispone de un tiempo considerable para ello.

"Ante esta situación asumir en un solo negocio la venta de la unidad nueva y recibir la de segunda sometería a la constructora a riesgos de inventario que por el apalancamiento no son aconsejables", advierte el abogado.

Jaramillo reconoce que, efectivamente, es un negocio de cuidado. "De hecho, no en todos los proyectos se reciben inmuebles como parte de pago, pues la decisión depende del rango del proyecto (por ejemplo en Vivienda de Interés Social no se reciben). De  cualquier forma, el resultado final queda del lado de la sociedad promotora del proyecto que deberá definir si aplica o no la política, que si bien ayuda a las preventas también genera un inventario adicional para la compañía".

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