Constructores apelan a casonas antiguas para reinventar ciudades, por escasez de terrenos

La construcción en zonas de expansión se ha visto restringida por los lotes copados y, en muchas ocasiones, la normatividad laxa de administraciones municipales.

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mayo 14 de 2008 - 05:00 a.m.
2008-05-14

Esta afirmación de Roberto Moreno -presidente de la constructora Amarilo- resume una tendencia que ya está en la agenda de muchas empresas: apostarles a los planes de renovación y apuntarles a aquellos sectores con alto grado de deterioro o que están en riesgo de serlo, pero tienen ubicaciones envidiables y las mejores vías de acceso.

Para Ignacio Durán, presidente de Ekko, "estos procesos tardan mucho más tiempo y se deben hacer a gran escala para que valgan la pena, tanto para la ciudad como para el inversionista y el propietario de la casa. Unir dos casas para hacer un edificio no es renovación es un simple maquillaje urbano".

Moreno coincide con Durán y agrega que al hacer algo pequeño las familias no tienen calidad de vida pues, en la mayoría de los casos, se dejan de construir parques o plazoletas. A esto hay que sumarle que la conservación de las zonas comunes resultará más costosa porque hay menos propietarios para compartir las cuentas de servicios y vigilancia.

No obstante, el 'cuello de botella' es que para hacer un proyecto con suficientes zonas comunes se requiere más de una manzana (lo ideal son cuatro). 
Ante esto, la compra de los predios uno a uno es un problema, ya que a medida que avanzan las negociaciones los precios suben.

"Así, el último generalmente vale oro y si el propietario no quiere vender no hay forma de 'sacarlo' y el proyecto se hace inviable", señala Moreno.

"De ahí que los planes parciales sean tan importantes", afirma Durán, quien considera que, previo acuerdo con algunos vecinos, estos permiten modificar las normas del sector y solicitar que se puedan levantar edificios en altura porque, normalmente, estos barrios tradicionales no admiten más de 3 ó 4 plantas aunque tienen las mejores vías y una completa infraestructura de servicios.

En este proceso también son importantes los incentivos estatales, que les dan más privilegios a los propietarios que se unen para asociarse, posteriormente, con constructores.
Hay casos en los que, por ejemplo, les exigen menos aislamientos o les permiten construir más unidades, lo que les incrementa el precio a los predios.

"Es claro que la gente no puede vivir a dos horas de su trabajo y que la ciudad no se puede dar el lujo de seguir desperdiciando toda su infraestructura; también es injusto que un propietario no pueda hacer más que pintar su fachada para mejorar esa casa", concluyó Moreno.

De hecho, una de las razones por las que las familias venden sus casas es porque la inseguridad urbana les impide salir de viaje o de compras juntas pues algún miembro debe quedarse para cuidar la propiedad; otro factor es que una casona exige un presupuesto importante para conservarla y mantenerla en buen estado.

Una de las estrategias de las constructoras es ofrecerles a los propietarios alianzas para que ellos puedan aportar el terreno, ganándose la valorización a medida que avanza la obra (en caso de que no quieran vender la propiedad). Algunos 'canjean' sus antiguas propiedades por nuevos apartamentos, que luego habitan, arriendan o venden.

Una parte de esta alianza es que las familias tengan las comodidades necesarias para seguir viviendo cerca del sector de forma que no tengan mayores traumatismos mientras se concluye la obra. Ignacio Durán, presidente de Eco, explica que cuando logran hacer acuerdos con los propietarios de 3 ó 4 manzanas edifican un pequeño conjunto que habitan los hogares mientras finaliza la obra, cosa que tarda un par de años.

Sectores ideales

Varios constructores consultados en Bogotá hablan de las zonas ideales para hacer renovación.

  • Las Ferias. Excelentes vías de acceso y buena ubicación.
  • El sector entre la carrera 30 y la Avenida Caracas, entre las calles 63 y 80. Tiene tres troncales de TransMilenio (80, 30 y Caracas) y está cerca al corazón financiero y a sectores exclusivos de la ciudad.
  • Borde occidental de la carrera 30, entre calles 68 y 63, y en los alrededores del Parque de los Novios. Tiene un entorno natural ideal y buenas vías de acceso. Hoy es un botadero, vale recuperarlo.
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