Detectan irregularidades en terrenos que dueños no pueden utilizar pues son para construir obras públicas

En algunos casos, los propietarios deben resignarse a pagar los impuestos correspondientes por la valorización del predio por obras que llevan más de 30 años sin ejecutarse.

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mayo 29 de 2008 - 05:00 a.m.
2008-05-29

Es el caso de un dueño de un lote en el barrio Loreto, de Medellín, quien lleva 24 años esperando que construyan el túnel de Oriente, que conectaría con el Aeropuerto de Ríonegro (Antioquia).

Aunque su afán no es tomar vuelos, sabe que esta será la única forma de que le paguen su lote pues hasta ahora lo único que ha podido hacer con él es pagar impuestos.

Lo mismo le sucede al dueño de un lote esquinero en El Poblado porque necesitan parte de sus 5.300 metros para un intercambiador vial planeado hace 18 años.

Allí, no expiden licencias de construcción porque se necesita el terreno para la futura vía pero tampoco se lo pagan al propietario pues aún no hay presupuesto. En consecuencia, el propietario no puede aprovechar el predio pero sí debecontinuar pagando cumplidamente impuestos y valorización para que no le rematen el bien.

"Como estos hemos detectado otros 10.000 casos en la zona metropolitana de Medellín. Todos están afectados por los trazados viales que se harán algún día pero para los que aún no hay presupuesto", indica el avaluador Francisco Ochoa.

Para este administrador de empresas, experto en finca raíz, esto genera un problema pues ni siquiera se puede vender porque nadie quiere comprar algo que no se puede aprovechar comercialmente.

Esta es la situación de un terreno de 12.300 metros en Itagüí donde, desde el 2000, sólo se pueden construir obras de espacio público.

"Están afectados de hecho pero no de derecho pues esta restricción no se inscribe en el Certificado de Tradición y Libertad porque los funcionarios saben que la ley dice que las afectaciones viales no pueden durar más de nueve años. Sin embargo, la única forma de que se haga la anotación es acudiendo a la Tutela", añadió Ochoa.

Inclusive, los perjuicios se tasan desde el momento en que queda inscrita la anotación (es decir cuando se saca oficialmente del mercado) pero ésta sólo se puede hacer fijándole una partida presupuestal.

"El otro drama de los propietarios es que cuando va a que le rebajen los impuestos por no poder usarlo, la respuesta del municipio es que no se puede porque la anotación no está en el Certificado de Tradición", indica.

Este es el caso de un terreno en Sabaneta que hace 16 años dejó de ser productivo. Sus 6.420 metros están afectados por la futura Vía Longitudinal Oriental Metropolitana.

Y el de otro en San José de Bavaria en Bogotá, que aunque apenas le permitían hacer vivienda temporal en los 3.000 metros de extensión debía pagar más de 30 millones de pesos cada vez que cobraban valorización. Los predios sobre los que trazaron la Avenida Longitudinal de Occidente sufren este mismo drama hace más de 30 años.

"Esto es algo muy injusto porque muchas veces, cuando deciden hacer la obra, mueven el trazado definitivo y el predio no se usa pero el propietario sí pierde durante muchos años porque las alcaldías abusan de su posición dominante", agrega.

Avalúos, el otro problema

Otro de las fallas detectadas es que al demandar al Estado por los perjuicios, los peritos avalúan los bienes depreciándolos por las limitaciones que impone la reserva vial.

"Esta es otra de las cargas que se les impone a los propietarios pues los avaluadores no tienen en cuenta el potencial que el predio tenía antes de las limitaciones jurídicas sino los problemas que tienen ahora. De hecho, las indemnizaciones se tasan acudiendo a la Constitución y sumando lo dejado de percibir cada año más el interés bancario", explica Ochoa quien aclara que los municipios quieren negociar sobre esos avalúos parciales y que ni siquiera consideran los daños causados por tantos años.

De hecho, los perjuicios del vecino del Aeropuerto de Ríonegro se estiman en 1.000 millones de pesos, los del lote en El Poblado en más de 10.000 millones de pesos y los de Itagüí y Sabaneta en 5.000 millones de pesos y 3.000 millones de pesos, respectivamente.

Precisamente la otra 'talanquera' es el tiempo que toma resolver estas demandas pues las 15 demandas que se adelantan actualmente en este sentido en el Tribunal Contencioso Administrativo llevan siete años en curso y aún falta, al menos, otro año.

"Colombia es un país bastante avanzado en materia legislativa. Lamentablemente tenemos dos problemas: el primero, que no conocemos las leyes; y el segundo, que no exigimos la aplicación de las mismas, es decir, no reclamamos los derechos que las leyes nos otorgan".

¿Qué dice un especialista?

Francisco Ochoa, experto avaluador con 35 años de trayectoria, hace la siguiente reflexión:

En el fondo, "inscrita o no" la afectación (congelación o vía obligada) tiene un efecto práctico sobre el lote: lo saca del mercado, limita su comerciabilidad, 'espanta' a los compradores; y no porque tal acto jurídico lo limite en forma directa y explícita, sino porque cualquier potencial interesado (léase constructor) consultará por el lote de su interés en Planeación.

Tan pronto conoce de la afectación descartará muy seguramente el interés mostrado inicialmente y su posible compra porque sabe que la afectación implica o bien una cesión gratuita o, en el mejor de los casos, un proceso de negociación futuro con el Estado.

Reacciones

Mariano Pinilla, presidente de la Corporación de Curadores de Bogotá, explica que "afortunadamente en Bogotá han cambiado la situación (que antes era grave) gracias a varias circulares internas de Planeación Distrital que le han aclarado el tema a los funcionarios públicos. Ahora la situación no es tan complicada".

En realidad, el proceso surte tres fases, el de estudios técnicos, la reserva (poner en planos por dónde pasa la vía y que no implica aceptación) y la afectación propiamente dicha, que sucede cuando se inscribe en el folio de matrícula y se le envía una comunicación al propietario sobre las restricciones y se le hace una oferta de compra.

No obstante, Pinilla explica que en la mayoría de sectores, el POT abre la posibilidad de dar las licencias temporales pero que, efectivamente, el sólo trazado de los planos ya hace que el precio del bien se rebaje por la supuesta afectación.

Luego de dar la licencia, los curadores envían la comunicación al IDU para que hagan lo necesario, es decir enterarse de que deberán comprar con las mejoras del casa.

Por su parte, los curadores de primero y cuarto de Medellín no respondieron las llamadas de este medio.

Propietarios pueden defenderse

Farid Numa, presidente del Colegio Nacional de Curadores, indica que aunque la afectación debe quedar en el folio de matrícula, es claro que los POT también establecen -de acuerdo a planes viales- las posibles restricciones de uso. En caso de duda, el curador debe consultar con la oficina de Planeación distrital o municipal quien es la autoridad competente y con la facultad de la interpretación de las normas.

"Se pueden pedir una espera mientras se consolida el POT pero no se puede congelar el predio indefinidamente, esta es una situación ilegal", indica.

Por ello, recomienda que en este tipo de situaciones los propietarios eleven derecho de petición y recurran a las vías legales pues el Estado no los  puede dejar en la incertidumbre.

"Precisamente, lo que devalúa los bienes es que no se sabe qué va a pasar. Esto sucede con frecuencia en aquellas obras que se le ocurrieron a un funcionario y que aunque tiene muy buenas intensiones no está incluida ni en los POT ni en los planes de desarrollo", concluye Numa.

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