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Lo que hay que saber al invertir en oficinas

La inversión en finca raíz de todo tipo, residencial, comercial, corporativa, bodegas, está en crisis en la mayor parte del mundo desarrollado e inclusive en muchas partes del mundo en desarrollo (China, India). Los precios comenzaron a descender hace más de un año y su velocidad de disminución se ha incrementado en los últimos tres meses. Sin embargo, durante los 10 o 15 años anteriores, y especialmente durante los últimos cinco, las inversiones en finca raíz gozaron de un favoritismo sin precedentes entre los inversionistas.

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septiembre 27 de 2008 - 05:00 a.m.
2008-09-27

En Colombia la situación ha sido diferente. Durante la crisis 98-03 los precios de la finca raíz tuvieron descensos incluso superiores al 60 por ciento sobre los precios del año 96. Con la inestabilidad jurídica del sistema de financiación hipotecaria, la construcción de nuevas edificaciones prácticamente desapareció. Con la recuperación económica y una oferta de inventarios limitada, hemos experimentado sucesivamente unos muy representativos aumentos en los precios de la finca raíz residencial, de viviendas de recreo, de bodegas y más recientemente de oficinas. ¿Cómo se ven actualmente las oportunidades de inversión en oficinas? EN GENERAL Para aproximarse a la inversión en finca raíz es importante guardar en consideración que es una categoría de activo financiero con unos patrones de comportamiento en sus valores y rentabilidades muy distinta a las demás. Tal vez la característica más evidente es la falta de liquidez de la inversión. Esto es un importante obstáculo que nunca se logra resolver satisfactoriamente y que dificulta que las rentabilidades efectivas sean similares a las aparentes, pues la salida de una inversión en finca raíz representa un alto castigo en el precio. Esto es así aún, por ejemplo, en los casos en los cuales los inmuebles están representados por títulos valores, pues aunque la transferibilidad de los títulos es útil, el activo subyacente sigue siendo ilíquido y esto marca la pauta. Los Reits (Real Estate Investment Trusts) por ejemplo, no se han salvado de la debacle del mercado inmobiliario norteamericano. La segunda característica a tener en cuenta es la gran ciclicidad de este tipo de inversión, cuya rentabilidad reacciona muy favorablemente cuando repunta la actividad económica en general y muy negativamente cuando ésta baja. En el caso de las oficinas esto se exacerba. Cuando los negocios van bien, las compañías no escatiman en gastos de localización. Cuando van mal, ni siquiera alquilan oficinas. La ciclicidad se explica también por el tiempo considerable que pasa entre la toma de la decisión de construir una edificación y la ocupación efectiva por parte de inquilinos, tiempo que puede ser, normalmente, dos o tres años. Por esta razón es inevitable que sea un mercado en permanente desequilibrio; excesos de oferta son seguidos por excesos de demanda. Los precios son viscosos y cambian lentamente. Las tendencias de precios en finca raíz no se revierten repentinamente y esto los lleva a aparentar ser fáciles de anticipar. Actualmente, por ejemplo, existe una gran demanda insatisfecha por espacio de oficinas que permite inferir un continuado aumento en los precios durante los próximos meses. Pero, debido a que los compradores o potenciales inquilinos de los edificios en construcción están en este momento ocupando otros, es difícil preveer el proceso por el cual, en la medida en que se hagan habitables los proyectos en curso, el exceso de demanda pasará a ser exceso de oferta. Finalmente, la inversión en oficinas se puede evaluar como cualquier inversión. Tiene diversas formas de rentabilidad; arriendo, valorización, participación en negocios que se realicen en el sitio. A diferencia de la inversión en otros activos financieros, la finca raíz tiene altos costos de administración y mantenimiento, y lleva implícitos altos costos fiscales, que es importante tener en cuenta. Dentro de la evaluación financiera, el apalancamiento de la inversión es crucial para generar rentabilidades comparativas con las que se realizarían en otros activos financieros. La financiación sobre finca raíz esta bien atendida por los intermediarios de crédito y un apalancamiento del 50 por ciento a un costo razonable mejorará perceptiblemente la rentabilidad de la inversión sin que signifique asumir un riesgo excesivo. EVOLUCIÓN RECIENTE Y PERSPECTIVAS Como afirmamos en la introducción, la inversión en oficinas durante los últimos años ha sido rentable, especialmente si fue realizada durante o justo después de la crisis. Los arriendos de oficinas en general, de acuerdo a los nuevos contratos, han subido alrededor del 50 por ciento durante el último año. Los precios se han comportado de forma similar, pasando de niveles de 3 o 4 millones de pesos el metro cuadrado a 5- 6 millones más recientemente. Inclusive, se han realizado transacciones hasta por 8 millones de pesos el metro cuadrado, en edificios emblemáticos específicos. La firma Colliers Internacional publica un estudio trimestral que arroja luces sobre el tema. La disponibilidad de espacio en oficinas premium, que ellos denominan A+, llegó a un mínimo histórico durante el primer semestre del 2008. En este período, los arriendos de este tipo de oficinas presentaron un incremento anual del 40 por ciento. Los arriendos más altos se presentan en el sector de Santa Bárbara, donde se han registrado niveles de hasta 75 mil pesos el metro cuadrado. De acuerdo con estudio de Colliers, existen actualmente en curso 16 proyectos de oficinas con características A+, de los cuales 13 se encuentran ya en construcción. Esto implica que para el primer semestre del año 2010 se duplicará la cantidad actual de espacio para oficinas de esta categoría, presentándose una posible sobreoferta. Es poco probable que esto no tenga un impacto fuerte sobre los precios y arriendos, reduciéndolos sobre los niveles actuales. Si no se esperan mejorías en la actividad económica general o eventos que tengan un impacto directo sobre el mercado de oficinas (como la aprobación del TLC) no parece entonces que el momento sea el más propicio para invertir en oficinas. '' A diferencia de la inversión en otros activos financieros, la finca raíz tiene altos costos de administración, mantenimiento y fiscales”.WILABR

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