Polémica por el bloqueo a los lotes por donde pasarán obras

El propietario de un lote en el barrio Loreto, de Medellín, lleva 24 años esperando que construyan el túnel de Oriente, que conectaría a la ciudad con el aeropuerto José María Córdoba de Rionegro.

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mayo 30 de 2008 - 05:00 a.m.
2008-05-30

Aunque su afán no es tomar vuelos desde ese terminal aéreo, sabe que esta será la forma de que le paguen su lote, pues hasta ahora lo único que puede hacer es pagar impuestos, ya que no le permiten hacerle ninguna mejora. Lo mismo le sucede al dueño de un lote esquinero en El Poblado, del cual la administración municipal ha solicitado una parte para un intercambiador vial planeado hace 18 años. A ninguno de los dos dueños de los lotes les expiden licencias de construcción, porque los terrenos ya están identificados como de interés general. En ambos casos, las obras no han comenzado, porque no hay presupuesto para ejecutarlas. En consecuencia, los propietarios no pueden aprovechar sus predios, pero sí tienen que seguir cumpliendo con el deber de pagar el predial y la valorización para que no les rematen los bienes. “Como estos, hemos detectado otros 10.000 casos en la zona metropolitana de Medellín. Todos están afectados por los trazados viales que se harán algún día, pero para los que aún no hay presupuesto”, indica el avaluador Francisco Ochoa. Para este administrador de empresas, experto en finca raíz, este hecho representa un problema, pues ni siquiera se puede vender porque nadie quiere comprar algo que no se puede aprovechar comercialmente. Esta es la situación de un terreno de 12.300 metros en Itagüí donde, desde el 2000, sólo se pueden construir obras de espacio público. “Están afectados de hecho, pero no de derecho, pues tal restricción no se inscribe en el Certificado de Tradición y Libertad, porque los funcionarios saben que la ley dice que las afectaciones viales no pueden durar más de nueve años. Sin embargo, la única forma de que se haga la anotación es acudiendo a la Tutela”, añadió Ochoa. Inclusive, los perjuicios se tasan desde el momento en que queda inscrita la anotación (es decir, cuando se saca oficialmente del mercado), pero esta solo se puede hacer fijándole una partida presupuestal. “Otro drama que viven los propietarios es que cuando van a que les rebajen los impuestos por no poder usarlos, la respuesta del municipio es que no se puede, porque la anotación no está en el Certificado de Tradición”, indica. Este es el caso de un terreno en Sabaneta (Antioquia), que hace 16 años dejó de ser productivo. Sus 6.420 metros están afectados por la futura Vía Longitudinal Oriental Metropolitana. Un caso en Bogotá, es el que se registra en el sector de San José de Bavaria, que aunque apenas le permitían hacer vivienda temporal en los 3.000 metros de extensión debía pagar más de 30 millones de pesos cada vez que cobraban valorización. Los predios sobre los que trazaron la Avenida Longitudinal de Occidente sufren este mismo drama hace más de 30 años. “Esto es algo injusto, porque muchas veces, cuando deciden hacer la obra, mueven el trazado definitivo y el predio no se usa, pero el propietario sí pierde durante muchos años, porque las alcaldías abusan de su posición dominante”, agrega. Francisco Ochoa, experto avaluador con 35 años de trayectoria, asegura que la afectación (congelación o vía obligada) tiene un efecto práctico sobre el lote: lo saca del mercado, limita su comerciabilidad, ‘espanta’ a los compradores; y no porque tal acto jurídico lo limite en forma directa y explícita, sino porque cualquier potencial interesado (léase constructor) consultará por el lote de su interés en Planeación Municipal. LOS PERITOS DEPRECIAN LOS INMUEBLES UBICADOS EN ZONA DE OBRA Otra de las fallas detectadas es que al demandar al Estado por los perjuicios, los peritos avalúan los bienes depreciándolos por las limitaciones que impone la reserva vial. “Esta es otra de las cargas que se les impone a los propietarios, pues los avaluadores no tienen en cuenta el potencial que el predio tenía antes de las limitaciones jurídicas, sino los problemas que tienen ahora. De hecho, las indemnizaciones se tasan acudiendo a la Constitución y sumando lo dejado de percibir cada año más el interés bancario”, explica Ochoa quien aclara que los municipios quieren negociar sobre esos avalúos parciales y que ni siquiera consideran los daños ocasionados por tantos años. De hecho, los perjuicios del vecino del Aeropuerto de Rionegro se es- timan en 1.000 millones de pesos, los del lote en El Poblado en más de 10.000 millones de pesos y los de Itagüí y Sabaneta en 5.000 y 3.000 respectivamente. La otra talanquera es el tiempo que toma resolver estas demandas. Curadores reconocen que hay problemas Mariano Pinilla, presidente de la Corporación de Curadores de Bogotá, dice que en Bogotá han cambiado la situación (que antes era grave) gracias a varias circulares internas de Planeación Distrital que les han aclarado el tema a los funcionarios públicos. Pinilla explica que en la mayoría de sectores, el POT abre la posibilidad de dar las licencias temporales, pero que, efectivamente, el sólo trazado de los planos ya hace que el precio del bien se rebaje por la supuesta afectación por obra pública. Luego de dar la licencia, los curadores envían la comunicación al IDU para que hagan lo necesario, es decir, enterarse de qué deberán comprar con las mejoras del caso. Farid Numa, presidente del Colegio Nacional de Curadores, indica que aunque la afectación debe quedar en el folio de matrícula, es claro que los POT también establecen -de acuerdo a planes viales- las posibles restricciones de uso. En caso de duda, el curador debe consultar con la oficina de Planeación distrital o municipal quien es la autoridad competente y con la facultad de la interpretación de las normas. “Se puede pedir una espera mientras se consolida el POT, pero no se puede congelar el predio indefinidamente, esta es una situación ilegal”, indica. Por ello, recomienda que en este tipo de situaciones los propietarios eleven derecho de petición y recurran a las vías legales, pues el Estado no los puede dejar en la incertidumbre. “Precisamente, lo que devalúa los bienes es que no se sabe qué va a pasar. Esto sucede con frecuencia en aquellas obras que se le ocurrieron a un funcionario y que no figuran en los POT”, concluye Numa. 30 años lleva de anunciada la Longitudinal de Bogotá y hay muchos lotes afectados por las demoras del Distrito.WILABR

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