El problema no es el ‘subprime’

El problema no es el ‘subprime’

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octubre 16 de 2007 - 05:00 a.m.
2007-10-16

A estas alturas, pocos ignoran lo que es el mercado de las hipotecas subprime en E.U. y cómo éstas han llegado a manos de los inversores finales a través de instrumentos financieros, definidos por acrónimos que conforman una confusa sopa de letras (CDO, ABS, MBS), que ahora tienen en jaque al sistema financiero. Ahora que las hipotecas subprime se relacionan con el origen de esta crisis conviene detenerse en los beneficios de su existencia. Este mercado se desarrolló a partir de mediados de los 90 en E.U. para atender una parte de la población con calificaciones crediticias bajas y que, para acceder a una vivienda en propiedad, u obtener un crédito con garantía, necesitaban destinar una parte importante de sus ingresos al pago del servicio de la deuda hipotecaria (algo más de un 55 por ciento), o hipotecarse por una cantidad elevada del valor de la vivienda (superior al 85 por ciento). A finales de los 90, la mayoría de estos préstamos los garantizaba una institución pública denominada la Asociación Federal de Vivienda, que aplicaba criterios estrictos para asegurarse que los parámetros de riesgo no fueran excesivos. Ante lo limitado de su financiación, irrumpieron agencias estatales como Fannie Mae y Freddie Mac que compraban hipotecas de este segmento con riesgos acotados y homogéneos -llamadas conforming-. Este esquema, que fue el corazón del mercado de hipotecas de alto riesgo hasta 2003, permitió que familias con bajos ingresos pudieran disponer de viviendas, al tiempo que construían una historia crediticia si cumplían con los pagos en el tiempo. Entre 1995 y 2003, el porcentaje de las familias con vivienda subió del 64 al 68 por ciento, especialmente entre los colectivos de menores ingresos. A partir de 2003 con los tipos de interés bajos, los inversores demandaban activos que tuvieran una rentabilidad alta con bajo riesgo. Los bancos de inversión, atentos a la jugada, reinventaron este mercado, tomando las hipotecas de las originadoras, empaquetándolas en fajos con derechos de cobro diferenciados que eran calificados por agencias privadas (la mayoría de los tramos con elevada calificación crediticia) y vendiéndolos en el mercado. Las entidades que otorgaban hipotecas -que en su mayoría no son bancos y en general no captan depósitos- podían liberar capital para seguir dando hipotecas, los bancos de inversión obtenían por su ingeniería financiera una comisión, las agencias calificadoras y los inversores finales disponían de instrumentos de elevada calificación crediticia con tasas de interés altas. Pero algo falló. Por un lado, el negocio estaba en manos de originadoras que otorgaban hipotecas que sacaban rápidamente de su balance. Dada la fuerte demanda de estos activos, no existían los incentivos adecuados para que las originadoras fueran estrictas en la gestión del riesgo de las nuevas hipotecas. Como se contaba con que el precio seguiría subiendo y se podría volver a refinanciar, ¡Qué importaba la capacidad de pago de las familias, o el importe de la hipoteca respecto al valor de la vivienda, o la comprobación de los ingresos de los prestatarios! Y la supervisión de este mercado, alejado del negocio bancario tradicional, se durmió; en un entorno donde además muchas de estas entidades eran supervisadas por instituciones estatales, sin criterios homogéneos. Cuando el precio de la vivienda dejó de crecer, ya sabemos lo que detonó. Comenzaron los impagos, pese al escenario económico benigno. El origen de esta crisis se achaca erróneamente a las hipotecas subprime, cuando en verdad corresponde a hipotecas concedidas a partir de 200, con criterios que tan solo un año antes no hubieran sido consideradas subprime, y no se hubieran concedido con esas condiciones. Jorge Sicilia Economista Jefe de Norteamérica, Servicio de Estudios, BBVA Ahora que las hipotecas ‘subprime’ se relacionan con el origen de esta crisis conviene detenerse en los beneficios de su existencia”.

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