Salen ‘paracaidistas’ de la construcción

En el 2006 Ana María y un par de amigos de toda la vida sumaron un capital con la idea de construir un edificio en el norte de Bogotá.

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noviembre 26 de 2008 - 05:00 a.m.
2008-11-26

Sin conocimiento del negocio, pero con la seguridad de que los buenos vientos habían regresado al sector, convencieron a un familiar arquitecto, se asesoraron legalmente, evaluaron las posibilidades del mercado e iniciaron un proyecto de 21 apartamentos. Lo vendieron como pan caliente y tras ellos, otros inversionistas a la caza de oportunidades en el sector llegaron en el 2007 a repetir una historia de buenas ventas y negocio atractivo. “Es común que esto suceda. Los amigos, parientes arquitectos e ingenieros entran y salen, y forman parte de los ciclos. Sin embargo, cuando el mercado se desacelera -como sucede actualmente- estas ‘golondrinas’ desaparecen y solo sobreviven las empresas de trayectoria y quienes tienen visión a largo plazo”, asegura Andrés Arango, gerente de Ospinas y Cía., quien agrega que Bogotá, donde se concentró 33,1 por ciento de las licencias de construcción entre enero y septiembre de este año, sirve de medidor para analizar el fenómeno. Las cifras de la Cámara de Comercio de Bogotá sobre registros de constructoras legalmente constituidas confirman la línea ascendente, especialmente a partir del 2004, cuando el sector empezó a ajustarse tras la crisis de comienzos del 2000. Ese año apenas había 9.014 empresas registradas; sin embargo, en el 2007, considerado un año sin precedentes para el mercado edificador, sumaron 12.772. Ahora, con la desaceleración se prevé una disminución y, como suele suceder, solo permanecen las firmas reconocidas. Y de estas, algunas hicieron proyectos de ‘ocasión’, aunque es difícil precisar cuántas. “Infortunadamente, esta práctica será una constante si las entidades que regulan la actividad enajenadora (vender, donar o ceder el derecho o el dominio que se tiene sobre un bien o una propiedad) no toman medidas para evitarla”, anota el ingeniero Carlos Dada, de D&B Construcciones. En el caso de Bogotá -agrega Dada- la Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda tiene que asumir acciones, pues es común que los compradores interesados en acudir a la compañía que les vendió el inmueble para algún requerimiento de posventa se encuentren con la sorpresa de que ya no existe. Ese es el riesgo de estas obras ocasionales, que a pesar de cumplir con los requisitos de ley pueden generar inconvenientes al cliente. De hecho, la Subsecretaría identifica fallas en las que incurren las empresas, la gran mayoría de trayectoria: acabados, estructuras, humedad, entre otras (ver gráfico), lo que invita a reflexionar: “si pasa con compañías con años de experiencia en el mercado, algunos riesgos se pueden presentar con aquellas de cuarto de hora”. ESPECIALISTAS EN REVENTAS, AFECTADOS Otro grupo de negociantes apareció entre el 2006 y el 2007: compradores que congelaban los precios al adquirir vivienda sobre planos, ganaban una valorización (de 18 por ciento o más, según Fedelonjas) y aprovechaban el auge de obras y precios para llevarse buenos dividendos. Estos, sin embargo, también están desapareciendo o han tenido que acomodarse a un mercado más difícil. De hecho, han tenido que ofrecer mejores precios, producto -precisamente- de una menor demanda o, simplemente, ganar apenas lo justo pues no es negocio tener subutilizado un bien, con los consecuentes gastos que implica: administración, servicios, etc. 18 por ciento es el promedio de valorización en vivienda. Sin embargo, en estratos altos se ha llegado hasta 25 por ciento, lo que atrae a los constructores de ocasión que aprovechan los auges. La entrada y salida de empresas afecta a los constructores formales El constructor Carlos Dada considera que la desaceleración que se vive en estos momentos sirve para hacer una depuración, pues los ‘paracaidistas’, generalmente, no tienen la capacidad ni la infraestructura empresarial para enfrentar las crisis”. Aun así, el ingeniero cuestiona: “¿De qué sirve esa limpieza si los constructores que permanecemos en el negocio debemos enfrentar las situaciones adversas del mercado y cuando vuelven las buenas épocas, estos oportunistas reaparecen?” Por eso insiste en reforzar el control, incluso, en los momentos de auge. Ernesto Camilo Cuéllar, de la Subdirección de Control de Vivienda de Bogotá, es consciente de que la problemática persiste. “Hay personas que hacen los proyectos y luego de venderlos cancelan la empresa o cambian de razón social, con el agravante de que en caso de querer imponer sanciones (generalmente por deficiencias constructivas) no tenemos a quién culpar, pues nosotros procedemos ante la compañía y no ante el representante legal”. Ante esto, precisamente, la entidad está trabajando en un modelo para que las personas o empresas interesadas en construir o vender todo tipo de vivienda se registren. “Esto les permitirá a los compradores evaluar las hojas de vida, ver qué obras y cuántas han realizado, qué sanciones tienen, etc.”, asegura Cuéllar, quien agrega que, de paso, con ese reporte las curadurías urbanas tendrán más elementos de juicio al aprobar una licencia. Incluso, serviría para consolidar a aquellas compañías que sin tener una gran trayectoria, pero sí permanencia y calidad constructiva, pretendan entrar en el grupo de las que hacen las cosas bien. “De cualquier forma, el tema con los ‘paracaidistas’ demuestra que la historia se repite. Las épocas buenas pasan y las malas también”, afirma Luis Fernando Correa, presidente de la Federación Colombiana de Profesiones Inmobiliarias (Fiabci). De hecho, hoy la situación no es la mejor y en el caso del sector edificador afectan el alza en las tasas de interés y, en general, el entorno económico que, efectivamente, motivó la disminución en la intención de compra con el consecuente ‘golpe’ para la construcción. “Y en el caso de los ‘paracaidistas’, los pescadores de ilusiones y los más facilistas salen rápidamente de los mercados, despavoridos por los cambios que producen los ajustes naturales. Así estamos actualmente”, concluye Correa. WILABR

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