Un estudio realizado por la Unidad de Regulación Financiera del Ministerio de Hacienda, dejó en evidencia la necesidad de mejorar la regulación en temas relacionados con los vehículos de financiación inmobiliaria, debido a la creación de nuevas figuras o esquemas por medio de los cuales se pretende negociar beneficios futuros asociados a dichos proyectos.
El informe de la URF sostiene que es necesario que los partícipes en estos esquemas sean conscientes de cuándo están contratando con una sociedad fiduciaria y cuándo no, y en esa medida tengan claros los derechos y obligaciones derivados de dicha relación contractual. Asegura que esto permite mitigar los riesgos propios de las figuras en las que se comercializan productos inmobiliarios.
Añade que ningún esquema o vehículo para el desarrollo de proyectos inmobiliarios o de otro tipo puede garantizar el éxito del mismo, sin embargo, indica que es indispensable dotar al inversionista de toda la información relacionada con los riesgos del proyecto, con la relación contractual que contrae, con las obligaciones y deberes derivados de dicha operación y con los mecanismos de protección con los que cuenta en cada caso.
El estudio reconoce que, en ese sentido, las medidas adoptadas por la Superintendencia Financiera para el caso de esquemas en los que la relación contractual del inversionista es con una sociedad fiduciaria, apuntan en esa dirección y dotan al inversionista de herramientas y mecanismos adecuados para que pueda tomar decisiones informadas y conozca sus derechos y obligaciones en los proyectos.
Sin embargo, señala que para los esquemas en donde la relación del inversionista no es con una fiduciaria, es necesario que se haga explícita esa situación y que no se induzca a error al inversionista haciéndole entender que cuenta con las protecciones propias de la regulación financiera, cuando no es así.
Por esta razón, concluye que en estos casos no se debe permitir utilizar la expresión ‘derecho fiduciario’ o ‘participación fiduciaria’ o cualquier otra expresión similar que involucre la palabra ‘fiduciario’ o palabras derivadas de esta, para promocionar los proyectos, ya que este tipo de expresiones inducen a error y desinforman al inversionista.
La propuesta busca dar claridad y contribuir al fortalecimiento de la protección de los partícipes que acceden a inversiones inmobiliarias a través de los diferentes esquemas que se han visto en el país.
El informe concluye que se convocará a un grupo de trabajo con el Ministerio de Vivienda y con la Superintendencia de Industria y Comercio con el fin de discutir sobre la posibilidad de identificar y exigir estándares de comercialización e información a los diferentes proyectos inmobiliarios que se ofrecen en Colombia.
VEHÍCULOS DE FINANCIACIÓN
Son utilizados por inversionistas para diversificar su portafolio ya que ofrecen esquemas de rentabilidad diversos a los que tradicionalmente ofrece el mercado financiero intermediado o el mercado de valores (renta fija y acciones, por ejemplo), debido a la particularidad de los sub- yacentes y los flujos que estos generan. En Colombia, la financiación de proyectos inmobiliarios se ha realizado a través de negocios fiduciarios, fondos de inversión colectiva, fondos de capital privado y titularización.
