Informe del BID midió situación y reveló que en Cali y Medellín es más difícil que en Bogotá.

Tener vivienda propia es imposible para el 35 por ciento de los hogares de Bogotá, el 40 por ciento de los de Medellín y el 44 por ciento de los de Cali.

Así lo advierte el estudio del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) 'Un espacio para el desarrollo: los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe', que publicará el Fondo de Cultura Económica y que identifica varios factores que afectan la adquisición, entre estos las altas tasas de interés que impiden obtener un crédito, así como la falta de dinero.

En el caso de Bogotá, el ingreso muy bajo es el impedimento para el 17 por ciento de los hogares, pero al tener en cuenta la tasa de interés, el freno es para el doble, y así se llega al 35 por ciento. Asimismo, los ingresos muy bajos son la causa de no poder tener vivienda propia para el 24 por ciento de los caleños.

Y es que las tasas de interés en Colombia están por encima del promedio de América Latina. En el continente, la tasa hipotecaria real (descontando la inflación) es de 8,1 por ciento, mientras en Colombia es de 9,8 por ciento, dice el BID.

Según Sandra Forero, presidenta de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), el país ha comenzado a recibir el impacto de los incrementos hechos por el Banco de la República en la de intervención, pues la tasa nominal (sin descontar la inflación) pasó de 12,7 a 13,6 por ciento. "Es un tema sensible y por eso no hay que perderlo de vista, pues se debilita la demanda", explica.

Del mismo modo, el BID encuentra que el déficit de vivienda en el país es de 37 por ciento, con un déficit urbano de 27 por ciento y uno rural de 71 por ciento. El 9 por ciento corresponde a la falta absoluta de viviendas para las familias, y el resto es por viviendas deficientes por materiales, falta de servicios, hacinamiento, entre otras razones. En Bogotá, dice el BID, el déficit vale 3.000 millones de dólares.

En Latinoamérica

Según el estudio, una familia latinoamericana promedio necesitaría ahorrar veintiún meses de ingresos completos para comprar la vivienda formal más barata ofrecida por el mercado, con un costo de 24.000 dólares (unos 41 millones de pesos), en promedio.

Las situaciones más complicadas se viven en Caracas (Venezuela), Santa Cruz y La Paz (Bolivia), Lima (Perú), Santo Domingo (República Dominicana), Buenos Aires (Argentina), San Pedro Sula (Honduras) y Managua (Nicaragua), donde dos terceras partes de los hogares no pueden acceder a una vivienda digna, mientras que en Medellín y Bogotá, esta cifra es del 40 y 35 por ciento, respectivamente.

Obtener crédito hipotecario es uno de los inconvenientes de la región porque normalmente hay que certificar la capacidad de ingresos, y muchas personas no lo pueden hacer.

Papel de las cajas para facilitar el acceso

Las cajas de compensación familiar servirán de promotoras de vivienda prioritaria

Las cajas serán promotoras de la oferta de las 100.000 viviendas gratis de interés prioritario (VIP) que prometió el Gobierno hace pocos días. "Eso significará aliarse con entes territoriales, constructores y productores de materiales", aseguró Álvaro José Cobo, presidente de Asocajas, tras una reunión con Germán Vargas Lleras. El dirigente agregó que las entidades organizarán la demanda y acompañarán la gestión de equipamiento comunitario en los proyectos. "Las cajas serán socios claves del programa, por la experiencia que tienen en el sector", dijo el Ministro.

Modelo en proyectos de gran escala

Sin embargo, la efectividad en estos planes de financiación también puede opacarse por la falta de interés del sector privado en ofrecer vivienda para familias de bajos ingresos y por las dudas sobre la rentabilidad del negocio. César Bouillon, economista del BID y coordinador del estudio, sugiere que a la problemática de las limitaciones crediticias, el alto costo de la tierra y las excesivas regulaciones, se suman la insuficiente oferta de terrenos y la escasa inversión en viviendas asequibles.

Al tratar este punto, el BID reconoce a Colombia como referente de la idea de proveer tierra y destaca que un total de treinta macroproyectos están previstos como instrumento para atender, por medio de obras a gran escala, la escasez de suelo.

"Actualmente, 13 se encuentran en etapa de identificación, 7 están listos para comenzar obra y 10 están en marcha en Barranquilla, Buenaventura, Cali, Cartagena, Manizales, Medellín, Neiva, Pereira y Soacha, que sumarían 127.000 viviendas, 60 por ciento dirigidas a las familias de escasos recursos". A estas obras, las personas acceden con el subsidio familiar de vivienda y el crédito complementario. Sin embargo, el cuello de botella vuelve a ser la imposibilidad de los informales, que quisieran estar allí pero no son sujetos de préstamos por parte de la banca.

Falta de historial bancario, razón de la dificultad

El estudio advierte que hay una brecha de asequibilidad en América Latina debido a la tasa de interés, que, según la clasificación por efecto de los ingresos, ubica a La Paz (Bolivia), Managua (Nicaragua) y Santa Cruz (Bolivia) como las capitales con más problemas para acceder al crédito porque no alcanza el salario.

La apreciación va en la misma línea del estudio, que advierte que el sistema financiero en América Latina y el Caribe carece de herramientas para evaluar la capacidad de pago de los hogares que no pueden acreditar ingresos, aunque reconoce que "hay sistemas financieros sofisticados como los de Chile, Colombia y México".

Estos países cuentan con instrumentos para llegar a los trabajadores informales, que no tienen historial fiable sobre lo que devengan, entre los que figuran las garantías públicas para respaldar a personas de bajos ingresos y los programas contractuales voluntarios.

Para Ricardo Arias, presidente del Fondo Nacional del Ahorro (FNA), el ejemplo de Colombia en la región a través del ahorro voluntario contractual tiene el valor agregado de haber enfocado a los informales, que precisamente no son sujetos de crédito porque no tienen el respaldo que exige la banca.

"Muestra de ello es que actualmente el FNA tiene 400.000 personas que ahorran voluntariamente y de estos, 23.000 han recibido algo más de 800.000 millones de pesos para adquirir su vivienda", anota Arias.

Una alternativa

El microcredito ayuda a mejorar viviendas

El estudio del BID 'Un espacio para el desarrollo: los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe' destaca en un capítulo la importancia de lo que identifican como el microfinanciamiento.

"Son préstamos pequeños de corto plazo que permiten a los hogares comprar materiales para construir y mejorar una unidad de vivienda de manera progresiva".

Se trata de un crédito no hipotecario que oscila entre 500 y 2.500 dólares, con un plazo de dos a cinco años, aunque el monto varía entre países e instituciones financieras.

Para quienes tienen una vivienda, es una opción, a la que el informe del BID le agrega los planes de mejoramiento de barrios, en los cuales Brasil y Colombia han evolucionado de manera notable.

GABRIEL E. FLÓREZ G.
Redacción de Economía y Negocios