Conozca y sáqueles más provecho a los remates judiciales

Los precios de los inmuebles que se rematan en los juzgados pueden ser inferiores hasta en un 70 por ciento comparado con el precio comercial. Vea cómo funciona este negocio.

Los remates son una buena opción para adquirir vivienda más barata.

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Los remates son una buena opción para adquirir vivienda más barata.

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julio 13 de 2015 - 04:30 a.m.
2015-07-13

Los inmuebles que van a ser rematados judicialmente son una de las opciones más apetecidas por inversionistas, que buscan altas rentabilidades, y por personas interesadas en busca de un hogar. Los precios de los bienes pueden estar hasta un 70 % por debajo de los valores comerciales. Aprenda cómo hacerlo.

Para los compradores, los precios bajos son la mejor alternativa, al igual que muchas familias interesadas en tener una vivienda ‘sueñan’ con encontrar bienes a ‘precio de huevo’.

En este caso, los remates son una excelente oportunidad porque usted podrá adquirir una propiedad a un precio mucho menor que si la comprara en el mercado inmobiliario.

La adquisición de un inmueble por vía de remate judicial es una buena opción por precio y variedad, pues el avalúo que hace el juzgado no es el mismo que realiza un perito avalador experto.

Según expertos en el tema, los precios de los inmuebles que se rematan en los juzgados pueden ser inferiores hasta en un 70 por ciento comparado con el precio comercial.

El portal web Rematando.com.co estima que mensualmente se llevan a cabo 400 remates en todo el país.
Cundinamarca, incluyendo a Bogotá, es el departamento que lidera las ofertas con un poco más del 50 %. Le sigue Antioquia, Valle del Cauca, Santander y Tolima.

Dentro de las opciones de negocio que se encuentran se destaca los apartamentos (35 %), casas (25 %), lotes (15 %), bodegas (15 %) y otros (10 %) que incluyen carros y enseres.

Este negocio puede ser una excelente oportunidad para tener su hogar o simplemente como inversión, pero es importante saber en qué consiste, los trámites que debe realizar y cómo no dejarse embaucar.

¿Qué es un remate?

Los juzgados subastan públicamente los bienes (casas, apartamentos, lotes, bodegas, automóviles, etc.) de deudores que, después de un proceso judicial, no cancelaron sus obligaciones con instituciones crediticias.
En las subastas se fija el precio de los bienes en un nivel inferior del valor comercial de la propiedad.

No resulta importante que el precio sea menor, pues el fin del acreedor (banco) es recuperar parte de los recursos que le prestó a un deudor, quien no cumplió con los pagos acordados.

Por lo tanto, un juez ordena vender judicialmente esos bienes que estaban ‘atados’ como garantía de pago.

Aunque el procedimiento puede llegar a ser engorroso debido a que se requiere llevar a cabo una serie de pasos, sumado a que no existe una certeza plena de ganar la adjudicación y la pérdida de tiempo, algunos especialistas recomiendan presentarse a varios remates hasta lograr la compra deseada.

Lo anterior no necesariamente debe ser un motivo para desanimarse, los remates pueden llegar a ser una buena opción para comprar vivienda o para invertir.

PASO A PASO

Portafolio.co se dio a la tarea de consultar a Camilo Úsuga, asesor del portal web Rematando.com.co con la finalidad de hacer una guía para los interesados en este tipo de negocio.

Antes que nada, resulta importante mencionar que algunos remates pueden verse en los periódicos regionales y nacionales.

Adicionalmente, se recomienda tener un asesor experto en temas inmobiliarios y en saneamiento de bienes que apoye todos los obstáculos jurídicos. También será necesario que un conocedor del tema revise los aspectos físicos y financieros con el fin de estar seguro que el negocio sea viable.

1. Visite el lugar. Úsuga considera que en primer lugar hay que analizar si el tiempo que falta para el remate es suficiente para corroborar toda la información sobre el inmueble y hasta si tiene el dinero en su billetera.

“Es necesario decirle a los interesados que los negocios deben hacerse bien, no hay afán de hacer malos negocios”, añade el especialista en remates.

2. Conozca lo que va a comprar. Un juez es el encargado de fijar el precio del inmueble, que por lo general utiliza como referencia el avalúo catastral. Según el artículo 52 de la ley 794 de 2003, al valor catastral se le incrementa un 50 % para calcular el precio.

Sin embargo, Úsuga sugiere que el precio inicial de la subasta es inferior entre un 40 % y 70 % del precio catastral.

“Aunque los precios suelen ser generalmente bajos, hay que advertir que los precios muy bajos pueden ser engañosos. Por lo tanto, una advertencia es que el interesado revise los factores que desvalorizan el bien. Por ejemplo, debe mirarse la propiedad por dentro y por fuera para evaluar cuánto dinero debe invertirse para hacer las reparaciones necesarias”, explica el asesor.

No es cierto que este prohibido mirar el de interior una casa o de un apartamento, es cuestión de contactar al secuestre, quien es el encargado de administrar el inmueble.

3. Revise el pasado de la propiedad. Úsuga recomienda verificar que no existan demandas adicionales por otro tipo de deudas. En este caso, se puede pedir ante el juzgado la carpeta que contiene todos los documentos del bien.

“En algunos casos, los bienes suelen tener otros procesos judiciales. Existen ocasiones que los lotes rematados están invadidos y si eso no está claro, el que gane el remate tendrá que iniciar una demanda que le costará tiempo, dinero y esfuerzo”, señaló el asesor de Rematando.com.co.

4. Cerciórese que no hayan deudas adicionales. Habitualmente el propietario moroso también incumplió sus obligaciones con las empresas de servicios públicos o con la administración del edificio.

“Detecte que no hayan deudas relacionadas con el pago de valorización e impuestos. Así mismo, pregunte en las empresas de servicios públicos si existen sanciones pendientes por ruptura de sellos, pues en ocasiones son sumas considerables”, indicó el asesor en remates.

Al llegar a este punto, usted tiene los elementos necesarios para decidir si pujara por el remate o no: sume las deudas y el dinero que se le irá en reparaciones, y este valor compárelo con el precio comercial. De sus intereses depende si el negocio es bueno o no.

5. Consigne en el Banco Agrario. En caso que usted haya decidido participar en la puja, usted deberá comprar un título de depósito judicial. Este valor corresponde al 40 % del total del avalúo indicado por el juez.

“Una aclaración importantes es que si usted paga con un cheque de gerencia, el título judicial solo se expide después del tercer día hábil, mientras que si paga en efectivo, el título suele estar al día siguiente”, aconseja Camilo Úsuga.

6. Puntualidad en la cita. El día fijado la diligencia hay que presentarse con el título judicial, la cédula de ciudadanía o un amplio poder autenticado en notaría.

El juzgado fija un período de gracia de dos horas para que se presenten los interesados con la oferta. Al final del plazo, se inicia el proceso de subasta y el comisionado lee en voz alta las ofertas presentadas. Al mejor postor le adjudican la propiedad y se cierra la subasta.

7. Terminar de pagar. Usted tiene tres días para consignar lo que hace falta. Tenga en cuenta que debe cancelar en efectivo y el juzgado no recibe cheques. Además, tiene que estar preparado para desembolsar dinero para pagar impuestos (3 % del valor adjudicado).

¿Y si no ganó?

Pida el reembolso mediante un oficio dirigido al Banco Agrario en el que pide que le regresen el monto del título. No pueden cobrarle ningún impuesto ni hacerle descuentos.

Sebastián Rojas

@jusebroj

sebroj@eltiempo.com

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