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¿Qué debe tener en cuenta al momento de arrendar un inmueble?

Ya sea arrendador o arrendatario, conozca las opciones para hacer valer sus derechos. Lo más importante: que todo quede claro en el contrato.

Colombia también se lleva el puesto de la más barata en cuanto a arriendo se trata. Alquilar un piso de 100 metros cuadrados en un barrio de clase media y céntrico cuesta 580 dólares. En Brasil, el precio es de 635 dólares; en México, es de 800 dólares, y

Archivo particular.

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Portafolio
septiembre 25 de 2017 - 02:26 p.m.
2017-09-25

Una parte importante de la población colombiana vive en arriendo. De acuerdo con la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), se estima que actualmente el 44% de los colombianos, de las zonas urbanas, vive en arriendo. Es decir, que cerca de 4,96 millones de hogares, pagan mes a mes el alquiler de un espacio al que llaman hogar, y el 54% de estos reporta ingresos iguales o inferiores a cuatro salarios mínimos mensuales legales vigentes.

(Lea: Restitución de los inmuebles, el cuello de botella de los arriendos)

Sin embargo, muchos no conocen a profundidad los deberes y derechos que le asisten como actores de un contrato de arrendamiento, ya sea como arrendatario (la persona que toma algo en arriendo) o como arrendador (quien ofrece algo para su alquiler).

(Lea: Nuevo ‘leasing’ del FNA para la clase media)

ALGUNOS CASOS

Durante la realización de este informe se conocieron varios casos de problemas que han tenido arrendatarios con su arrendador. De manera anónima se citan algunos.

- Teníamos contrato de arrendamiento con una firma inmobiliaria. Desde que nos pasamos al apartamento (que estaba nuevo) les notificamos que la barra americana de la cocina estaba suelta de la pared (solo puesta y ya) y que eso se podía caer. Nunca nos pararon bolas. En efecto, la barra se desplomó y al caer la lámina de mármol de encima se rompió y picó una parte del piso laminado de la sala. Notificamos con correo electrónico y fotografías. Se demoraron dos años para arreglar la barra (o sea, nosotros dos años con la barra inservible y el piso chueco). Después de mucho pelear cambiaron la barra y todo bien. Cuando fuimos a entregar el apto no lo recibieron afirmando que el piso lo habíamos dañado nosotros y que debíamos pagar 1,2 millones de pesos adicionales para cambiar todo el piso. Nosotros dijimos que no, les evidenciamos los correos y las fotos pero ellos se cerraron en que no, que debíamos entregar el apto como lo recibimos y que mientras eso no pase, el arriendo seguía corriendo. Pasaron dos meses, no nos recibieron el apto y nos llegó un cobro de una oficina de cobranza diciendo que debíamos dos meses de arriendo y la mora respectiva. Nuestra respuesta fue que no íbamos a pagar porque hacía dos meses estábamos en disposición de entregar el apto pero la inmobiliaria se negaba. Nos citaron a conciliación con la Cámara de Comercio. Fuimos nosotros, la casa de cobranza y la inmobiliaria. Después de dos audiencias logramos que nos recibieran el apto y que la inmobiliaria aceptara su responsabilidad en el daño del piso, pero la casa de cobranza afirma que de todas formas debemos pagar los dos meses de arriendo que corrieron cuando la inmobiliaria no nos quiso recibir el apto. Nuestra posición sigue siendo la misma: no vamos a pagar porque todo es consecuencia de la negligencia de la inmobiliaria.

- Suscribí un contrato de arrendamiento en el mes de julio, con una inmobiliaria en Bogotá. En el momento de la firma leí todo el documento, las cláusulas eran muy normales acordes con lo que contiene un contrato de arrendamiento. Entre ellas decía que el inmueble se entregaba en perfecto estado y hablaba de un trámite administrativo de la inmobiliaria en el que dice el arrendatario cuenta con cuatro días para hacer las revisiones que considere pertinentes para verificar el estado del inmueble. En ese tiempo me puse a la tarea de verificar y encontré muchas inconsistencias: fugas, taponamiento, vidrios rotos, persianas dañadas, la estufa deteriorada, la puerta desajustada. Procedí a hacer un informe fotográfico y escrito diciendo que no podía ser posible que uno firmara un contrato diciendo que recibía el inmueble en perfectas condiciones y presentaba más o menos 20 inconsistencias. La inmobiliaria hace su trámite con el propietario del inmueble y empiezan a hacer los arreglos, pero no todos. Arreglaron estufa, tuberías y no fue más. Hay unas cosas que la inmobiliaria dice que si yo las arreglo ellas descuentan eso del canon de arrendamiento, y otros detalles que pueden ser mínimos que ellos no los arreglan. Sin embargo, yo dejé constancia del estado en el que recibía el inmueble para, en el momento de entregarlo, no me fueran a cobrar nada.

Los casos anteriores, expuestos tal cual por sus protagonistas, reflejan algunas de las quejas más recurrentes en materia contratos de arrendamiento.

CONSEJOS

Portafolio.co habló con Andrés Ospina, director del departamento de quejas y reclamos de la Confederación Colombiana de Consumidores, quien entregó algunos consejos para que tanto arrendadores como arrendatarios tengan en cuenta.

- Leer y conocer el contrato de arrendamiento: muchas de las reclamaciones que llegan a diferentes estancias son causadas por el desconocimiento de la norma, en este caso del contrato. Recuerde que “el contrato, verbal o escrito, una vez firmado se convierte en ley para las partes, y de él se desprenden obligaciones específicas”. Tanto para arrendadores como para arrendatarios, se recomienda leer y tener en cuenda la Ley 820 de 2003, que regula este tipo de acuerdos. En las cláusulas se establece desde los tiempos y fechas para el pago del canon de arrendamiento, el procedimiento a seguir en caso de ser necesarias reparaciones locativas, se determinan los límites para el subarrendamiento y la cesión del contrato de arrendamiento, entre otras disposiciones.

- Inventario: lo más conveniente al recibir o entregar un inmueble es hacer un inventario para determinar las condiciones de habitabilidad del inmueble, porque puede que con el paso del tiempo y una vez habitado el sitio, sobrevengan problemas de humedad, de enchapes, de pisos, entre otros. Es mejor dejar registro de las condiciones en las que recibe o se entrega el inmueble. Si se ven inconsistencias, se comunican al dueño de inmediato, y se busca un arreglo: ya sea que él dueño hace las reparaciones o que el inquilino las haga y, con los debidos soportes de los costos, posteriormente la suma invertida se descuente del canon de arrendamiento.

- Autorización: toda reparación locativa debe estar autorizada. Lo mejor es, una vez detectada la falla, reportarla al dueño del inmueble, para que dependiendo lo que diga el contrato, entre a reparar quien así le corresponda, según contrato o mutuo acuerdo posterior.

- En caso de tener inconvenientes con un arrendamiento a través de una oficina inmobiliaria, se recomienda seguir el protocolo establecido en el contrato, que por lo general es tratar el tema en primer lugar con la oficina. Si no se obtiene respuesta satisfactoria, contactar al dueño del inmueble.

- Siempre buscar una solución de mutuo acuerdo ante los inconvenientes. Existen varias formas de lograr un acuerdo, incluso con la intermediación de un tercero, ya sea a través de una conciliación, o a través de un tercero imparcial.

De acuerdo con la Superintendencia de Notariado y Registro, entre enero y julio de este año, se han registrado en las notarías del país 174 contratos de arrendamiento. Esta cifra corresponde en su mayoría a Cundinamarca, incluida Bogotá, con 82 contratos; Atlántico con 20 y Valle del Cauca con 17.

De acuerdo con Fedelonjas y con la Confederación Colombiana de Consumidores, el registro de un contrato de arrendamiento ante una notaría no es necesario para hacer de dicho documento un vínculo contractual legal y válido. Por lo general son las empresas las que registran ante notario determinados contratos de arrendamiento, de acuerdo con las líneas que en esa materia manejen como compañía o como sector.

En caso de que no se llegue a un acuerdo ante el cumplimiento de las obligaciones consignadas dentro del contrato de arrendamiento, y como última medida, es posible entablar una demanda para llevar el caso ante la justicia ordinaria. Si se trata de un contrato con una oficina inmobiliaria, se puede seguir el conducto regular con la autoridad administrativa correspondiente. Para el caso de Bogotá, por ejemplo, es la Alcaldía Mayor. Para otros municipios y ciudades puede ser la alcaldía municipal o la gobernación.


Julián Calderón H.
julcal@eltiempo.com

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