Altos precios de arriendos preocupan a comerciantes

El interés de las marcas por el mercado hace que se encarezcan los espacios. Lo que podría frenar la situación es un exceso de oferta en las ciudades.

Altos precios de arriendos preocupan a comerciantes

Reynel Ruiz

Altos precios de arriendos preocupan a comerciantes

Empresas
POR:
julio 30 de 2014 - 02:23 a.m.
2014-07-30

Entre los más importantes comerciantes nacionales y extranjeros interesados en expandir sus negocios en el país hay un tema que les inquieta: el alto costo de arrendar un local.

Hasta los directivos que trajeron Starbucks a Colombia han comentado al respecto recientemente.

Los especialistas coinciden con esa percepción y advierten que en la medida en que el mercado colombiano es atractivo, las marcas lo buscan y los espacios se convierten en ‘joyas’ por las que todos compiten.

Juan Carlos Delgado, director corporativo de Cushman & Wakefield, multinacional de servicios inmobiliarios, explica que hoy el costo promedio para locales de altas especificaciones en Bogotá está alrededor de 140.000 pesos por metro cuadrado al mes, el promedio más alto en cinco años.

“En el último año, los precios aumentaron cerca de 25 por ciento”, dice, al tiempo que explica que han alcanzado niveles históricos, lo que ha ubicado al país, y específicamente a Bogotá, como una de las ciudades más caras de Latinoamérica en lo que a arriendos para el comercio se refiere.

Añade que una escasa oferta disponible de calidad, en buenas ubicaciones, sumada a la creciente demanda, ha generado presión al alza sobre los cánones y, por tanto, ha subido el nivel de las barreras de entrada para muchos empresarios.

Los estudios de Cushman & Wakefield dicen que, en precios por metro cuadrado, Colombia está en el lugar 21 a nivel mundial y en el segundo puesto en Latinoamérica después de Brasil.

El asesor en temas de ‘retail’, Germán Peralta, dice al respecto que los mayores incrementos se han presentado en las principales capitales y especialmente en las zonas de alta demanda de la capital.

En particular, cita como ejemplo a los centros comerciales Andino, Unicentro, Santafé, Gran Estación y Centro Mayor, donde se han presentado incrementos superiores al 20 por ciento anual.

Sobre el peso que para los comerciantes tiene este costo en su operación, señala que hace algunos años operaban con arriendos inferiores al 10 por ciento de las ventas.

“Actualmente, muchos han tenido que acostumbrarse a arriendos del 15 por ciento y el 20 por ciento de las ventas, afectando sustancialmente sus márgenes”, afirma.

Hasta cuándo puede darse esta situación, nadie lo sabe. El analista cree que es difícil predecirlo porque siguen aterrizando marcas que muchas veces terminan operando a pérdida por tener presencia en esos lugares.

“Seguramente, llegará un momento en que esos comerciantes no puedan pagar esos altos precios y allí se detendrán los incrementos en los arriendos. Además, muchos inversionistas están desarrollando nuevos proyectos, lo cual incrementará la oferta de espacios comerciales”, concluye.

LA OFERTA DISPONIBLE ESTÁ EN AUMENTO: COLLIERS INTERNATIONAL

Roberto Cáceres, director general de Colliers International, explica que la evolución en la oferta disponible de locales comerciales (locales que están vacíos listos para ocupar) ha tenido un incremento considerable para el 2014 comparado con el año anterior.

Considera que una de las principales razones se debe al ingreso de los nuevos centros comerciales. Por ejemplo, si se observa el caso de Bogotá, la oferta de espacios ubicados dentro del concepto ‘outlet’ aumentó en aproximadamente 30 puntos porcentuales en el 2014, frente al 2013.

Desde su perspectiva, Cáceres destaca que “los precios de renta y venta de locales comerciales no tuvieron un cambio significativo”.

Sin embargo, señala que se observó una tendencia al aumento en valores de alquiler de complejos de comercio con mayor influencia en Bogotá, como lo son Andino, Centro Mayor, Plaza de las Américas, Santafé y Unicentro. Esto, debido a que fueron ocupados espacios durante el 2014, lo que hizo disminuir la oferta.

En general, el comercio en los locales comerciales ha tenido un incremento en sus ventas: tan solo en febrero de este año de 39 por ciento, con respecto al mismo periodo del año anterior.

Y comenta que la ocupación de locales comerciales se ha visto influenciada por una mayor presencia de inversión extranjera. Son los casos de marcas importantes que han llegado al país como Dolce & Gabbana, Burberry, Taco Inn, Wing's, Army o Harmont & Blaine.

EL EXCESO DE OFERTA PUEDE REVERTIR LA TENDENCIA

“Los costos siguen siendo muy altos y me sorprendió que el metro cuadrado en Bogotá es más caro que en Ciudad de México o Miami, que son las dos comparaciones más recientes que tengo”, sostiene Hernán Méndez, presidente de Procafecol, la compañía que maneja las tiendas Juan Valdez.

El directivo cree que tendrá que llegar un momento en que el mercado se sature para que cedan los precios de alquileres.

Comenta que eso se verá primero en el segmento de oficinas, antes que en comercio.

Por su parte, Carlos Mario Giraldo, presidente del Grupo Éxito, tiene puntos de vista desde dos perspectivas: la marca, que es ancla de centros comerciales, y el grupo empresarial, que está en la actividad inmobiliaria.

Considera que en Colombia hay un incremento en el costo de los arriendos por una sobredemanda de locales.

“Pero creo que viene una oferta importante de locales en el corto plazo. Eso se va a equilibrar, por leyes de oferta y demanda simplemente”.

Explica que como arrendatarios y arrendadores siguen un modelo en el que se fija un canon por una combinación entre costos fijos y variables. El primero cubre los costos del dueño del local, y el variable depende del crecimiento en ventas, por ejemplo.

Giraldo agrega que, en el mundo, los almacenes principales o anclas tienen un menor costo por metro cuadrado frente a almacenes más pequeños porque no son tan productivos como un almacén de menor tamaño. “También vemos como propietarios de centros comerciales que cuando negociamos con las anclas tenemos que aceptar que paguen un menor costo por metro cuadrado”, dice.

Constanza Gómez G.

Economía y Negocios