La creatividad en oferta de alquileres hace la diferencia

Este año se espera negociaciones flexibles y creativas por parte del arrendador, que debe ser ingenioso para no perder un posible cliente, que puede mirar rápidamente otras opciones, debido al ingreso de una gran cantidad de metros en arriendo de oficinas, que aumenta la oferta en la ciudad.

La creatividad en oferta de alquileres hace la diferencia

Archivo Portafolio

La creatividad en oferta de alquileres hace la diferencia

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marzo 03 de 2015 - 12:03 a.m.
2015-03-03

El mercado de servicios inmobiliarios corporativos en nuestro país ha tenido una evolución desde hace 15 años, momento en el que aparecieron las primeras empresas dedicadas a ofrecer diversos servicios de consultoría, investigación de mercados, adquisición y negociación de inmuebles, entre otros, diseñados especialmente para organismos empresariales.

El desarrollo positivo de este sector se ha dado por el buen momento económico del país, y el creciente atractivo para la inversión extranjera, especialmente durante el año pasado. En el 2014, las empresas protagonistas de este sector aumentaron y robustecieron el portafolio de los servicios ofrecidos a sus clientes, profundizando conocimientos para aportar al mercado.

Uno de los principales temas que manejan las empresas de servicios inmobiliarios corporativos son las transacciones de finca raíz, efectuadas para oficinas y parques industriales.

En este sector, los fondos de inversión se han consolidado como actores dinámicos e importantes en el mercado inmobiliario colombiano, con especial crecimiento en el 2014, llegando hoy en día a ser grandes inversionistas para el desarrollo de proyectos de oficinas.

EL DINÁMICO MERCADO DE OFICINAS EN BOGOTÁ

Bogotá como capital del país, ha permanecido con una actividad dinámica en el mercado de oficinas.

El año pasado se presentó la aparición de nuevos proyectos de gran magnitud en el nororiente de la ciudad, los cuales no se estaban esperando, por ser una locación con poco espacio para la construcción. Esta zona, llamada - CBD (Central Business District), comprendida entre la calle 116 y la calle 72, cuenta con bastante movimiento de comercio y oficinas, alojados en muchos edificios modernos, y de altas especificaciones. Dentro de esta zona se está desarrollando proyectos como América Centro de Negocios, que cuenta con 85.500 m2, el cual se espera que esté listo en los próximos 3 o 4 años. El año pasado, también aparecieron proyectos en la calle 100, los cuales no se veían venir por la ausencia de disponibilidad de terrenos.

Por esta característica de crecimiento en Bogotá, se hicieron varios pronósticos, entre los que se contempló la zona de Salitre, que ha vivido en los últimos años una actividad altísima de construcción, esperando próximamente nuevos edificios.

Se hablaba de que la oferta sería alta, lo cual es la realidad que se está viviendo hoy. La actual demanda de oficinas es buena, pero ésta no ha aumentado, y la oferta si lo ha hecho, este fenómeno hace que los porcentajes de desocupación y vacancia aumenten, aunque todavía no se puede hablar de una sobre oferta.

En este momento la zona de El Salitre cuenta entre un 6 y 7 por ciento de desocupación, lo cual indica que ya ha salido de la oferta baja para llegar a una oferta moderada. Esta circunstancia ha llevado a que la diferencia entre los precios de cierre en las negociaciones inmobiliarias haya aumentado.

Cuando se presentaba una oferta baja o moderada en años anteriores, los arrendatarios no se movían demasiado del precio inicial haciendo grandes descuentos o rebajas a los inquilinos, para lograr el precio de cierre. En este momento, esto ha cambiado, se están haciendo movimientos en el precio de cierre, pasando de un gap menor del 5 por ciento, a un 10 por ciento.

Otro fenómeno que se espera para el 2015 es flexibilidad por parte de los propietarios de inmuebles en las negociaciones de arriendos, factor que en años anteriores no se presentaba.

Este año se espera negociaciones flexibles y creativas por parte del arrendador, que debe ser ingenioso para no perder un posible cliente, que puede mirar rápidamente otras opciones, debido al ingreso de una gran cantidad de metros en arriendo de oficinas, que aumenta la oferta en la ciudad.

Esta flexibilidad que deberán de tener los propietarios de oficinas en arriendo no será igual para los propietarios de oficinas en venta, donde los precios si permanecerán estables debido a la alta demanda por parte de inversionistas nacionales e internacionales. Se espera que el ritmo de colocación empiece a disminuir para las oficinas en venta. De esta forma, si no se venden los proyectos de oficinas sobre planos, estos no se llevarán a cabo.

Otro elemento que se vislumbra para este año es la presencia de excelentes oportunidades en el valor de arriendos para los inquilinos que están buscando ubicarse en oficinas localizadas en zonas diferentes al CBD (Central Business District), tales como la zona del canal de Córdoba, TITÁN, o la 170.

Respecto al mercado de oficinas de Bogotá frente al de otras ciudades del país, podemos decir que la capital tiene una absorción de 120.000 m2 de oficinas anuales. Ciudades como Barranquilla y Medellín cuentan con una absorción anual de 13.000 m2 y 11.000 m2, respectivamente.

Roberto Cáceres,
gerente General de Colliers International Colombia.