‘Fondos inmobiliarios deberían prearrendar'

Una eventual sobreoferta de proyectos de oficinas y comercio obligaría a revaluar el negocio.

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‘Fondos inmobiliarios deberían prearrendar'

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enero 06 de 2015 - 01:31 a.m.
2015-01-06

“La estrategia de desarrollo de los fondos inmobiliarios se debería enfocar en procesos sostenibles de alquiler a futuro; de esta forma disminuiría el riesgo de quedarse con inventarios sin arrendar”.

Así lo advierte el gerente general del Grupo Oikos, Luis Aurelio Díaz, quien considera que, de paso, se evitaría que el mercado se saturara con bienes que por su tamaño son de baja comercialización.

Entre estos se encuentran edificios de oficinas, algo de comercio y bodegas, especialmente en Bogotá que sigue liderando el mercado de usos diferentes a vivienda.

Esta preocupación llevó al empresario a sugerir que “así como a finales de los noventa el sector superó la crisis desarrollando modelos de preventas a través de la fiducia, para que los constructores iniciaran obra solo hasta alcanzar el punto de equilibrio, ahora lo ideal sería prearrendar antes que edificar”.

Para el directivo, el problema es que en muchas ocasiones los fondos requieren la financiación que les permita iniciar los proyectos, “pero sin haber puesto en arriendo o en venta un solo metro cuadrado”, insiste.

El gerente de la firma de consultoría inmobiliaria ACCI, Alejandro Castañeda, coincide con Díaz y agrega que al inventario actual de oficinas triple A para alquilar –es decir, de altos estándares–, se sumarán más de 250.000 metros cuadrados y esto obligará a revaluar el negocio.

“Muchos fondos están comprando terrenos para nuevos desarrollos o proyectos terminados pero no se arriendan rápidamente lo que, en algunos casos, golpea la rentabilidad esperada”, señala Castañeda. Aurora Turriago, directora de investigación de mercados de la multinacional de servicios inmobiliarios, Colliers International, considera válida la preocupación.

MÁS ESPECIALIZADOS 

Sin embargo, el mercado se ha especializado cada vez más y generalmente los fondos evalúan bien la fase en la que están las obras.

“Por ejemplo, si compran en proceso de construcción, la idea es que al recibirlo se ocupé rápidamente porque han hecho una evaluación previa”, explica la directiva.

Obviamente, si adquieren muchos edificios y no se ocupan, pues no se generará la rentabilidad esperada y su flujo de caja se afectará. “Aun así, conocemos de primera mano casos en los que muchos tienen un buen ‘músculo’ financiero que les permite asumir un ritmo de ocupación más moderado sin que implique riesgos”.

Manuel Alfonso Carrillo, gerente de la inmobiliaria Avacol y quien está del lado de la directiva de Colliers, recuerda un caso reciente: “Tratamos de negociar con un fondo un inmueble para arrendarle a una multinacional, es decir, dispuesta a ocuparlo inmediatamente, pero fue complicado porque son muy estrictos, manejan sus tiempos y evalúan en detalle cada negocio”.

Por eso, la lectura que le da el empresario a la situación es que “hoy por hoy van sobre seguro y trabajan proyectos a la medida, lo que significa –a mi modo de ver– que el riesgo es mínimo”.

Aun así, el gerente del Grupo Oikos sostiene que a pesar de que Colombia es un país con una tasa de crecimiento superior al promedio de América Latina, “todavía tiene una capacidad de colocación de inmuebles en arriendo reducida en comparación al volumen de metros cuadrados que los fondos inmobiliarios desarrollan en oficinas, industria y comercio”.

Es decir, no sobra el seguimiento a un mercado cada vez más especializado, pero con un alto crecimiento que debe monitorearse.

LA CLAVE ESTÁ EN UNA BUENA GESTIÓN COMERCIAL PREVIA 

La propuesta de arrendar ‘antes de’ para disminuir los riesgos generaría más seguridad en el negocio, pero al hacerlo a precios de hoy el valor de renta no encajaría. Según el gerente de la consultoría inmobiliaria ACCI, Alejandro Castañeda, una de tantas alternativas es hacer una buena gestión comercial previa. Y es que cada vez hay más involucrados en el mercado; por ejemplo, el 50 por ciento de las fiduciarias tienen fondos de inversión inmobiliaria y son, per se, el vehículo para el negocio. Se suman las carteras colectivas, con manejos a través de la bolsa.

Gabriel E. Flórez G.
Economía y Negocios