Inquilinos de oficinas viven su cuarto de hora

La opción de terminar los contratos anticipadamente, si la situación no es la mejor para seguir ocupando los inmuebles, toma más fuerza.

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Otra práctica, cuando la empresa arrendataria atraviesa un mal momento y pide un compás de espera, consiste en pactar una remuneración variable, mientras mejora su situación.

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Portafolio
marzo 06 de 2018 - 10:49 p.m.
2018-03-06

Los arrendatarios del mercado corporativo (oficinas) siguen en una posición muy fuerte, con la sartén por el mango, poniendo las condiciones a la hora de renovar los contratos o iniciar el trámite para uno nuevo.

Según Roberto Cáceres, gerente de Colliers International, esta situación se ha presentado, entre otras razones, por la sobreoferta. De hecho, el Dane confirmó que al cierre del 2017 el área aprobada para oficinas reportó una variación de -47,1% respecto al 2016, incluso, con la mayor contribución a la baja: -1,8% frente al total de -6,3% que incluye todos los usos (vivienda, comercio, bodegas, etc.).

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Esto, que ha sido sano para contrarrestar el aumento exagerado del stock, ha obligado a los dueños a ofrecer menores precios y a ser más flexibles al renegociar, ahora, con un nuevo componente: la cláusula de terminación anticipada.

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Según Cáceres, “es una reacción lógica en un momento de contracción de la curva inmobiliaria. Por eso, actualmente los contratos a cinco años se revisan a los tres años de su vigencia para evaluar cómo van.

Así, y esa es la diferencia, si al arrendatario no le funciona, lo puede terminar”.
No sentirse ‘amarrado’

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Acerca de eventuales penalizaciones por tomar esa decisión, el directivo señaló que cada caso es particular y todo depende de lo que pacten las partes.

“De cualquier forma, el objetivo de la terminación anticipada es compartir el riesgo y que un inquilino no se sienta tan temeroso de quedar amarrado. De paso, protege al propietario, ya que puede terminarlo, claro, siempre y cuando concilie un nuevo contrato, sin tener que botar al inquilino”.

Manuel Gómez, coordinador de transacciones de la firma de servicios inmobiliarios Cushman & Wakefield, confirmó lo dicho por Cáceres: “Hoy estamos en un mercado de inquilinos y, efectivamente, los propietarios están haciendo diferentes concesiones”.

Sobre la salida anticipada, recalcó que se está usando bastante, aunque también el negocio se ha abierto otras posibilidades que dan cuenta de que el negocio sigue ajustándose y, por lo menos por ahora, los arrendatarios han sido los grandes beneficiados.

Según Gómez, se están ofreciendo otras alternativas a precios competitivos de mercado (en línea con la sobreoferta) e incrementos anuales únicamente con el Índice de Precios al Consumidor (IPC). “También se entregan adecuaciones básicas en oficinas y bodegas, y cortes contractuales para la revisión de las condiciones y los términos, entre otros”, anotó el directivo.

Aun así, Ernesto Carrasco, director de Inversiones Inmobiliarias de Credicorp Capital Colombia, considera que en los nuevos negocios es importante no participar en transacciones fuera del mercado, porque hay casos en los que tenemos una oficina a $90.000 el metro cuadrado, pero vemos que otros inquilinos pagan menos, sin que se haya hecho la revisión del canon.

“Incluso, en proyecciones de largo plazo sugiero trabajar con datos y condiciones actuales de mercado y no históricas que vienen distorsionadas. Eso evitaría problemas”, concluyó.

OTRAS PRÁCTICAS FRECUENTES

Ernesto Carrasco, director de Inversiones Inmobiliarias de Credicorp Capital, considera que al querer retener a los inquilinos hay que entender que, para las partes, la situación económica del país es cíclica y no permanente en el largo plazo. “La revisión es común; de hecho, hay contratos a diez años contrato, con revisiones parciales y una cláusula de salida que se pacta y que es de obligatorio cumplimiento para el inquilino.

Otra práctica, cuando la empresa arrendataria atraviesa un mal momento y pide un compás de espera, consiste en pactar una remuneración variable, mientras mejora su situación”.

En Twitter: @GabrielFlorezG

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