María Mercedes Cuellar

El precio de la vivienda en Colombia

María Mercedes Cuellar
POR:
María Mercedes Cuellar
noviembre 07 de 2013
2013-11-07 02:35 a.m.
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En la pasada Convención Bancaria, Asobancaria tuvo a bien invitar a Robert Shiller, quien en ese momento lucía como buen prospecto para ganar el premio Nobel de Economía. Pasados unos meses, Shiller, en efecto, recibió el prestigioso premio, junto a Eugene Fama y Lars Peter Hansen.

Los tres fueron reconocidos por sus aportes a la comprensión de la formación de los precios de los activos. En el otorgamiento del premio de este año hubo un elemento de ‘equilibrio académico’, puesto que las visiones de Shiller y Fama no pueden ser más opuestas. Mientras Fama es un defensor de la hipótesis de los mercados eficientes, los aportes de Shiller se centran en la comprensión del fenómeno de las burbujas, que son situaciones en las cuales los precios de los activos parecen desviarse de sus determinantes fundamentales.

En síntesis, mientras que para Fama toda variación de los precios debe entenderse como una variación causada por determinantes fundamentales, Shiller acepta que hay cambios de los precios que no tienen ninguna razón fundamental, sino que están más asociados con los ‘espíritus animales’ de los agentes económicos.

Esta discusión no solo es de carácter académico, sino que tiene una enorme importancia práctica en el caso colombiano, donde se discute si los altos precios que exhibe hoy la vivienda son el resultado de una burbuja en el mercado inmobiliario. Esa pregunta fue formulada a Shiller. Su respuesta fue deliberadamente ambigua. En realidad, los precios están altos, concedió, pero no se atrevió a aseverar que existe una burbuja inmobiliaria en Colombia.

¿Cuál es la situación? En el país, debido al déficit de vivienda, hay un exceso potencial de demanda. El aumento del ingreso disponible promedio de los colombianos, por cuenta, entre otros factores, del subsidio y la reducción de las tasas de interés (que aumentan la capacidad de pago), ha permitido que ese exceso de demanda potencial se convierta en uno efectivo de demanda. En estas condiciones, es normal que suban los precios. Ahí no hay nada no fundamental.

El aumento de los precios ha sido mayor que el incremento de los costos de construcción, pero, significativamente, no ha sido mayor que el aumento del costo de la tierra. En otras palabras, el exceso de demanda por vivienda no se ha traducido plenamente en una mayor oferta de vivienda, porque se enfrenta una escasez de suelo urbanizable. En estas condiciones, difícilmente se puede hablar de una burbuja en los precios.

Otras consideraciones que refuerzan el argumento de que en Colombia no hay una burbuja inmobiliaria tienen que ver con los hechos de: uno, que la relación entre arrendamientos y precios de la vivienda ha caído en vez de subir, lo cual sugiere que la rentabilidad de invertir en vivienda ha disminuido, y dos, que no se observa un gran apalancamiento detrás del auge de precios. Todas estas razones sugieren que el aumento de precios en Colombia está más determinado por razones fundamentales que por ‘espíritus animales’, y que si las autoridades no logran destrabar el obstáculo del suelo urbanizable, los altos precios van a persistir por un buen tiempo.

María Mercedes Cuéllar

Presidenta de Asobancaria

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