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Plusvalía, la nueva fuente de ingreso para las APP

Mientras pasa la incertidumbre en el sector debe ponerse la atención en un país que se empieza a reinventar y que necesita una infraestructura.

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febrero 19 de 2017
2017-02-19 04:19 p.m.
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Frente a un panorama de restricciones fiscales para los nuevos proyectos de infraestructura por Asociaciones Público Privadas - APP, y con cuatro años de aprendizajes del sector, llegó la hora de probar la creatividad en la identificación de nuevas fuentes de ingreso que sean viables y creíbles para el sistema financiero.

La propuesta, realizada por el vicepresidente de la República, de reactivar el impuesto de valorización y el aporte de las franjas de tierra para financiar proyectos viales, ha sido recibida con agrado y da ánimo saber que ya está en camino de implementación con la Reforma Tributaria (Ley 1819 del 2016).

Me gustaría aprovechar este impulso legislativo, para plantear una alternativa que busca fortalecer la capacidad de los municipios con el fin de generar nuevos ingresos: usar el suelo como fuente de ingresos para iniciativas por APP.

La Ley de APP contempla que el Gobierno Nacional tenga la posibilidad, no sólo de aportar predios públicos para el desarrollo de infraestructura, sino también como forma de pago que permita usar estos recursos para financiar las obras.

Sin embargo, para el caso de un proyecto por APP de una entidad territorial, el municipio puede facilitar el predio, pero éste debe ser revertido al final de la concesión, lo que imposibilita obtener recursos frescos a través de la entrega o venta del mismo para su aprovechamiento inmobiliario.

Cuando la administración pública cambia el uso del suelo o permite un mayor desarrollo de edificabilidad en un predio, el valor económico de la tierra se incrementa como consecuencia de esta acción pública; en pocas palabras, un predio cuesta lo que se puede construir sobre él. Este concepto de mayor valor, llamado plusvalor, es capturado por los propietarios al venderlo o desarrollarlo y por los gobiernos, a través del impuesto de participación en plusvalía.

MAYORES ALTURAS

Por otro lado, para la expansión de las ciudades cada vez se utilizan con más frecuencia los mecanismos de beneficios y cargas urbanísticas, lo cual, en términos sencillos, se traduce en permitirle a los constructores mayores alturas en sus proyectos, a cambio de que inviertan en parques, andenes, calles o, inclusive, que aporten más tierra o entreguen dinero como tal.

Actualmente, vivimos en ciudades cada vez más pobladas, con grandes necesidades de renovación y creación de nueva infraestructura (vías, edificios públicos, hospitales, parques, museos, saneamiento, etc.). Sin embargo, los recursos del presupuesto público, si mucho, alcanzan para un manojo de proyectos, mientras las necesidades crecen exponencialmente.

Es por esto mismo que considero relevante que entre en el debate público, el uso del plusvalor (mayor valor del predio por un cambio de norma o permiso de mayor edificabilidad), materializado en un derecho, como fuente de ingreso de obras de infraestructura pública bajo el esquema de APP.

Por ejemplo, la construcción de un hospital podría ser financiada parcialmente al otorgar al inversionista o gestor un derecho de cambio de norma del suelo en un predio que éste, por su cuenta y riesgo, compre y desarrolle inmobiliariamente.

El modelo de negocio sería a través de una concesión de APP en la que el concesionario tendría la obligación de construir y mantener la infraestructura hospitalaria y recuperaría su inversión con el producido de vender viviendas, oficinas o comercio en el predio adquirido que, por el cambio de norma, generó un plusvalor.

El modelo de concesión sería entonces que, el concesionario, a través del cambio de norma con transferencia de derechos de construcción, construya y opere la infraestructura concesionada en el predio público adquiera y desarrolle inmobiliariamente las zonas receptoras de la ciudad determinadas por el plan de ordenamiento, y se repague con el plusvalor generado por el incremento en el índice de edificabilidad del predio receptor.

Con este planteamiento, podríamos empezar a pensar en tener una ciudad que estratégicamente va priorizando su infraestructura, densifica las zonas deseadas y captura el valor, sin necesidad de un impuesto de difícil recaudo como lo es el de participación en plusvalía.

Es un modelo que tendría que ser pensado en conjunto con mecanismos jurídicos que permitan acceder a la tierra privada con una rentabilidad justa de mercado y que el valor creado por el cambio de norma quede disponible para el uso del proyecto y en beneficio de la ciudad. Al final, debe ser una situación ganadora para todas las partes involucradas y generar rentabilidad económica y social.

Riesgo

Reconozco que puede ser un esquema riesgoso al depender de ventas inmobiliarias futuras y sujetas a la volatilidad del mercado, por lo cual considero que este tipo de iniciativas deben ser lideradas por el sector público y ser un complemento a la financiación de las obras, permitiéndole a la administración pública el diseño de la infraestructura requerida y al mercado, la creatividad de maximización de las fuentes de ingresos.

Y mientras pasa el huracán de incertidumbre en el sector, que sean estos meses un espacio de reflexión que nos permitarecibir inspiración e ideas para implementarlas en un país que se empieza a reinventar y que necesita una infraestructura fortalecida para sembrar abundancia para todos.

Mateo De Los Ríos Vélez,
socio de Viveka.

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