Análisis/Arrendar, mejor negocio que comprar

Así como tomar en arriendo al precio correcto es cuidar la plata de las empresas privadas, también es cuidar la del Estado, que es sagrada. Ojalá no retrocedamos lo avanzado y aprovechemos lo aprendido para construir una buena política de activos públicos en el Plan de Desarrollo 2014-2018.

Redacción Portafolio
Opinión
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Redacción Portafolio
septiembre 21 de 2014
2014-09-21 08:17 p.m.

La acusación a la excontralora Sandra Morelli por haber arrendado un edificio, mediante un contrato que pudo haber ocasionado un detrimento patrimonial al Estado, está creando un nuevo monstruo que amenaza con devolvernos a los tiempos en los que la sabiduría popular sustituía el análisis. Más allá de la situación legal de la doctora Morelli, el caso de las sedes de la Contraloría resulta interesante porque producto de ello volvimos a escuchar que ‘pagar arriendo es botar la plata’, y quien lo haga en el Estado está a un paso de configurar un detrimento patrimonial.

En el mundo entero, los edificios de oficinas se arriendan porque el esquema genera un gana-gana para el propietario, el arrendatario y la ciudad. El dueño se preocupa por mantener el edificio, pensando siempre en reducir costos operativos e invertir para actualizarlo, prolongar su vida útil y elevar su valorización. El arrendatario, por su parte, puede enfocar su tiempo y su dinero en su propio negocio, y la ciudad gana, porque los edificios envejecen dignamente, no deterioran el entorno ni sufren abandono.

En el mundo, el modelo no es nuevo: todas las oficinas del Empire State, que tiene 80 años, y las de la One World, que reemplazó las Torres Gemelas, se ofrecen en arriendo. Es lo normal. Por eso desde afuera se extrañan al saber que en nuestro país la propiedad de los edificios esté fraccionada y que personas ajenas a la profesión inmobiliaria se reúnan a decidir sobre inversiones y remodelaciones que siempre se dilatan. En sentido contrario, cuando vamos al exterior nos preguntamos: ¿por qué sus edificios antiguos lucen tan bien y en Colombia uno con 40 años es un vejestorio? La explicación está en el modelo de propietario único que arrienda, pues contiene los incentivos financieros correctos para que los edificios sean mantenidos y remodelados oportunamente. La sostenibilidad no es un discurso: requiere dolientes e incentivos.

Colombia comenzó a evolucionar hacia el modelo sostenible apenas en este siglo, gracias a un nuevo entorno. Llegaron compañías internacionales demandando áreas en arriendo, algunas firmas nacionales también vieron que no era buena idea distraerse en negocios ajenos, aparecieron los primeros fondos inmobiliarios. También contribuyó el exitoso control de la inflación por parte del Banco de la República, pues perdió importancia aquello de que comprar propiedad raíz sirve de "’efugio contra la inflación’.

Lo que está pasando en el mundo con los edificios de Gobierno no es menos retador para Colombia. En los países desarrollados la política es expresa al determinar que el Gobierno debe arrendar oficinas y no comprarlas, con excepciones. En EE. UU., por ejemplo, el Gobierno nacional (federal) paga arriendo en el 84 por ciento de los edificios que ocupa. Solo es dueño del 16 por ciento, que corresponde a los edificios históricos y militares. Y no es por falta de dinero. Su enfoque es tan claro que incluso en el pasado vendió edificios para tomarlos en alquiler (lease back), lo cual le generó ingresos al fisco, pero además le evitó la penosa obligación de estar haciendo arreglos y remodelaciones.

Una agencia federal adscrita a la presidencia, la GSA (General Services Administration) se especializa en la gestión. Cuando las entidades nacionales necesitan oficinas, la GSA arrienda edificios o los manda a construir y los toma en arriendo cuando están listos (Asociaciones Público Privadas). Después le entrega áreas a las entidades, en calidad de subarriendo. Así lo acaba de hacer, al tomar 30.000 m2 en la nueva torre One World. Ni a esa entidad ni a sus pares europeos las critican por arrendar espacio a su valor de mercado, sino por comprar oficinas. Es cuestión de racionalidad y austeridad.

En Colombia, apenas comenzamos a formular una política inmobiliaria. El caso del antiguo edificio de la Contraloría sirve de contra ejemplo. Esa entidad era dueña de una parte de los pisos y quiso remodelarlos, pero los copropietarios nunca lograron ponerse de acuerdo para financiar las obras, hasta que el deterioro llegó a niveles alarmantes.

La raíz del problema es la multiplicidad de dueños e intereses que bloquearon las decisiones de inversión. La desvalorización se produjo lentamente, durante muchos años, pero solo se hizo evidente el último día, al vender los pisos, lo que, según algunos, configuró legalmente el detrimento patrimonial. Luego vino el arriendo del nuevo edificio en Salitre, donde a la excontralora se le acusa, al parecer, de acuerdo con la prensa, no por arrendar, sino por pagar un canon exagerado.

Aún sin ser juzgados, estos casos dejan unos saldos pedagógicos que de ninguna manera sugieren que volvamos al pasado. Así como tomar en arriendo al precio correcto es cuidar la plata de las empresas privadas, también es cuidar la del Estado, que es sagrada. Ojalá no retrocedamos lo avanzado y aprovechemos lo aprendido para construir una buena política de activos públicos en el Plan de Desarrollo 2014-2018.

 

Andrés Escobar Uribe
Gerente Empresa Virgilio Barco 

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