Análisis / La fiesta todavía no se acaba

La demanda de viviendas en Estados Unidos está retornando, ya que los precios son muy asequibles y las tasas para hipotecas bajas.

Redacción Portafolio
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Redacción Portafolio
mayo 22 de 2013
2013-05-22 11:48 p.m.

Invertir en bienes raíces en Estados Unidos es una de nuestras ideas primordiales de inversión para el 2013.

Desde el inicio del año, el comportamiento de la mayoría de las inversiones directas e indirectas ha sido bastante fuerte.

Mientras que las valoraciones de muchas de las inversiones de bienes raíces listadas ya no son baratas, aún ofrecen valor, debido a un panorama fundamental prometedor.

Esperamos que el mercado de bienes raíces en EE. UU. se recupere más en los trimestres que se avecinan, dada la asequibilidad récord de los compradores de vivienda y los rendimientos atractivos en el mercado de alquileres, adicionado al crecimiento levemente positivo de los prospectos de alquileres, así como una mejoría en la disponibilidad de préstamos que forman la base de nuestra continua posición positiva en cuanto a bienes raíces comerciales.

Mercado de Viviendas: Es Probable Que la Recuperación se Expanda

La mayoría de los indicadores del mercado de viviendas residenciales ha mejorado a medida que pasa el 2013. En febrero, el índice de Case-Shiller para precios de viviendas unifamiliares en 20 ciudades registró su avance mensual más alto desde marzo del 2005.

Las ventas de casas y la actividad de construcción de viviendas siguen en aumento.

Las ventas de viviendas unifamiliares ya existentes aumentaron de un año a otro del 10,3% a 4,95 millones de unidades en marzo y los inicios de construcciones de casas (1,04 unidades, 47%) pasaron de un millón, desde junio del 2008. Las construcciones de viviendas continúan siendo bajas, asumiendo una tasa natural de reemplazo y las tendencias demográficas. Con esto, mayores ganancias son una posibilidad.

La demanda de viviendas está retornando, ya que los precios son muy asequibles y las tasas para hipotecas están históricamente bajas.

A nivel nacional, los precios han caído cerca del 30% desde su pico del 2006. Gracias a esta corrección, las casas en EE. UU. están otra vez valorizadas a precios justos, comparados con la media de ingresos familiares y por debajo del valor de mercado. La tasa de una hipoteca a 30 años ha caído de 6,5% en el 2008 a 3,5%, pero el desempleo elevado sigue siendo un freno.

Sin embargo, las condiciones del mercado laboral están mejorando lentamente y nuestros economistas esperan que el crecimiento en EE. UU. vuelva a acelerarse. En resumen, esperamos que el mercado de bienes raíces continúe mejorando en la segunda mitad del 2013.

Inversiones Directas en Propiedades: Siguen ofreciendo rendimientos atractivos

La demanda de inversión directa en bienes raíces comerciales en EE. UU. fue robusta en el primer trimestre del 2013. El volumen de transacciones del primer trimestre aumentó en 35% de año a año, de acuerdo con la empresa de estudio RCA.

Esto representa el segundo volumen trimestral más alto luego de la crisis financiera.

El índice Ncreif, que mide el comportamiento directo del mercado, se ha mantenido positivo y los rendimientos por alquileres han sido estables, con niveles atractivos en los primeros meses del año. Los inmuebles de oficinas en EE. UU. retornaron a 1,9%, mientras que los apartamentos 2,6%, las propiedades industriales 2,5% y los locales comerciales rindieron casi 3,7% en el primer trimestre del 2013. A 6%, el rendimiento promedio en alquileres de oficinas o apartamentos de ubicación prioritaria aún está en casi 400 puntos básicos, por encima del rendimiento de un bono a 10 años del Tesoro americano.

El ambiente de tasas de interés probablemente se mantenga favorable por el momento. Nuestros economistas esperan que la Reserva Federal mantenga las tasas de interés casi a cero por un horizonte de 12 meses. Los bienes raíces comerciales, por ende, deberían continuar atrayendo inversionistas extranjeros en busca de rendimientos; quizá pudiéramos ver una pequeña compresión en rendimientos durante los próximos meses en el segmento de ubicación primordial.

Bienes Raíces listados: Aún hay espacio para subidas pese a altas valoraciones

En términos de bienes raíces listados, recomendamos los fidecomisos de inversión en bienes raíces (Reit) para ganar exposición en el sector de bienes raíces comerciales y acciones de constructores de casas para beneficiarse de la recuperación en el mercado de viviendas.

En términos absolutos, los Reit de EE. UU. y los constructores se han comportado positivamente desde el principio del año, beneficiándose del rally del mercado de valores en general.

Los Reit han aumentado 18% desde el inicio del año hasta la fecha, lo que representa un poco más que el Índice Mundial MSCI (13%). Es más, las acciones de las compañías constructoras de viviendas aumentaron 22% en ese periodo. Sin embargo, dichas acciones han sido más volátiles que los Reit y el mercado de acciones, indicando un riesgo más elevado.

Dadas las valoraciones existentes y el perfil de riesgo, preferimos los Reit a las acciones de las constructoras de viviendas.

No obstante, es nuestra opinión que, desde un punto de vista estratégico, las acciones de las constructoras de viviendas aún tienen espacio para subir.

Los Reit ofrecen rendimientos atractivos de 3,8%, como promedio, y los dividendos deben ser sostenibles, dado que el mercado de alquileres está en bajas cíclicas y existe un potencial para una reducción adicional en los costos de financiamiento.
Pascal Rohner
Analista en Credit Suisse, Panamá.

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