Análisis/Precios de la vivienda...¿hay una burbuja?

El crecimiento de los precios en Colombia parece superar el crecimiento en los precios de la vivienda en EE.UU en la última década.

Redacción Portafolio
Opinión
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Redacción Portafolio
septiembre 03 de 2014
2014-09-03 07:34 p.m.

En los últimos años los precios de la vivienda han venido presentado incrementos sostenidos que han despertado ciertas alarmas en la medida en que podrían estar reflejando la creación de una burbuja hipotecaria.

Colombia aún tiene frescos sus recuerdos de la crisis del mercado de vivienda de los años 1998-1999 (que se incubó en el periodo 1993-1997) y de allí que estas preocupaciones se justifiquen dado el eventual riesgo sistémico que se derivaría del estallido de una crisis de estas dimensiones.

Pese a que esta preocupación viene motivada por la escalada de los precios de la vivienda en los últimos años, el debate se ha avivado desde 2013, y algunos gremios y analistas han desvirtuado los riesgos de los incrementos de los activos hipotecarios aduciendo que estos tienen un origen y unas características diferentes a las que el país experimentó en la segunda mitad de la década del 90 y de allí que no representen mayor amenaza.

Sin embargo, más allá de lo anterior, lo cierto es que los precios han presentado incrementos que alcanzan una sobreexpansión cercana al 50% frente su promedio histórico: 49% en el caso de la vivienda nueva y cerca de un 45% en la vivienda usada.

Incluso, el crecimiento de los precios en Colombia parece superar el crecimiento en los precios de la vivienda en EE. UU. en la última década, naturalmente afectados por el lastre de la crisis hipotecaria de 2007-2008 (crisis 'subprime') y que derivó en una descolgada importante de la que hasta ahora el mercado de vivienda en EE. UU. parece estarse recuperando.

Claramente, factores de oferta y demanda, de carácter temporal, explican buena parte de la dinámica alcista de los últimos años. Por un lado, choques de oferta como i) la incertidumbre regulatoria (en buena parte asociadas al POT en Bogotá) y que ha generado escasez en la tierra urbanizable, ii) el costo de los suelos, y por otro, choques de demanda asociados a el boom minero energético que ha venido experimentando el país en los últimos años y la mayor liquidez derivada de ello, y los estímulos a la compra de vivienda del Gobierno vía tasas de interés explican buena parte de la dinámica alcista.

Sin embargo, pese a que la senda actual de precios muestra el desarrollo progresivo de una burbuja, alimentada por estos factores temporales y que conjugados han soportado el crecimiento de los precios de los activos hipotecarios, las condiciones macroeconómicas y el nivel de apalancamiento de los hogares parece señalar que Colombia no está cerca de experimentar un estallido nocivo de esta burbuja.

Ello en razón a que, si bien buena parte de estos incrementos muestra cierto desalineamiento con el crecimiento del ingreso disponible y de la demanda interna, estos ha sido resultado de factores transitorios que verán una normalización en el corto y mediano plazo.

Los evidentes problemas de oferta que han impulsado el precio de los activos inmobiliarios en el país, en donde Bogotá ha cobrado gran protagonismo por los problemas asociados al Plan de Ordenamiento Territorial (POT) y a las licencias ambientales, tenderán a normalizarse en el mediano plazo una vez la incertidumbre jurídica del marco regulatorio del POT se disipe.

Y pese a que el principal riesgo que enfrenta Colombia está en la eventual pérdida de riqueza de los hogares ante una eventual descolgada abrupta de los precios y que provendría de un escenario en el que una posible caída drástica en la demanda podría no validar la oferta a los precios actuales, es probable también que la normalización moderada de la demanda permita mitigar este riesgo.

La moderación del sector minero, cuyo auge explica buena parte de la senda alcista en los precios, será gradual en la medida en que el atractivo inversor en el país se mantendrá sólido y la Inversión Extranjera Directa (IED) continuará ingresando con dinamismo en los próximos años.

Pese a que de cara al periodo 2015-2016 se presentará una moderación en los flujos de inversión en un contexto de recomposición de los portafolios a nivel mundial a favor de las economías desarrolladas, las condiciones económicas locales permitirán que se presente una corrección suave frente al resto de países emergentes gracias a la solidez macroeconómica y fiscal, lo que permitirá que los flujos de IED, pese a la eventual moderación, se mantengan dinámicos. De otro lado, la dinámica del empleo y la demanda interna permitirá que la economía continúe registrando ritmos de crecimiento en torno a su nivel potencial.

El riesgo aun luce menor toda vez que, a diferencia de los años previos a la crisis de 1999, en los que los niveles de apalancamiento medido en la relación cartera hipotecaria/PIB superaban el 10% del PIB, hoy tan sólo bordean el 4% del PIB, muy por debajo de los niveles registrados incluso en la precrisis ( entre 8 y 9%).

No nos queda, sin embargo, más que esperar que el aterrizaje suave de los factores que desencadenaron esta burbuja permita generar una corrección moderada y sin mayores riesgos para el mercado de vivienda y para el consumo privado.

De lo contrario, si estos choques transitorios no se disipan, difícilmente el sector retornará a la dinámica que dictan los fundamentales. El Gobierno tendrá que seguir observando con lupa esta coyuntura…¡el país no pude darse el lujo de una nueva crisis en el mercado hipotecario!

 

Germán Montoya
Chief Economist. Telefonica-Colombia
german.montoya@telefonica.com

 


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