Análisis/Rentabilidad y bajo riesgo

Redacción Portafolio
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Redacción Portafolio
diciembre 10 de 2013
2013-12-10 03:48 a.m.

Buscar oportunidades de inversión en la coyuntura actual no es fácil. Para citar solo un par de ejemplos, en la mayoría de países emergentes, incluyendo Colombia, la relación del arriendo versus el precio de los inmuebles difícilmente supera el 7 por ciento anual y le deja todo el peso a la valorización, que ya se encuentra en niveles altos –algunos costos de metro cuadrado son sencillamente escandalosos–. Las acciones, por otro lado, están en niveles peligrosamente altas, en precios históricos en algunos países como Estados Unidos, seguramente por la alta liquidez de los mercados, pero lejos de estar respaldados por los fundamentales empresariales y, mucho menos, macroeconómicos.

Como ya es costumbre, uso este espacio para llamar la atención sobre negocios potenciales con riesgos tolerables; en esta oportunidad, estamos concentrados en la rehabilitación de casas en mal estado en el sur de Florida (Nos concentramos en el sur de Florida, pero bien puede aplicar esta columna para otros estados americanos).

El modelo de negocio es muy sencillo; consiste en comprar activos inmobiliarios en el sur de la Florida, ojalá en mal estado y con problemas jurídicos, para repararlos, sanearlos y luego venderlos en el corto plazo, o para rentar y mantener a mediano y largo plazo.

Existen muchas aristas que pueden mejorar la rentabilidad, como la compra de propiedades en estratos bajos, en los cuales la demanda por arriendo es mayor, rentar a beneficiarios de los subsidios del Gobierno para disminuir el riesgo de cartera, utilizar economías de escala para las reparaciones de las casas, procesos de compras por remates, entre muchas otras actividades.

También existen riesgos asociados como las compras por encima de los precios de mercado, demoras en las reparaciones o en los procesos de arrendamiento, el de cartera, el jurídico, entre otros, que son potencialmente administrables por personas especializadas.

Obviamente, se debe contar con el acompañamiento de empresas expertas en la materia, pero bien vale la pena evaluar estas alternativas que generan tasas internas de retorno fácilmente por encima del 12 por ciento anual, con riesgos relativamente bajos, al tener los inmuebles como respaldo y con potencial de valoración adicional.

La oportunidad nace en virtud de los bajos niveles de los precios de los inmuebles que quedaron después de la crisis del 2008 y la alta demanda por concepto de arriendo, que se traduce en tasas internas de retornos muy importantes a niveles de riesgo tolerables. Algunos argumentos que respaldan nuestra opinión son:

*Incremento de precios: lo que se puede visualizar es que el piso del ciclo bajista de los precios de los inmuebles en la Florida se formó en el 2012, y estamos siendo testigos de una rápida formación del ciclo alcista. Al momento de escribir este documento, observábamos incrementos versus el año anterior entre un 10 por ciento y 15 por ciento, según el sector.

* Baja de inventario: cada vez son menos las unidades disponibles. Esta situación se puede establecer en los diferentes indicadores del sector de real estate, como la alta rotación del mercado secundario, el incremento en la solicitud de permisos de construcción, el incremento de los gastos de construcción, entre otros.

* Baja en los foreclosures: los indicadores muestran una baja en los inmuebles que se encuentran embargados.

* Disminución en la tasa de interés en Estados Unidos: en virtud del alto desempleo y la necesidad de liquidez para reactivar la economía, la tasa de interés está en su nivel más bajo, en muchos años, y no se esperan incrementos importantes en el mediano plazo, de acuerdo con los comunicados sobre política monetaria de la FED.

* Alta tasa de arriendo: actualmente, los requisitos para tener crédito hipotecario son más exigentes, lo que ha ocasionado que un porcentaje alto de la población vaya nuevamente al mercado del arriendo, presionando la demanda y, por ende, las rentas.

Es importante mencionar que no todos los inmuebles disponibles en el mercado significan un bajo riesgo y, obviamente, es imperante realizar un análisis muy serio antes de incursionar en este tipo de inversiones; sin embargo, vale la pena aprovechar esta oportunidad histórica, ya que van a pasar muchas décadas para volver a ver los precios de los inmuebles en la Florida en los niveles tan bajos en los que se encuentran, que en muchos casos no superan los costos de construcción.

Sabemos que después de las crisis se presentan oportunidades (estrategia inversionista anticíclica), y en el caso de la crisis del 2008 (que para muchos analistas es una de las más graves en el último siglo) no es la excepción: los bajos niveles de precios, en un entorno de alta demanda por arriendo, el sector financiero lleno de propiedades improductivas, que tuvieron que recibir a las personas que no pudieron pagar, porque sus deudas eran más altas que el valor del mercado de sus propiedades.

Y muchos otros argumentos que se convierten en una oportunidad potencial, rentable y relativamente segura.

César A. Carrillo Vega

Gerente de U de Capitales

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