Consultorio/Auge inmobiliario

Redacción Portafolio
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Redacción Portafolio
febrero 20 de 2014
2014-02-20 12:31 a.m.

Varios análisis sobre precios de la vivienda en Colombia (en máximos históricos actualmente), incluyendo el que realizamos a finales del 2012, han determinado que su crecimiento responde a fundamentales tanto de oferta como de demanda.

Esa conclusión sigue siendo válida ahora, pero consideramos que desde mediados del 2012 ha aumentado la probabilidad de que el auge inmobiliario empiece a moderarse (no necesariamente a revertirse).

CAMBIOS DE OFERTA Y DEMANDA

A finales del 2012, encontramos que el precio del suelo fue la variable de oferta que generaba las mayores presiones al alza en los precios de la vivienda. Esta situación se ha acentuado desde entonces, y según Camacol el impacto del suelo en el precio de la vivienda aumentó a 21 % actualmente, desde 11 % a 16 % antes del 2011.

Mientras el Índice de Precios de la Vivienda Usada (IPVU) creció 12,2 % real durante el 2012, el precio del suelo aumentó 29,7 % real, por lo que la relación IPVU/precio del suelo cayó 13,4 %. En tanto, no se adopten medidas para aumentar el suelo urbanizable (con acceso a servicios públicos), su precio seguirá generando presiones alcistas y elevando la vulnerabilidad ante una eventual corrección de precios.

Por su parte, el ingreso (PIB) per cápita real, factor de demanda que sustentaba el auge inmobiliario desde el 2004, aumentó solo 3 % entre el segundo trimestre del 2012 y el tercero del 2013, frente al crecimiento real de 8,6 % en el IPVU, por lo cual la relación IPVU/ingreso aumentó 5,5 %.

En contraste, los niveles de apalancamiento han aumentado su apoyo a la demanda de vivienda, en un contexto de bajos niveles de vulnerabilidad (bajas tasas de cartera vencida, loan to value aumentando pero cerca de mínimos recientes, entre otros). La cartera hipotecaria como porcentaje del PIB aumentó de 3,6 % en el segundo trimestre del 2012 a 4 % en el tercero del 2013, y aunque permanece muy por debajo del 9,6 % previo a la burbuja hipotecaria de los 90, es el más alto en 10 años.

RENDIMIENTOS SUGIEREN SOBREVALORACIÓN

Cuando los rendimientos de la vivienda son altos (cercanos a 11 %) y los precios son bajos respecto al arriendo, aumentan los incentivos para que una familia compre vivienda, en lugar de tomarla en arriendo, o para invertir en finca raíz en lugar de realizar otras inversiones.

Cuando son bajos (cercanos a 4 %), hay mayores incentivos para que una familia viva en arriendo en lugar de endeudarse para comprar una, o para que se prefieran inversiones diferentes a la finca raíz.

Global Property Guide (GPG) sugiere algunos criterios para determinar, según los rendimientos, si los precios de la vivienda están sobrevalorados o no. Estos criterios sirven como punto de referencia y comparación internacional, pero difieren entre países, pues están afectados por los niveles de profundización financiera y de tasas de interés particulares de cada economía.

Basados en los resultados del estudio “Qué tan desalineados están los precios de la vivienda en Colombia” (Fedesarrollo, 2012), a finales del 2012 estimamos que el rendimiento del mercado inmobiliario era 5,1 %, concordante con precios de la vivienda entre niveles “justos” y “levemente sobrevalorados”. Desde entonces, los precios han seguido aumentando más que el arriendo (cuyo ajuste está regulado y creció 1,8 % real entre el segundo trimestre del 2012 y el tercero del 2013), y ahora estimamos un rendimiento de 4,8 %, en correspondencia con precios entre niveles “levemente sobrevalorados” y “sobrevalorados”.

Lo anterior está basado en supuestos simplificadores, pero en realidad los rendimientos difieren entre zonas y estratos, donde hay condiciones heterogéneas de oferta y demanda que generan desbalances y refuerzan el aumento de precios.

El mecanismo de formación de precios en estratos altos se ha distorsionado por la llegada de compradores extranjeros con alto poder adquisitivo y de proyectos residenciales con un rango de precios muy alto. Esto se ha dado en un contexto de altos flujos de Inversión Extranjera Directa (IED), principalmente para el sector petrolero, y de apreciación cambiaria, lo cual aumentó el apetito extranjero por activos locales (incluyendo la vivienda).

El mayor aumento de precios se concentra en los estratos altos de Bogotá, que son los que monitorea GPG, al igual que lo hace para las principales ciudades de otros países. Para efectos de comparabilidad internacional, evaluamos los rendimientos de la vivienda en 27 países frente a la tasa de negociación (promedio anual) de los bonos de cada país en moneda local, confirmando que los precios de la vivienda en Colombia están algo sobrevalorados.

En efecto, el rendimiento de la vivienda que monitorea GPG en Colombia era de 7 % en diciembre del 2012, superior al 4,8% que estimamos para la vivienda promedio a septiembre del 2013, pero en ambos casos la relación respecto a la tasa del bono a 10 años en pesos (promedio de cada año) estaba por encima de la tendencia internacional. Los datos para otros países indican que la sobrevaloración de la vivienda es un fenómeno común en la mayoría de economías emergentes (más aguda en Brasil, India y Turquía, entre otros), mientras que en la mayoría de países desarrollados los precios están en “niveles justos” o por debajo.

NUEVO CONTEXTO GLOBAL

El reordenamiento financiero del último año se ha reflejado en desvalorizaciones de activos emergentes y depreciaciones de sus monedas. Creemos que este contexto ha aumentado los riesgos de que empiece a moderarse (no necesariamente a revertirse) la tendencia creciente de los precios de la vivienda.

El principal riesgo está asociado a una caída en los precios del petróleo y/o al fin del auge minero-energético local, lo que provocaría menores flujos de IED y un ajuste en cuenta corriente con consecuencias negativas para la demanda agregada (incluyendo la de vivienda, tanto de residentes como de extranjeros).

Dadas las circunstancias macroeconómicas locales, no creemos que este potencial cambio en los precios de vivienda pudiera ser traumático o generar consecuencias devastadoras para la economía, como a finales de los 90.

Julio César Romero, analista macroeconómico de Corficolombiana.

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