Consultorio / El dilema inmobiliario

Luego de realizar seis escenarios en donde se varían las condiciones de adquirir una propiedad o tomarla en renta, se detectó que solo en dos posibilidades comprar una vivienda es menos costoso.

Redacción Portafolio
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Redacción Portafolio
abril 13 de 2014
2014-04-13 07:30 p.m.

En este artículo analizamos el mercado inmobiliario en Colombia, comparando el costo de comprar una vivienda con el de tomarla en arriendo.

Para hacerlo fue necesario establecer: i) el precio de venta y el canon de arrendamiento de la misma vivienda; ii) los costos recurrentes de cada alternativa; iii) los costos e ingresos no recurrentes y iv) el valor presente neto en cada caso.

De esta forma, la alternativa ‘menos costosa’ será aquella que tenga el valor presente neto más bajo en términos absolutos.

Para el precio y el valor del arriendo de una vivienda, nos basamos en los resultados de nuestros análisis previos, según los cuales el rendimiento representativo de un inmueble en Colombia, esto es el arriendo anual como proporción del precio, era cercano a 5 % en el tercer trimestre del 2013.

Así, para una vivienda de 300 millones de pesos, que bien podría ser un apartamento usado de 75 a 80 metros cuadrados, estrato 4 en Bogotá (3,8 a 4 millones de pesos por metro cuadrado), un rendimiento inicial de 5 % equivale a un arriendo mensual de 1,25 millones de pesos.

Supuestos y sensibilidad de los resultados

En primer lugar, asumimos que el periodo de uso de la vivienda es de 7 años, al final del cual se vende el inmueble y se paga la deuda remanente.

Manteniendo lo demás constante, un aumento del periodo de uso hace menos costoso comprar que tomar en arriendo.

El siguiente supuesto es un punto clave del análisis: la valorización de la vivienda durante el periodo de uso. Nuestra expectativa es que durante los próximos años tenga lugar una nueva fase del ciclo inmobiliario, caracterizada por un aumento de precios menor al de los últimos años, sin que esto implique una corrección de precios reales como la del periodo 1997-2004.

En particular, suponemos una valorización nominal de la vivienda de 5,7 % (2,7 % real) por cada año del periodo de uso, casi la mitad del promedio de 10,8 % anual entre el 2005 y el 2013. Manteniendo lo demás constante, una mayor valorización de la vivienda hace menos costoso comprar que tomar en arriendo.

Para la alternativa de compra, suponemos que se adquiere un préstamo hipotecario a 10 años por el 70 % del precio de la vivienda (máximo regulatorio).

Manteniendo lo demás constante, un aumento de la tasa hipotecaria hace más costoso comprar que tomar en arriendo.

Para la alternativa de compra también incorporamos el pago anual del impuesto predial, el costo de aseguramiento y el relacionado con mantenimiento y administración. Para la alternativa de tomar en arriendo, los costos recurrentes son el pago mensual del arriendo, que aumenta 3 % cada año (meta de inflación), y el pago de administración. Manteniendo lo demás constante, un aumento del rendimiento inicial hace más costoso tomar en arriendo que comprar.

Cuando se compra, los costos e ingresos de una sola vez son: i) el pago de una cuota inicial del 30 % del precio del inmueble; ii) el pago de costos de transacción por comprar (gastos notariales, de registro, etc.), iii) el ingreso por la venta de la vivienda al final del periodo de uso; iv) el pago de la deuda hipotecaria remanente al final del periodo y v) el pago de costos de transacción por vender.

Para la alternativa de tomar en arriendo, solo hay un costo recurrente: los derechos inmobiliarios (estudio de papeles, seguros, depósito para servicios públicos, entre otros).

EL DILEMA INMOBILIARIO: COMPRAR O NO COMPRAR

Calculamos el valor presente neto de cada alternativa bajo tres escenarios de tasa de descuento (costo de oportunidad del dinero destinado a comprar o tomar en arriendo).

El primero, y el más adecuado en nuestra opinión, supone una tasa de descuento de 7 %, que es aproximadamente la tasa de negociación que registraron en el 2013 los TES en pesos a 7 años y sirve como medida local de tasa ‘libre de riesgo’.

En el segundo escenario asumimos una tasa de descuento de 5 %, que es aproximadamente el rendimiento de invertir en un CDT a 12 meses y reinvertirlo cada año hasta durante el periodo de uso de la vivienda.

Este escenario incorpora nuestra expectativa de que la DTF aumentará de 4 % (DTF actual) a 5 % a finales del 2014 y se estabilizará alrededor de 5,2 % posteriormente. En el tercer escenario suponemos una tasa de descuento de 11 %, que es aproximadamente el costo de oportunidad del capital (equity) de un proyecto.

Los resultados de este ejercicio varían entre estratos y ciudades, ya que dependen del rendimiento de la vivienda en cada zona, de la evolución de los precios en un estrato particular y de aspectos regulatorios locales.

Dado que no contamos actualmente con esa información, evaluamos los escenarios que consideramos más relevantes para entender qué implicaciones tienen las condiciones actuales del mercado inmobiliario sobre las decisiones de comprar vivienda.

En cada escenario de tasa de descuento contemplamos dos alternativas de tasa hipotecaria: 7 % con subsidio del Gobierno, que aplica solo para viviendas de entre 80 y 200 millones de pesos; y 12 % sin subsidio (valor cercano a la tasa actual).

Bajo el contexto definido anteriormente, comprar una vivienda es menos costoso que tomarla en arriendo en 2 de 6 escenarios: el de tasa de descuento y tasa hipotecaria en 7 %; y de tasa de descuento en 5 % y tasa hipotecaria en 7 %.

Lo anterior sugiere que en las condiciones actuales, el subsidio a la tasa de interés es determinante para que sea preferible comprar.

En el escenario que consideramos más adecuado (7 % de tasa de descuento y 12% de tasa hipotecaria), los precios de la vivienda deberían aumentar más de 7,1 % anual durante un periodo de 7 años, para que comprar sea menos costoso que tomar en arriendo. Creemos que esta situación es menos probable actualmente, luego del auge de precios de la vivienda de los últimos años.

Julio César Romero

Analista Macroeconómico de Corficolombiana.

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