Consultorio/Medidas constructivas

La dinámica de la construcción de edificaciones será determinante para que la brecha negativa del producto se cierre hacia mediados del 2014, por lo cual el Banco de la República comenzaría con el ciclo de normalización de la política monetaria en abril del próximo año.

Redacción Portafolio
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Redacción Portafolio
noviembre 27 de 2013
2013-11-27 11:10 p.m.

La construcción de edificaciones canalizó gran parte del impulso fiscal contracíclico del primer semestre del 2013. En ese periodo, el PIB edificador aumentó 8,9 % anual y aportó 0,4 puntos porcentuales (p.p.) al crecimiento económico de 3,4% de los cuales buena parte fue generado por la construcción de vivienda para familias de bajos ingresos. En particular, el segmento de vivienda para familias de bajos ingresos reflejó el impulso del programa de 100 mil viviendas. Desde que se anunció el programa (a finales del 2012) advertimos que tendría un impacto positivo en el corto plazo, teniendo en cuenta que la construcción de este tipo de viviendas se realiza durante un periodo de entre 9 y 12 meses, dado que no incorporan las fases de construcción más avanzadas del proceso constructivo.

Mientras el valor agregado del sector edificador creció 17 % anual en el primer semestre del 2013, el segmento de vivienda para ingresos bajos (estratos 1 y 2) creció a más del doble, registrando un aumento de 37 %. Por su parte, los segmentos de vivienda para ingresos medios (estratos 3 y 4) y altos (estratos 5 y 6) registraron crecimientos anuales favorables, aunque a tasas considerablemente más bajas que el segmento bajo, de 17 % y 14 %, respectivamente.

Nuestro modelo de cálculo del valor agregado de edificaciones ha anticipado satisfactoriamente su tendencia en los ocho trimestres en los que es posible extraer información, aunque siempre ha sobreestimado su crecimiento. Buena parte de la sobrestimación se debe a que nuestro modelo se basa únicamente en la información del Censo de Edificaciones, que representa aproximadamente el 75 % del cálculo del PIB del sector, pero no incorpora la metodología de curvas de maduración de las licencias de construcción de las áreas que no cubre el Censo, con las cuales el Dane mide el otro 25 % del PIB edificador. Además, nuestro cálculo tampoco puede incorporar la dinámica de las edificaciones no residenciales.

Cabe resaltar que el mejor desempeño del segmento de ingresos bajos no se refleja en la misma proporción sobre el valor agregado total del sector edificador, dado que la calidad de este tipo de vivienda es menor que la de los segmentos medio y alto, y por lo tanto su ponderación en la determinación del valor agregado de edificaciones es menor (el valor agregado lo calculamos ajustando el área causada por el precio de la vivienda por estratos). Bajo ciertos supuestos sobre los precios de cada segmento de vivienda, estimamos que el de ingresos bajos explicó el 35 % del crecimiento del PIB edificador y contribuyó con 0,3 puntos porcentuales al del PIB total en la primera mitad del 2013.

EDIFICACIONES, A TODO VAPOR

Nuestra perspectiva para el sector edificador en el segundo semestre del 2013 y el primero del 2014 es optimista, teniendo en cuenta que actuarán simultáneamente el impulso del programa de 100 mil viviendas gratis, cuyos efectos se hicieron evidentes desde el primer semestre del año, y el de las medidas de apoyo a la construcción y la demanda de vivienda del Programa de Impulso a la Productividad y el Empleo (PIPE). Aunque este programa se anunció en abril de este año, en su momento advertimos que su impacto empezaría a hacerse evidente durante el segundo semestre del 2013 y sería pleno en el primero del 2014.

Con el Pipe, el Gobierno destinó 1,5 billones de pesos en subsidios directos y a las tasas de interés de créditos hipotecarios, para la construcción de 86 mil viviendas cuyos beneficiarios tengan ingresos mensuales menores a dos salarios mínimos. El Gobierno aporta entre 30 % y 35 % del valor de la vivienda, que es de unos 41 millones de pesos, y cubrirá 5 puntos porcentuales de la tasa de interés del crédito a través del Frech. Un subsidio similar por 200 mil millones de pesos será destinado para la construcción de 14 mil viviendas rurales.

Adicionalmente, mediante un acuerdo entre el Gobierno y el sistema financiero, se generaron 32 mil cupos (ampliados luego a 50 mil) para la adquisición de vivienda nueva para estratos medios, cuyo valor oscile entre 135 y 335 salarios mínimos mensuales. Con esta medida, el Gobierno subsidia 2,5 puntos porcentuales de la tasa de interés, por medio de recursos de la fase 3 del FRECH, y los bancos reducen otros 2,5 puntos porcentuales. Vale la pena mencionar que a agosto del 2013 se había agotado el 40 % de los cupos de este programa, y esperamos que la mayor parte de los cupos que faltan se haya asignado antes de finalizar el 2013.

Esperamos que en los próximos trimestres las medidas del Pipe enfocadas a incentivar la demanda y la construcción de vivienda refuercen el buen desempeño del sector constructivo, como ya lo sugieren los crecimientos anuales de 6 % y 7 % en la producción y los despachos de cemento en el tercer trimestre, muy superiores a los aumentos de 0,8 % y 4,8 % del segundo trimestre. Además, de acuerdo con la Galería Inmobiliaria, las ventas de vivienda ascendieron a 87,1 mil unidades entre enero y octubre del 2013, lo que significó un aumento anual de 11,8%, mientras que el valor de las ventas creció 18,9 %, llegando a 13,7 billones de pesos.

Finalmente, el área de iniciaciones, nuestro indicador adelantado preferido del PIB del sector, aceleró su crecimiento anual de -23,6 % en el cuarto trimestre del 2012 a 5,3 % en el primero y a 20,9 % en el segundo del 2013, sugiriendo que la actividad edificadora tendrá un buen desempeño dentro de los próximos 9 a 12 meses. Creemos que la dinámica de la construcción de edificaciones será determinante para que la brecha negativa del producto se cierre hacia mediados del 2014, por lo cual estimamos que BanRep comenzará con el ciclo de normalización de la política monetaria en abril del próximo año, con aumentos mensuales de 25 puntos básicos hasta septiembre, por lo cual cerraría el 2014 en 4,75 %.

Julio César Romero

Analista Macroeconómico de Corficolombiana

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