Fundamentales en precios de vivienda (II)

El aumento de los precios de la vivienda ha estado sustentado en el crecimiento del poder adquisitivo de la población y en que no está asociado a una situación de sobreendeudamiento.

Redacción Portafolio
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Redacción Portafolio
agosto 13 de 2012
2012-08-13 01:44 p.m.

Esta es la segunda entrega de nuestro análisis sobre los precios de la vivienda en Colombia.

En la primera entrega, profundizamos sobre los determinantes del sector inmobiliario por el lado de la demanda, concluyendo que buena parte del aumento de los precios de la vivienda ha estado sustentado en el crecimiento del poder adquisitivo de la población y que no está asociado a una situación de sobreendeudamiento.

En este informe profundizamos sobre los determinantes de los precios de la vivienda por el lado de la oferta, comparándolos con indicadores como los costos de construcción de vivienda y el precio del suelo.

Debido a la escasa información sobre precios del suelo a nivel nacional, empleamos las cifras de Bogotá como proxy de precio del suelo en Colombia, teniendo en cuenta que según el último Censo General del DANE, Bogotá concentraba en 2005 la mayor parte de viviendas urbanas en Colombia, con el 22,5% del total Nacional.

En primer lugar, comparamos la evolución del índice nominal de precios de vivienda usada de BanRep (IPVU) con el índice de costos de construcción de vivienda (ICCV), que mide la evolución del costo de insumos para la construcción de vivienda como materiales, mano de obra y maquinaria y equipo, excluyendo el precio del suelo.

En los últimos 8 años, los precios de la vivienda usada han aumentado más que los costos de construcción de vivienda, excluyendo el precio del suelo.

Luego de crecer sólo 49% entre 1996 y 2003, como consecuencia de la crisis hipotecaria, en 2004 el IPVU inició una fase de auge que lo llevó a registrar su máximo histórico en 3T11, ubicándose 138% por encima del nivel de comienzos de 2004.

En contraste, el ICCV no moderó su crecimiento tras la crisis hipotecaria, y durante la fase de declive del ciclo de los precios de la vivienda (1996-2003) aumentó 161,7 %.

Sin embargo, desde 2004 el ICCV ha moderado su crecimiento, aumentando tan solo 30 % en los últimos 8 años, inferior al aumento de 138 % del IPVU nominal en el mismo periodo. Por lo anterior, entre 2004 y 2011 la relación IPVU/ICCV modificó drásticamente su tendencia, alcanzando un máximo histórico en 3T11, cuando se ubicó 83 % por encima del nivel de 1T04.

No obstante, buena parte del fuerte aumento de la relación entre los precios de la vivienda y los costos de construcción fue una recuperación de la caída de 33,2 % entre 1995 y 2003, de forma que el nivel de 3T11 fue solo 4 % superior al del 4T95.

Por su parte, el comportamiento del precio del suelo indica que éste es el insumo que ha generado las presiones al alza sobre los precios de la vivienda durante los últimos 8 años.

Las presiones al alza sobre el precio del suelo han sido originadas por necesidades y exigencias específicas de los proyectos de construcción, es decir, por factores por el lado de la demanda.

La oferta de suelo no parece estar preparada para satisfacer estas necesidades, sugiriendo la necesidad de mejorar las políticas de planeación y los Planes de Ordenamiento Territorial (POT) en las principales ciudades del país.

Lo anterior se ha reflejado en un aumento de laparticipación del suelo en la determinación del valor comercial de una edificación.

Según Sergio Mutis Caballero, expresidente de la Lonja de Bogotá, la participación del suelo urbano en el valor comercial de una edificación en Bogotá aumentó cerca de 5 puntos porcentuales (p.p.), pasando de ser de entre 12% y 15 % en décadas anteriores a ser de entre 17 % y 20 % en la actualidad.

De esta forma, el índice de precios del suelo, calculado con información de la Lonja de Bogotá, creció 138 % durante el auge de los precios de la vivienda (2004-2011), mientras que el IPVU real (no confundirse con el IPVU nominal que mencionamos previamente) aumentó solo 71 % en el mismo periodo, reflejándose en una caída de la relación entre el IPVU y el precio del suelo, y confirmando que, por el lado de la oferta, son los precios del suelo los que han presionado al alza los precios de la vivienda.

Hemos explicado los factores que han sustentado el aumento de los precios de la vivienda en Colombia por el lado de la oferta y por el de la demanda.

Los resultados sugieren que los precios en el mercado inmobiliario colombiano no se encuentran “inflados” por un exceso de endeudamiento y que hay factores fundamentales que explican el importante crecimiento de los precios de la vivienda en los últimos 8 años, como son el ingreso per cápita, por el lado de la demanda, y el precio del suelo, por el lado de la oferta.

Sin embargo, para un análisis completo del mercado inmobiliario no es suficiente identificar los factores fundamentales que explican el aumento de los precios de la vivienda. 

Al igual que en el mercado accionario existen medidas de valoración relativa (múltiplos) para determinar si una acción está sobrevalorada o no, en el mercado hipotecario también resulta valioso construir indicadores entre el precio del activo y lo que éste renta, que en el caso del mercado inmobiliario sería el arriendo. 

Este análisis lo realizaremos en la próxima entrega de nuestro análisis sobre precios de la vivienda.  

Julio Romero Arévalo / Analista de Investigaciones Económicas de Corficolombiana 

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