Los fundamentales en los precios de la vivienda (III)

Los países con altas tasas de interés nominales y/o con mercados hipotecarios poco profundos, suelen tener un mercado inmobiliario con rendimientos relativamente altos.

Redacción Portafolio
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Redacción Portafolio
agosto 29 de 2012
2012-08-29 02:12 a.m.

Esta es la tercera entrega de nuestro análisis sobre los precios de la vivienda en Colombia. Algunas conclusiones de las entregas anteriores son: i) el auge inmobiliario de los últimos 8-9 años ha estado explicado por el crecimiento del ingreso per cápita y el incremento más que proporcional del precio del suelo; ii) los precios de la vivienda no han aumentado por sobre-endeudamiento y no parece haber altos riesgos sobre la estabilidad financiera del país.

En este informe analizamos medidas de valoración relativa del mercado inmobiliario, es decir, la relación entre el precio de la vivienda y su rendimiento corriente (el arriendo).

De acuerdo con Global Property Guide(GPG), los rendimientos corrientes del mercado de vivienda de un país, medidos como el ratio arrendamiento anual / precio de la vivienda, oscilan en un rango de 4% a 11%. GPG destaca que este rango es similar en diferentes países, pero que puede variar dependiendo de la economía que se esté analizando.

Países con altas tasas de interés nominales y/o con mercados hipotecarios poco profundos, suelen tener un mercado inmobiliario con rendimientos relativamente altos.

Es razonable esperar que los rendimientos de la vivienda en Brasil y Colombia sean mayores que en EEUU, pues sus tasas de referencia son superiores.

Rendimientos altos, cercanos a 11%, indicarían que los precios de la vivienda son bajos respecto al arriendo, haciendo que para una familia sea mejor adquirir una vivienda (endeudándose o no) que tomarla en arriendo o, desde el punto de vista de un inversionista, invertir en finca raíz y rentar sus propiedades en lugar de realizar otras inversiones. Rendimientos bajos, cercanos a 4%, indicarían lo contrario.

Partiendo de un precio promedio de 137.4 millones de pesos y de un precio mediano de 91.4 millones de pesos para una vivienda en 1T11 (estimados por Fedesarrollo en un estudio reciente), construimos la serie de precios de la vivienda con base en el Índice de Precios de Vivienda Usada (IPVU) de BanRep.

La serie de arrendamiento la construimos partiendo de un valor promedio de 421.5 mil pesos en 2T10 (Fedesarrollo con base en datos del DANE), y con un índice de arrendamiento obtenido con datos del DANE. Entre 1997 y 2004, el arrendamiento real disminuyó casi 25%, y desde entonces ha tenido un comportamiento estable, luego que la Ley 820 de 2003 estableciera que el aumento del canon de arrendamiento no podría ser superior a la inflación anual del año anterior.

Con la serie de arrendamiento promedio, calculamos dos medidas del rendimiento corriente del mercado inmobiliario en Colombia, una con el precio promedio y otra con el precio mediano de la vivienda. Los resultados indican que esta relación disminuyó 380 pbs entre 2004 y 2011, debido al fuerte aumento de los precios de la vivienda y a la regulación sobre el arrendamiento de vivienda urbana (Ley 820 de 2003).

Como medida de rendimiento escogimos el arrendamiento como proporción del precio mediano de la vivienda, pues se aproxima mejor a lo que consideramos razonable para una economía emergente como la colombiana.

De esta forma, el rendimiento actual del mercado inmobiliario sería de 5.4% y estaría entre “precio justo” y “levemente sobrevalorado”, según GPG.

Este resultado lo comparamos con las estimaciones de rendimientos que realiza GPG a nivel global. GPG sigue los precios y arrendamientos de propiedades ubicadas en las principales ciudades de varios países del mundo, caracterizadas por ser “atractivas para inversionistas extranjeros”.

Para Colombia tomamos los datos de GPG para viviendas de 120 y 200 metros cuadrados de los barrios Santa Bárbara, El Country, Chicó y Chapinero Alto, en Bogotá, obteniendo un rendimiento de 7.9% en 2011, superior al 5.4% que calculamos previamente para 1T12.

Esta diferencia se debe a la particularidad de las propiedades que sigue GPG, cuyos criterios de valoración indicarían que los precios de la vivienda en Colombia están levemente subvalorados. Luego comparamos el mercado inmobiliario local con una muestra de 36 países (emergentes y desarrollados).

Los rendimientos actuales de la vivienda en Colombia serían similares a los de Perú (7.7%), superiores a los de México (7%), Chile (5.6%) y Brasil (5.8%), e inferiores a los de países emergentes como Indonesia (9.7%).

Adicionalmente evaluamos para cada país la relación entre el rendimiento del bono soberano a 10 años en moneda local y el rendimiento corriente del mercado de vivienda.

Países con rendimientos de la vivienda por encima de la tendencia internacional (línea gris punteada en Gráfico 3), tendrían precios sobrevalorados, y los que estén por debajo los tendrían subvalorados.

En esta comparación internacional, los precios de la vivienda en Colombia se encuentran entre niveles “justos” (con el rendimiento de 7.9% de GPG en 2011) y niveles “levemente sobrevalorados” (con nuestro cálculo de 5.4% en 1T12), resultados que coinciden con los obtenidos al comparar nuestra medida de rendimientos con los criterios de valoración de GPG.

En conclusión, los precios de la vivienda han aumentado en los últimos 8-9 años por fundamentales (crecimiento económico y escasez de suelo) y parecieran ubicarse en niveles “justos”, o levemente superiores, respecto a las condiciones de tasas de interés locales.

Una corrección de los precios de la vivienda no tendría efectos tan adversos como los de la crisis de finales de los 90s, pues las condiciones actuales del mercado hipotecario son saludables y no hay evidencia de precios “inflados” por sobre-endeudamiento.

Julio César Romero  

Analista macroeconómico Corficolombiana

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