Opinión / Riesgos financieros para deudores hipotecarios

La exacta información que se le entrega al cliente con una proyección de lo que el pagaría sería vital para evitar futuras situaciones negativas.

Redacción Portafolio
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Redacción Portafolio
diciembre 01 de 2011
2011-12-01 06:57 p.m.

En Latinoamérica, y especialmente en el caso de Colombia, la inestabilidad económica hace que la captación de recursos a largo plazo tenga una naturaleza impredecible,  dado que el costo de una vivienda generalmente equivale a los ingresos del deudor durante muchos años, esto hace que  los créditos hipotecarios tengan una naturaleza de largo plazo que se acomode a la capacidad de pago del deudor.  Esta disparidad que existe entre la captación y la colocación hace que los establecimientos de crédito que ofrecen préstamos a largo plazo se vean afectados por problemas de liquidez y pérdidas en el capital invertido por causa de la inflación. 

Dicha situación ha llevado a que en varios países de América Latina  se definieran de tiempo atrás sistemas de financiación indexados a la inflación con el propósito de proteger el valor del capital invertido por los establecimientos de crédito, lo que en el caso colombiano llevó de la UPAC a las UVR.

Esto implica que los riesgos que se originan por causa de las variaciones en la inflación son trasladados de manera directa al deudor hipotecario, lo que en un  escenario de alzas continuas de la inflación puede poner en peligro la capacidad de pago del deudor con relación a los desembolsos que este debe hacer en moneda corriente para cubrir el incremento de la equivalencia de las obligaciones originadas del crédito en estas condiciones. 

Dado que en Colombia el valor de la UVR está atado a la inflación que es una variable incierta, el problema que enfrenta el deudor hipotecario  es que rara vez cuenta con una información confiable en relación al riesgo financiero al que está expuesto por las obligaciones crediticias contraídas en un crédito UVR. Esto ocurre porque generalmente los bancos hipotecarios subestiman el impacto de estas variables en la información financiera que entregan a sus clientes, ya que al hacer proyecciones con base en la inflación anualizada y utilizar la equivalencia de esta en nominal mensual como tasa base para la proyección de los valores de la UVR a futuro, se puede estar subestimando el impacto de la variabilidad futura del IPC que es incierta. 

Generalmente, los valores proyectados que la entidad financiera entrega de manera informativa a sus clientes son muchas veces menores a aquellos que realmente el cliente deberá pagar en la realidad,  ya que los valores reales se calculan con las variaciones del IPC mensual que publica el DANE y no de la inflación anualizada como es la práctica común de las entidades financieras para hacer las proyecciones de pago de las cuotas que deberán pagar sus clientes.   

La investigación realizadas en el CESA sobre este asunto, dan como resultado que bajo un escenario adverso (basado en datos históricos), la inflación mensual Colombiana ha tenido cambios por encima de un 3% mensual.  Lo que significa que para una cuota inicial de $1’000,000 tendría un incremento al siguiente mes que la llevaría a $1’030,000 sin probabilidad de que baje, y así por la duración del crédito hipotecario.

Asumiendo un escenario sumamente positivo (e imposible) que la inflación al siguiente mes se mantenga en cero el deudor acabaría pagando $360,000 más el primer año y durante la vida de un préstamo de 10 años $3’600,000 más; esto sin contar los efectos en el saldo a capital. Si se asume un espiral inflacionaria de, por ejemplo, un 1% mensual durante toda la vida del préstamo el deudor comenzaría con una cuota de $1’000,000 y acabaría pagando una última cuota de $3’300,387 sólo por el incremento inflacionario.

Esto se podría solucionar, mejorando de paso la transparencia por parte de las entidades financieras, con una regularización de la información que se le entrega al cliente con una proyección de lo que el pagaría en el peor de los escenarios, esto ayudaría al cliente a prever sus riesgos y tomar las medidas pertinentes acorde a su presupuesto.

EDGARDO CAYÓN

PROFESOR INVESTIGADOR CESA

JUAN SANTIAGO CORREA

DIRECTOR DE INVESTIGACIÓN CESA

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