‘La sobreoferta de oficinas impulsará la competencia’

Jorge Zanoletty, presidente del World Office Forum, consultor del mercado de oficinas en el mundo, considera que los precios de renta tienden a bajar en Bogotá, algo que obligará a los propietarios a diseñar estrategias para retener a los actuales inquilinos y atraer nuevos negocios.

Redacción Portafolio
Opinión
POR:
Redacción Portafolio
junio 22 de 2015
2015-06-22 03:01 a.m.

La construcción de oficinas se consolidó como uno de los negocios más dinámicos en Colombia gracias a los acuerdos comerciales, a la llegada de multinacionales y al crecimiento de algunas firmas locales, que han impulsado la demanda de más proyectos corporativos.

Incluso, hay nuevos actores, como los fondos inmobiliarios, que han fortalecido la inversión con la compra de muchos metros cuadrados.

Consciente de este desarrollo, el presidente del World Office Forum (WOF), Jorge Zanoletty, lidera un encuentro sobre el tema en Bogotá, en el que la evolución del negocio en la Región Andina será uno de los temas de análisis. El directivo habló con Portafolio de cómo ve este mercado.

Hay una alerta por la cantidad de proyectos de oficinas en marcha, sobre todo en Bogotá y Barranquilla. ¿Cree que es el momento de ser más cautelosos para evitar una sobreoferta?

El 2014 nos dio un primer aviso. Ese año se absorbieron o compraron en Bogotá entre 110.000 y 120.000 metros cuadrados, y las nuevas entregas superaron esa cifra en más de 60.000 metros cuadrados, que han venido a incrementar el espacio vacío.

¿Representa algún riesgo?

Aunque todavía la tasa de vacancia, en el entorno del 6 por ciento, puede calificarse de saludable, sí es conveniente mirar al futuro inmediato. Con entregas de edificios que sumarán en exceso 800.000 metros cuadrados en tres años, si la absorción se mantiene en su entorno histórico (de unos 150.000 metros-año), claramente vamos a un escenario de sobreoferta.

La llegada de los fondos de inversión, que compran metros cuadrados para alquilar, ha sido importante. Sin embargo, con tanta oferta habrá muchos espacios vacíos...

La sobreoferta puede llevar a que las tasas de vacío escalen hacia el 12 por ciento. Y aunque la depreciación del peso colombiano frente al dólar americano, superior al 25 por ciento en dos años, hace que el sector inmobiliario colombiano resulte atractivo para la inversión foránea, la pérdida de valor vía rentas y el hecho de tener espacios sin ocupar supondrán un freno.

¿Los precios bajarán?

Sin duda. Bogotá ha encabezado la lista de ciudades con los precios de oficinas más altos de América Latina y debería darse la bienvenida a un cambio en ese sentido.

Hay una segunda lectura: con la cantidad de edificios vendidos en fracciones, es posible que los grandes propietarios se defiendan mejor en un mercado reñido por la contratación de inquilinos. Esto, a la larga, generará más competitividad y más calidad en los inmuebles.

Con el auge de proyectos que integran usos (oficinas, comercio, vivienda y hasta hotelería), el negocio se ha vuelto más complejo. ¿Qué opina de esa tendencia?

Algunos de los proyectos más emblemáticos de la región pertenecen a esta categoría.

Reforma 222 en México, desarrollado por Danhos, o el Centro Costanera de Santiago de Chile, por Cencosud, nos dan idea del auge, pero es importante vigilar algunos factores como la escala o la proporción de la mezcla.

Es una tendencia interesante, pero reservada a los grandes grupos y exige conocimiento, buena gestión y un respetable ‘pulmón’ financiero.

No solo cambió el modelo de negocio (ahora se construye para arrendar y muchos edificios son de un solo dueño). El diseño arquitectónico corporativo también ha variado, ¿qué opina?

Habrá más cambios. Con criterios europeos, los sectores de oficinas de una gran ciudad deben apuntar a los grandes inquilinos como clave de su mercadeo de ciudad.

Arrendatarios para 5.000 metros cuadrados dan una idea de la empresa que cualquier ciudad desea captar. Y, sin duda, este tipo de inquilino mira precio, flexibilidad, eficiencia, conveniencia para sus empleados y reputación frente a los mismos y frente a sus clientes.

¿Cómo se logra eso?

Con buenas plantas (600 a 1.000 metros cuadrados), contratos sólidos y flexibles a la vez, y diseño que integre tecnología y sostenibilidad como criterios claves.

¿Cuál es su percepción del mercado corporativo en Colombia desde que realizó el primer WOF, en el 2011, y ahora que viene uno nuevo en Bogotá el 9 y el 10 de julio?

Ha avanzado. Se construye con calidad y los proyectos no tienen que envidiar en estándares internacionales.

El mercado debe virar hacia la propiedad vertical (un solo dueño por edificio); en Bogotá, el urbanismo debe abrir espacios a proyectos con plantas grandes. Y preveo excelentes perspectivas para las ciudades del Caribe; Cali, en particular, puede vivir una época dorada en los próximos años. Buen recorrido todavía para Medellín, que se afana en hacer cosas bien. En suma vemos una sana competencia entre ciudades.

COLOMBIA Y PERÚ MUEVEN NEGOCIOS

El negocio corporativo en algunos países de la Alianza del Pacífico está en la mira del World Office Forum. Según Jorge Zanoletty, “en este momento, aconsejaría entrar en Perú o Colombia, que tienen coyunturas muy similares en el sector de oficinas, con visión de largo plazo y cierta actitud oportunista, porque la situación de estos mercados permitirá comprar bien proyectos de calidad en los próximos dos o tres años”.

Gabriel E. Flórez G.

Economía y Negocios

Nuestros columnistas

día a día
Lunes
martes
Miércoles
jueves
viernes
sábado