La tecnología exige nuevos perfiles laborales

Muy pronto, los propietarios y arrendadores de inmuebles comerciales e industriales usarán la plataforma BIM.

Andrés Correa, vicepresidente de Miembros Jóvenes de la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (Fiabci).

Andrés Correa, vicepresidente de Miembros Jóvenes de la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (Fiabci).

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Portafolio
septiembre 26 de 2018 - 08:55 p.m.
2018-09-26

La tecnología en la construcción también resulta ser un aliado rentable e importante para las empresas, así lo explicó Andrés Correa, vicepresidente mundial de Miembros Jóvenes de la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (Fiabci).

¿Para qué le sirve el BIM a un empresario?

El empresario lo que necesita es conocer el costo real del mantenimiento anual de la sede donde operarán sus industria y oficinas, y no tener que cambiar un equipo completo o quedar con la producción ‘varada’ solo porque nadie sabe dónde conseguir una pequeña pieza de reemplazo.

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Los imprevistos y costos de reparación son muy altos porque el empresario en realidad no puede conocer su edificio. Al recibir la obra le entregan un paquete de planos de muros e instalaciones hidráulicas y eléctricas, que muchas veces no obedecen a la realidad porque algunos detalles cambiaron durante el proceso constructivo y nadie los actualizó.

¿Qué cambia con el BIM?

Al comprar o alquilar una bodega, oficina o clínica construida bajo los lineamientos del Building Information Modeling (BIM) no solo el encargado de mantenimiento, sino cualquier autorizado, podrá ver en tiempo real y de forma clara el cronograma de reemplazos. Es decir que al recibir la obra podrá saber exactamente cuándo se debe hacer mantenimiento o cambiar cada elemento, cuál es la referencia, quién es el proveedor con sus datos de contacto y tener un cronograma de mantenimiento con costos definidos y si algo debe traerse desde el extranjero, pues pedirlo con la debida anticipación.

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Ese es un paso importante, si tenemos en cuenta que en Colombia nos ‘toca’ esperar a que las cosas se dañen para arreglarlas porque básicamente no sabemos cuándo se van a dañar lo que, generalmente, incrementa el costo de las reparaciones porque resultan otros daños colaterales.

En una edificación son muchos los proveedores y diseñadores que intervienen y hasta ahora no se había logrado tener una comunicación totalmente fluida entre ellos. Cualquier falla en el funcionamiento del edificio termina afectando las utilidades del empresario que lo toma en alquiler o venta, de allí la importancia de que pueda recibir la obra ‘probada’ pero también controlada durante los años hasta en el último tornillo.

¿BIM es un software?

No. BIM es una plataforma que une varias tecnologías en un modelo digital en 3D que representa la geometría y los datos de los materiales y equipos usados para poder ver y entender todas las instalaciones y características físicas y lógicas de los componentes reales del proyecto. Tiene elementos inteligentes de las partes físicas que integran el edificio (paredes, ventanas, puertas, escaleras, equipos, etc.) y estos permiten simular un edificio y entender su comportamiento en un entorno virtual antes de que se inicie su construcción real.

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No obstante, con la tecnología de los celulares se han creado software que ayudan para que los propietarios puedan ver los avances del mantenimiento y la operación en el celular desde cualquier lugar del mundo.

Entonces, cuando alguna prueba muestra que hay que cambiar un diseño o un elemento simplemente se actualiza en la plataforma y todos los proveedores y diseñadores quedan informados.

No obstante, lo más importante es que el empresario que va a usar el edificio no solo se entera en su celular de los ajustes, sino que puede verlos con el paso de los años para tomar sus decisiones y consolidar sus presupuestos anuales.

¿Y cómo intercambian la información entre proveedores?

Normalmente, cuando algo se daña, el encargado de mantenimiento saca sus rollos de planos para entender la solución, pero al llegar al sitio ve que la realidad es diferente y le toca empezar a adivinar o a romper para detectar la falla.

Al ir almacenando datos en un modelo antes y durante la construcción, esto se refleja en planos, secciones y fachadas, y ayuda a proporcionar garantía de calidad porque lo mismo que se diseñó es lo construido.

Además, dentro de la información que se guarda están los detalles de las garantías, su duración, manuales y datos de contacto para solicitarlas; esto ayuda enormemente a la gestión de la administración y a que los proveedores entiendan cómo funcionará su producto con los de los otros proveedores.

¿Entonces también se avecinan cambios para los administradores y encargados de mantenimiento?

El mayor potencial de crecimiento de estas nuevas tecnologías no está en la construcción, sino en la operación de oficinas, bodegas, clínicas y demás edificios; es decir, en su administración porque esta herramienta permite obtener información más precisa y organizada al momento de mantener el inmueble.

Esto es especialmente interesante cuando hablamos del uso comercial o industrial. A las fábricas, los hoteles y los centros comerciales, por ejemplo, les deja unificar sus listas de Excel de SAP y transformarlas en una visualización mas dinámica y mas fácil de entender como la espacial.

Usualmente, el personal de mantenimiento tiene listas de todos los equipos (garantías, fechas de mantenimientos y momentos de fallas de equipos, etc.) y por otro lado guardan planos impresos o digitales donde le muestra la localización del equipo y la posible tubería a la cual esté conectado; entonces, la lucha diaria es unificar las dos informaciones para así poder realizar sus tareas de mantenimiento.

A través de las plataformas BIM, esta información ya está unificada y, con una tableta, el administrador podrá ver hasta el último bombillo de su inmueble y saber dónde se compró, cuánto costó, cuál es la garantía y los potenciales proveedores para su remplazo.

Muy pronto, los propietarios y arrendadores de inmuebles comerciales e industriales notarán los beneficios de tener sus bienes sobre esta plataforma y necesitarán administradores que entiendan BIM para las tareas del día a día.

Así, realmente vamos a poder analizar los 100 años de vida de un edificio que es uno de los temas que trataremos en profundidad durante el Congreso Mundial de Miembros Jóvenes de Fiabci La Ciudad: Entre el Arte y la Tecnología, que se dará cita en Cartagena, del 4 al 5 de octubre, y donde profesionales provenientes de 60 países se reunirán a analizar cómo las nuevas tecnologías están cambiando no solo el negocio del real estate, sino la forma de vivir las ciudades.

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