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Finanzas

Comprar casa es una decisión trascendental que hay que estudiar

La decisión de comprar una casa y tomar un crédito hipotecario, es una de las más significativas en la vida de la mayoría de las personas. Una vivienda cómoda es una importante referencia de bienestar, una referencia de status, un sitio donde se desarrolla la vida familiar. La magnitud de la inversión suele ser desproporcionada con respecto al esquema de gastos de cada familia. Si se paga contrayendo deuda este será su máximo endeudamiento, con diferencia, y seguramente durara vigente por años. Escoger, financiar y adquirir una vivienda es una labor tan exigente que no se querrá realizar en demasiadas ocasiones durante la vida. La financiación hipotecaria multiplica varias veces el poder adquisitivo de una persona, siendo la forma más grande de endeudamiento a la cual casi cualquiera puede acceder.(VER GRÁFICOS - RELACIÓN DEUDA VALORIZACIÓN, TASA PARA CRÉDITO HIPOTECARIO Y COMPORTAMIENTO DEL SISTEMA DE AMORTIZACIÓN)

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marzo 04 de 2006 - 05:00 a. m.
2006-03-04

- ¿ES ÚTIL EL CRÉDITO? El crédito hipotecario es un extraordinario logro financiero. Es relativamente reciente, de mediados del siglo. XIX, pero cuyo verdadero apogeo de popularidad apenas llegó a Estados Unidos en los noventas y ha llegado a Europa al actual auge inmobiliario. El crédito hipotecario es una mejor utilización del capital social, permite multiplicar el acceso a vivienda propia y la calidad de la misma. Un sistema funcional de crédito hipotecario es un logro de una sociedad desarrollada, indicador de buena salud monetaria y crecimiento económico. La financiación permite disfrutar una vivienda inmediatamente, contando con apenas una fracción de su valor. Sin embargo es claro que compromete recursos futuros y eleva el nivel de gastos y de requerimientos mínimos de ingresos mensuales, siendo un recurso restringido a personas que logren demostrar un nivel de ingresos acorde acompañado de estabilidad profesional. - LA DECISIÓN FINANCIERA Vale la pena gastar un tiempo en entender la naturaleza de la inversión en finca raíz utilizando financiación. Como la mayoría de las decisiones financieras de largo plazo, es una apuesta implícita. En este caso una apuesta a que la rentabilidad obtenida por la inversión, principalmente en términos de valorización del inmueble y en términos de ahorro de pago de arriendo, es superior al costo de oportunidad de la cuota inicial y al costo financiero de la deuda. La conveniencia financiera de la decisión depende de unos factores concretos. Del incremento en el valor de la vivienda, del costo del arriendo, de la valoración de la comodidad de tener vivienda propia, todo esto contra el costo financiero del crédito. El momento para compra de vivienda parece bastante oportuno. Los precios de la vivienda bajaron muchísimo durante la crisis de 1998-2002. En términos reales con respecto a su precio más alto, a principios de 1996, en algunos sectores de Bogotá, en un 65 por ciento. Los precios se han recuperado, pero aún se encuentran muy distantes de los puntos alcanzados durante el auge 93-96. En el gráfico podemos ver que si la vivienda crece su valor al mismo tiempo que la inflación supuesta del 5 por ciento, el saldo de la deuda como porción del valor de la vivienda rápidamente bajará. El componente variable de la tasa en UVR hace que a través del tiempo, se estime incrementos en las cuotas del crédito.- BENEFICIOS TRIBUTARIOS Los beneficios tributarios en muchas ocasiones son determinantes en la conveniencia de la inversión. El primer paso es la cuenta AFC, cuyos depósitos no computan como renta para efectos tributarios. La cuenta AFC conserva su exención tributaria si sus recursos se destinan para la adquisición de vivienda. Además, los pagos a intereses de los créditos hipotecarios también son deducibles de la renta para efectos tributarios. Es crucial entender y aprovechar estos beneficios al máximo para incrementar la rentabilidad de la operación.- LAS ALTERNATIVAS DEL MERCADO Hoy en día los grandes bancos hipotecarios tienen alternativas de productos interesantes y crecientemente competitivos. El crédito básico viene en UVR, en puntos porcentuales sobre la inflación, y a tasa fija, en pesos. Las cuotas en UVR comienzan en un punto bajo y aumentan a través de los años. Las cuotas para tasa fija empiezan altas y permanecen idénticas a través del tiempo. Algunas de las curiosidades que se ofrecen en el mercado son las siguientes: BBVA ofrece un crédito que le regala una cuota anual durante los primeros cinco años del crédito. Granahorrar, ahora propiedad del BBVA, tiene un crédito que le reduce la tasa en un 0,5 por ciento cada año durante los cuatro primeros años del crédito. Bancolombia ofrece crédito VIS en pesos. Colpatria ofrece una tasa especialmente baja VIS para afiliados a Cajas de Compensación.- TRÁMITES Y SERVICIO Es importante escoger entidades con buen servicio. Los trámites para adquirir una vivienda y obtener su respectiva financiación son inevitablemente dispendiosos. Por eso la correcta asesoría y ayuda puede resultar en comodidades apreciables, ahorro de tiempo e incluso ahorro de dinero. La velocidad de los trámites puede ser determinante en el valor y términos del negocio, si esta de por medio la entrega del inmueble por parte del vendedor. Es crucial también que el banco pueda ofrecer información clara de los costos y tramites, del comportamiento financiero del crédito, de la situación actual del crédito, y que cuente con atención personalizada no solo para realizar los trámites sino para asesorar a los clientes sobre la opción que más se ajusta a sus necesidades. Así mismo, es importante que le provea de servicios bancarios modernos y completos.

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