Hace quince años, la crisis hipotecaria se llevó por delante a constructores y compradores de vivienda afectados por un ajuste a la Unidad de Poder Adquisitivo Constante (Upac), que desvirtuó su buen desempeño y disparó las tasas de interés a tal grado que la gente tuvo que devolver sus inmuebles ante la imposibilidad de pagar los créditos.
La banca tampoco fue ajena a la situación. Muchas casas y apartamentos devueltos entraron al inventario, lo que para ellos fue un ‘encarte’, pues su negocio no era el inmobiliario. De estas manera, empezaron a sumar propiedades con lo que esto implicaba: pagar administraciones, mantenimiento, servicios… De hecho, en abril del 2002 tenían cerca de 10.000; hoy, apenas son 400.
Según el ministro de Vivienda, Luis Felipe Henao, “esa crisis se produjo en Colombia dentro de un sector edificador que había tenido una transformación profunda en 1972 originada, precisamente, por el sistema Upac y que acumulaba un crecimiento destacado”.
El bache duró unos cuatro años, pero su verdadera recuperación comenzaría a evidenciarse a finales del 2003 y el 2004, con un crecimiento en la dinámica en el largo plazo, aunque con su característico comportamiento cíclico.
SE IMPUSO LA PREVENTA
En este entorno, impulsar la preventa e involucrar a la fiducia, como administradora de los recursos de los compradores, fueron decisiones que hoy son identificadas como “las grandes lecciones de la crisis”.
Antes se construía y posteriormente se vendía. Hoy se negocia sobre planos y solo hasta que el desarrollador logra el punto de equilibrio –es decir, ventas superiores al 60 por ciento, en promedio– comienza la obra.
“Solo en ese momento la fiducia desembolsa los recursos consignados por los compradores, con la certeza de que el proyecto se ejecutará”, explica el arquitecto Luis Flórez.
Como parte de las acciones de política pública tomadas para enfrentar la crisis, estas medidas tuvieron en la Ley 546 de 1999 un punto de partida para un mercado habitacional más organizado.
Según Henao, se actuó rápido para restaurar el sistema de financiación, se clarificó el régimen de crédito individual de vivienda a largo plazo, se estableció un cupo mínimo de subsidios durante cinco años (más gasto público) y empezó a operar en un medio con antecedentes sectoriales destacados.
“Es decir, no fue algo completamente novedoso, pero el paso de la Upac a la Unidad de Valor Real (actualmente vigente y que permite pagar un préstamo de acuerdo con la inflación) fue de actualización y regulación”.
Algunos analistas aseguran que el periodo poscrisis coincidió con las menores tasas de interés del crédito hipotecario en Colombia y con el impulso a la demanda, según la mayor capacidad de endeudamiento de los hogares.
MÁS PERMISOS DE OBRA
El indicador de licencias, que mide lo que se va a construir en el país, tuvo incrementos importantes, según el Dane. A partir del 2006, el buen desempeño fue evidente, pero un par de años después, la expectativa invadió al mercado por la crisis financiera e inmobiliaria en Estados Unidos y España, principalmente, con posibles efectos en otros países.
Esto obligó a evaluar algunas alternativas en Colombia, entre ellas, poner en marcha el subsidio a la tasa de interés, en el 2009, con el fin impulsar la compra de vivienda nueva para la clase media.
La medida catalogada de contracíclica fue determinante, al punto de que en el 2010 el área licenciada se incrementó 32 por ciento y en el 2011, llegó a 33,9 por ciento (ver gráfica).
Luego, otra decisión de la política pública sectorial fue la apuesta, con más fuerza, a la Vivienda de Interés Social (VIS) y Vivienda de Interés Prioritaria (VIP).
Hoy, se ha sumado la apuesta en todos los segmentos con la segunda fase del programa de 100.000 viviendas gratis (la primera ya tiene 92.000 en ejecución, según el Gobierno).
Además, está ‘Mi casa ya’, que atiende a quienes ganan entre 2 y 4 salarios mínimos; ‘Casa ahorro’, para quienes devengan entre 1 y 2 mínimos; 50 mil cupos del subsidio a la tasa a quienes piensan adquirir una casa o un apartamento entre 87 millones y 215 millones de pesos, para una apuesta –al 2018– que busca construir 450.000 unidades, la mayoría sociales.
ADEMÁS, SE DINAMIZARON OTROS USOS
Mientras la vivienda se recuperaba de la debacle de los noventa, otros destinos sumaron más obras. Del 2002 al 2009 se vieron muchos edificios de oficinas y hoteles, y también centros comerciales. De hecho, en el mejor año para el sector –el 2011–, el metraje para comercio aumentó 64,6 por ciento, y para oficinas y hotelería, 29,3 y 20,7 por ciento, respectivamente.
Sin embargo, en los últimos quince años, lo realmente revolucionario ha sido la reinvención de estos negocios: los centros comerciales se arriendan, no se venden y son de un único dueño; los fondos inmobiliarios ahora adquieren metros cuadrados de oficinas y los alquilan, y en hotelería la apuesta está en los derechos fiduciarios, tal como sucede en el mundo.
