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Finanzas

03 dic 2005 - 5:00 a. m.

Es hora de invertir en finca raíz

La finca raíz había figurado siempre entre las inversiones de preferencia de los colombianos. Era parte de la sabiduría popular aquello de que “la finca raíz nunca baja de precio”. Durante los 25 años de muy alta inflación en Colombia este rubro resultó un excelente protector, conservando o incrementando su valor real. Las crisis ocasionales, como la comprendida entre 1981y 1982, o la del 88-90, fueron leves y superadas. La desregulación del sector bancario en 1992 resultó, entre otras, en una gran oferta de crédito hipotecario que se tradujo en un rápido crecimiento en los precios, que culminó en el 95-96.(VER GRAFICO: CRECIMIENTO DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA NUEVA FRENTE A LA INFLACIÓN

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HISTORIA RECIENTE La crisis del período 98-02 marcó un abrupto descenso en el valor de la finca raíz. Las desvalorizaciones fueron más graves que las que acompañan la típica crisis inmobiliaria, pues en adición al excesivo inventario de oferta construido en los años inmediatamente anteriores, la intervención de las autoridades judiciales y legislativas le quitaron el piso legal al sistema, promovieron así la cultura del no-pago y con esto secaron la oferta de financiación, lo cual aniquiló la demanda por viviendas. La crisis también se extendió durante varios años, mucho más de lo que se considera ‘normal’ en los demás países con sistemas de crédito hipotecario significativos. Ésto mientras se creaba un nuevo marco legal para el sistema, se resolvían las decenas de miles de créditos con problemas fundamentados sobre la improvisada intervención estatal, se disminuían los niveles de mora a la normalidad y se podían volver a colocar créditos a tasas de interés competitivas. OPORTUNIDADES No es arriesgado decir entonces que desde 1997, el primer año relativamente normal en el sector inmobiliario fue el 2004. Como siempre que hay problemas grandes, también han surgido allí oportunidades grandes para obtener rentabilidades. Los precios de la finca raíz han venido aumentando desde el 2002, pero en términos reales todavía están distantes de lo que llegaron a ser a finales del año 1995 (ver gráfico). Igualmente, los volúmenes de financiación, construcción y ventas son muy pequeños, comparados con los de los de mediados de los años noventa. El país, entretanto, ha aumentado considerablemente su población, en un 15 por ciento, y todavía cuenta con una mayoría de menores de 25 años, con lo cual la creación neta de nuevos hogares seguirá creciendo en los años futuros. Durante el 2005 la inversión en finca raíz ha venido comportándose de forma favorable. Los precios en general han continuado con la tendencia al alza, con valorizaciones reales del 3 al 5 por ciento. Las tasas de interés para los créditos hipotecarios, que habían permanecido muy altas han venido descendiendo durante el 2005. Como el efecto del apalancamiento en la compra de finca raíz es tan importante, esta reducción en las tasas de interés puede eventualmente disparar la demanda por vivienda. La reciente encuesta difundida por el Icav muestra que, aunque la porción de compradores que utilizan financiación para la adquisición de vivienda ha venido en aumento, aún este porcentaje es bajo. Aún más, la porción de la vivienda que éstos financian es pequeña, apenas el 32 por ciento de su valor en promedio. Si el crecimiento económico se consolida, si la inflación se reduce definitivamente junto con las tasas de interés, el futuro de la finca raíz es promisorio. El crecimiento de sus precios en las economías con sistemas de titularidad inmobiliaria competentes, con facilidad para las transacciones y con un sistema de crédito hipotecario desarrollado han tenido crecimientos espectaculares. REFERENCIAS INTERNACIONALES En Nueva York y Bogotà los precios llegaron a ser no muy distantes, naturalmente, en el 93-94 cuando el mercado inmobiliario neoyorkino se encontraba en crisis, el bogotano al alza y el peso colombiano estaba muy fuerte frente al dólar. Pero actualmente los niveles en la Gran Manzana son fabulosos. Un apartamento con el área mínima habitable para un hogar bogotano medio (de 100 a 150 metros cuadrados) puede costar fácilmente un millón de dólares. En los buenos suburbios norteamericanos abundan las casas en el rango de uno a cinco millones de dólares, precios que hasta hace 10 años estaban reservados sólo para los más adinerados. El control de la inflación que logró la economía norteamericana a principio de los 90 permitió que los intereses nominales y reales bajasen a mínimos históricos, disparasen la demanda por crédito hipotecario y vivienda. Al fin y al cabo la cuota mensual para una deuda hipotecaria de US$100 mil a 30 años al 6 por ciento anual, es de solo US$590 (aproximadamente $1.350.000 pesos). En algunos países europeos, especialmente en Inglaterra y España, se ha dado una situación similar. Si se obtiene una verdadera y duradera estabilidad de precios en Colombia y esto se traduce en una importante disminución de tasas de interés, la historia en nuestro país podría ser parecida. La característica más importante que debe tener un inmueble, para buscar un horizonte futuro de valorización, es la ubicación. La demanda potencial por finca raíz esta ahí y el suelo urbano de buena calidad (localización) es por definición de una oferta limitada. Esto es lo que hace a un inmueble único y escaso. Las áreas más probadas y reconocidas, como la Cabrera y el Nogal en Bogotá, suelen generar valorizaciones medias y seguras. Pero los cambios de tendencia urbana pueden ofrecer extraordinarias oportunidades cuando se construyen nuevas vías o se da acceso a medios de transporte. Por ejemplo, la zona de la Jiménez con décima (San Victorino) se ha doblado en valor en pocos años con el conjunto de renovación urbana y con el acceso a transporte rápido. En adición a la vivienda el sector inmobiliario esta presentando buenas oportunidades en otros segmentos específicos, como bodegas, oficinas y locales comerciales. Las segundas casas en sitios turísticos y de recreo pueden constituir también opciones atractivas. Un ejemplo es el que trae el crecimiento del turismo en Cartagena donde incluso extranjeros están accediendo a residencias para vacaciones. La mayor cercanía que tendrán Melgar y Girardot con la doble calzada, sumado a la mejoría en seguridad, podría resucitar los precios de la zona, aún golpeados por la crisis pasada. Ilustración: migueyein RASTRO CREDENCIALES. Louis F. Kleÿn es Economista de la Universidad de los Andes, con un MBA de la Universidad de Yale, con concentración en finanzas. Tiene la designación CFA (Chartered Financial Analyst) de gran prestigio entre los gestores de portafolio en Estados Unidos.

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