¿Cuánto vale el espacio público de una ciudad? La anterior es una pregunta que muy pocas personas se hacen porque como dice la canción, el espacio público “ni se compra ni se vende”.
Sin embargo, la experiencia del Director del Departamento Administrativo de la Defensoría del Espacio Público - DADEP indicó la necesidad de determinar el valor económico del espacio público para poder calcular las pérdidas económicas en que se incurre, cuando las personas o empresas deciden privatizar, ocupar o explotar ilegalmente una zona verde, una vía o un parque.
La tesis de algunos economistas es que el espacio público aunque tiene valor paisajístico, ambiental o social, no tiene precio porque no se negocia en el mercado.
No obstante, cuando se analiza el valor comercial de los predios privados (metodología de preferencia revelada), se observa que estos suben o bajan de acuerdo a su cercanía con los espacios públicos de la ciudad y esto es evidente:
Los bogotanos hoy en día deben pagan un mayor valor si desean que su apartamento tenga vista sobre un parque o si se quieren ubicar en un local comercial cercano a una vía importante. Ambos son ejemplos de la forma en la que los espacios públicos transfieren valor a las propiedades privadas aledañas.
Si se trata de buscarle precio, se descubre que la idea general que tienen nuestros técnicos es que el espacio público vale menos que la propiedad privada. Una muestra de ello es que en la actualidad el valor del espacio público en la base catastral de la ciudad, se calcula como un 30% del valor de los predios privados ubicados a sus alrededores. Surge entonces la pregunta: ¿Cómo es posible que un espacio público de poco valor transfiera riqueza a unos predios privados que valen mucho más?
Para responder a este y a otros interrogantes y dada la imposibilidad de determinar de manera directa el valor de un espacio público a través de precios de mercado, el DADEP desarrolló una investigación que tuvo como punto de partida el análisis de los fenómenos que influyen en la formación de precios de la propiedad inmobiliaria para descubrir cómo interviene el espacio público en esta dinámica. Como resultado se obtuvo una metodología que permite dar valor al espacio público no solo por su importancia para la ciudad y la sociedad sino por su contribución y participación en la formación de los precios de la propiedad privada.
Lo que se halló es que en nuestra ciudad, como en muchas otras, un individuo se puede localizar cerca de un espacio público atractivo como un parque, una vía importante o a los cerros orientales siempre y cuando pague el precio de mercado por esa localización. Como ejemplo podríamos decir que un comerciante puede aprovechar mejor la dinámica comercial del parque de la 93 entre más cerca de este se localice. Pero esta localización implica que debe pagar decenas de millones por cada metro cuadrado construido.
En el ejemplo se muestra una enorme influencia del parque en la dinámica inmobiliaria de esta zona. En este caso el parque cambia su condición y se convierte en un bien de mercado, transformándose en términos económicos en algo similar a un bien/ club, cuya acción estaría representada por un sobre precio que se paga por la oportunidad de localizarse cerca.
El cambio en la condición de este y otros espacios públicos de bienes fuera del mercado a bienes de mercado ocasiona distorsiones en los precios que son capitalizados por los propietarios en los precios de venta. Para nuestro ejemplo el valor que la ciudad invirtió en la construcción del parque fue de tres mil doscientos millones de pesos en 2013 ($3.200.000.000). Pero el valor real del parque sería de más de sesenta y seis mil millones de pesos (66.055.177.697) equivalentes a la suma de las disponibilidades marginales a pagar de cada uno de los propietarios en la zona de influencia del parque. El valor del parque resulta de aplicar el factor promedio de valoración del espacio público que arrojó la investigación del DADEP y lo que se revela es que el valor del parque está muy lejos tanto del costo de construcción y del valor que le fue asignado en la base catastral de la ciudad.
Actualmente la propiedad inmobiliaria de la ciudad está valorada en un poco más de un billón de pesos que equivale al 0.002% de los 327 billones de pesos en los que se halla avaluada catastralmente la propiedad privada en Bogotá. La metodología desarrollada por el DADEP se está aplicando a todos los espacios públicos de la ciudad con el fin de determinar el valor real del patrimonio inmobiliario de todos los bogotanos.
