Negociando arrendamientos de locales comerciales durante coronavirus

Se debe intentar llegar a acuerdos percibidos como justos entre las partes con el fin preservar empleos y no profundizar la crisis.

Arriendos

Algunos comerciantes reconocen atrasos en sus obligaciones a causa de los cierres de los locales.

Juan Pablo Rueda/El Tiempo

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Portafolio
junio 18 de 2020 - 11:33 a.m.
2020-06-18

Llegar a acuerdos entre privados es una forma costo-efectiva de resolver conflictos. Desde que se desató la pandemia, el Gobierno ha insistido en que arrendatarios y arrendadores lleguen a un acuerdo basado en el principio de no privilegiar una parte sobre otra. Desde marzo hemos evidenciado cómo peluquerías, restaurantes, cines independientes, bares y discotecas se han visto terriblemente afectados. Algunos no han podido abrir, otros han intentado “reinventarse” y con domicilios tratar de generar flujo de caja para mantener nóminas y reducir, en lo posible, las pérdidas que ya son millonarias.

Para el sector de restaurantes, que genera 1 millón de empleos directos e indirectos, los arriendos se convierten en un punto fundamental para abordar la crisis económica ya que la estructura de costos de un modelo basado en domicilios en muy diferente a un modelo basado en la experiencia en el lugar. En muchos casos, arrendatarios y arrendadores no han logrado llegar a acuerdos: en las zonas gastronómicas de Bogotá, Medellín, Cali, Cartagena y Barranquilla vemos muchos locales recientemente desocupados. Si llegar a un acuerdo es la forma más eficiente de resolver conflictos, ¿por qué algunas partes no lo logran y qué se puede hacer con esto?

El juego del ultimátum nos da pistas para pensar en posibles caminos de acción. En este juego, el participante A recibe una cantidad de dinero inicial (supongamos 1 millón de pesos) y tiene que decidir cuánto de ese dinero le envía al participante B. El participante B puede aceptar esa cantidad de dinero o rechazarla. Si B la acepta, A queda con 1 millón de pesos menos lo que le envía a B. Y B queda con lo que le envía A. Pero si B rechaza, el dinero se quema y nadie gana nada.

Este juego recrea la situación en la que se encuentran arrendadores y arrendatarios en estos momentos. Aceptar la oferta es llegar a un acuerdo. Rechazarla es quemar el dinero y llegar a un resultado subóptimo socialmente en el que todos pierden: el arrendador dejará de recibir su renta y es muy posible que no pueda volver a arrendar su local en el corto y mediano plazo. El arrendatario, deberá cerrar su negocio y seguramente despedir a sus empleados. Las aseguradoras tendrán pasivos difíciles y costosos de recuperar. Todos sabemos que es mejor llegar a acuerdos.

Empíricamente se ha demostrado que las ofertas justas (entre el 40 – 50% del monto inicial) tienden a ser aceptadas en la mayoría de los casos. Sin embargo, cuando se envía 20% del dinero, casi la mitad de los receptores lo rechaza. Desde la teoría económica (basada en preferencias egoístas) se esperaría que los receptores aceptaran cualquier oferta, pues “algo es mejor que nada”.

Siguiendo con el caso, los arrendatarios deberían aceptar cualquier descuento. Pero no cualquier monto es aceptable por razones de costos de operación y por las emociones negativas que genera una oferta baja. Estas emociones negativas son el producto de la violación de una norma social hacia la justicia y el resultado de que los individuos tenemos preferencias, en general, hacia resultados justos.

En el caso de arriendos, definir qué es lo justo no es tarea fácil. Como tampoco lo es definir cómo debería intervenir un tercero para promover los acuerdos que minimicen los costos sociales de la crisis en la industria de la hospitalidad. Por ejemplo, se puede establecer una opción de default que se aplica en caso de que no se lleguen a acuerdos. Es decir, si arrendatario y arrendador no llegan a un acuerdo se aplica automáticamente una regla de 50% de descuento en el canon condicional a un mínimo de pérdidas en ventas. Todo esto sujeto a verificación y monitoreo y quienes quieran negociar algo distinto al default pueden hacerlo.

Las opciones de default son una herramienta de política pública poderosa y costo-efectiva para promover o cambiar comportamientos. Lo lógica detrás de esta propuesta sería promover los acuerdos para proteger los empleos limitando comportamientos oportunistas. Amartya Sen, premio Nobel de Economía en 1998, ha elaborado en cómo el desempleo constituye el mayor obstáculo para la expansión de las libertades de las personas. El desempleo contribuye a la exclusión social, a la mala salud física y mental. Se debe intentar llegar a acuerdos percibidos como justos entre las partes con el fin preservar empleos y no profundizar la crisis. Ante la imposibilidad de llegar a acuerdos un tercero puede intervenir a través de defaults.


Por: Lina Moros, profesora Facultad de Administración de la Universidad de los Andes

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