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Vivienda

11 abr 2023 - 11:53 p. m.

Las nuevas reglas de Mi Casa Ya no reactivarían ventas de vivienda

Advierten que el alcance del proyecto cobijaría a personas que no podrían tener acceso a financiación bancaria.

Mi Casa Ya

Mi Casa Ya.

iStock

POR:
Paula Galeano Balaguera
11 abr 2023 - 11:53 p. m.

Si bien el subsidio de Mi Casa Ya por más de 10 años ha ayudado a cumplir el sueño de miles de colombianos a tener vivienda propia, ahora parece truncar algunas de estas metas.

(Vea: Inflación: cómo invertir en vivienda funcionaría como activo refugio).

Los cambios en las reglas de juego que ha propuesto el Gobierno mediante el decreto 490 del 4 de abril del 2023, no solo perjudicarían a más de 50.000 colombianos que están a la espera de este alivio para tener cierre financiero, sino que a futuro podría desincentivar la compra de Vivienda de Interés Social (VIS) que hoy representa el 70% de las ventas en el país.

Entre los nuevos requerimientos, los postulantes que deseen comprar este tipo de inmueble en una ciudad deberán contar con una clasificación IV en el Sisbén y estar en los grupos A1 y C7 y en el caso del sector rural entre los grupos A1 y C14 para obtener hasta 30 salarios mínimos legales vigentes (smmlv). A otras categorías se les asignará 20 salarios a los grupos C8 y D11 en las zonas urbanas y C15 y D20 rural.

Estas modificaciones significarían un trámite adicional que deberán asumir los hogares para ser beneficiarios de este subsidio.

(Vea: Ventas de vivienda, en picada: los factores que empeoran la caída).

Esta situación se traduciría en un gasto mayor de tiempo, el cual algunos hogares no tienen ya que la fecha escrituración de sus viviendas les juega en contra. Según la Cámara Colombiana de Construcción (Camacol), esto impactaría a cerca de 52.000 colombianos que están esperando.

Según fuentes del sector, esta ‘sisbenización’ y periodo de transición de hogares que ya han comprado su vivienda, acogerá a al menos la mitad de los afectados este año, lo que dificultará el cierre operativo y financiero y los tiempos previstos.

Si un hogar, que cumple todas las condiciones de acceso al subsidio, incluido el cierre financiero, debe someterse a un proceso de calificación para saber si resultará beneficiario, esto implica que tanto los vendedores de vivienda como los establecimientos de crédito tendrían que revisar al hogar como si no existiera el subsidio, porque no habría manera de saber si será beneficiario, aunque cumpla todas las condiciones para el efecto”, señaló en su momento Camacol en una comunicación al Ministerio de Vivienda, según conoció Portafolio.

(Vea: Los arriendos y el transporte mantendrán alta la inflación).

De acuerdo con el gremio, de esta manera, el programa no facilitaría el acceso de los hogares al crédito o leasing, sino que sería un ‘premio aleatorio’ para los hogares que, sin el subsidio, ya habían acreditado el cierre financiero.

De esta manera, la confianza de todos los actores del sector se vería comprometida y esto incidiría en la generación de mayor incertidumbre, pues sin una garantía de que los hogares listos para escriturar recibirán este dinero, los constructores también podrían verse perjudicados por el aumento de los desistimientos.

Este efecto dominó también recaería en los inversionistas y entidades crediticias que tomarían esto como un reto a la hora de evaluar la posibilidad de financiar estos proyectos, lo que perjudicará futuras iniciaciones.

(Vea: ¿Es verdad que se debe otorgar un mes gratis de arrendamiento?).

El problema de la clasificación

Las personas que cumplen con los requisitos, en algunos casos no podrían cumplir con el cierre financiero en el banco por el largo plazo, tal vez el Gobierno no lo ha revisado o no es consciente, pero parte de ese problema es que quienes están en esas categorías no pueden acceder a crédito hipotecario”, indicó Luis Aurelio Díaz, presidente de la constructora Oikos.

De esta manera, las personas que pueden acceder al subsidio deberán contar con más garantías estatales, para que los bancos, según Díaz, asuman el reto de financiar estas viviendas.

Además, en este tipo de hogares (Sisbén IV y que tienen menos de 2 Smmlv) tendrán que encontrar la manera de pagar el excedente de la vivienda. Vale recordar que a 2023, el precio de una vivienda VIS es de $174 millones, valor que se ajusta a la fecha de escrituración del predio.

Esta situación afectaría la cantidad de unidades que se venderían al año, lo que a su vez impactaría a toda la cadena de abastecimiento de la construcción (no solo de materias primas, sino de productos terminados), por lo cual el presidente de Oikos estima una caída de hasta 40% en la demanda.

Además, con este nuevo modelo, la constructora prevé una reducción entre un 40% y 50% de las ventas futuras.

(Vea: Tenga en cuenta: los cambios que tendrá el programa Mi Casa Ya).

¿Qué pasará con las más de 52.000 familias?

Para poder ‘responder’ a estas familias, el Gobierno anunció que en el año 2023, estos hogares tendrán un ‘periodo de transición’, donde con una fecha no mayor a seis meses de la escrituración podrán cumplir el requerimiento de la clasificación del Sisbén.

Sin embargo, de no cumplir con el requisito, deberán pagar el faltante del valor del inmueble con recursos propios.

(Vea: Paso a paso para acceder al subsidio de vivienda Mi Casa ya).

Todas las entidades coinciden en que se requiere un régimen de transición, para amoldarse a los nuevos requisitos y evitar un descalabro social en el que los más afectados serían los hogares que duraron años ahorrando, lograron comprar una VIS, obtuvieron la aprobación del crédito, y ahora solo reciben como respuesta que la habilitación no es igual a la asignación del subsidio”, dice Camacol.

PAULA GALEANO BALAGUERA
Periodista Portafolio
Twitter: Paula1GB

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