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‘Colombia tiene todo para ser un gran mercado de Multifamily’

Sebastián Muñoz, director ejecutivo de HASTA Capital en Colombia, habla de esta alternativa para cerrar el déficit de vivienda en Colombia.

Sebastián Muñoz

Sebastián Muñoz, director ejecutivo de HASTA Capital en Colombia.

POR:
Portafolio
junio 16 de 2022 - 02:07 p. m.
2022-06-16

El Multifamily —o Vivienda en Renta Institucional— es una de las tendencias que está marcando el negocio inmobiliario en el mundo. Colombia comienza a dar los pasos para consolidarse como uno de los mercados regionales más importantes en este segmento.
Portafolio conversó con Sebastián Muñoz, director ejecutivo de HASTA Capital en Colombia —uno de los principales actores en el sector de Multifamily— que aterriza en el país con su primer proyecto inmobiliario en Medellín.

¿En qué consiste el Multifamily?

Tradicionalmente se define como proyectos residenciales de alquiler con más de cinco unidades de vivienda. Sin embargo, este tipo de activo ha venido sofisticándose y en los países en donde está más desarrollado lo común es encontrar edificios de más de 150 apartamentos exclusivos para la renta.

(‘Centennials’ buscan vivienda: 22% de solicitudes a FNA son de jóvenes). 

El modelo apunta entonces a la estructuración, diseño y construcción de un edificio enfocado para ser rentado —no se vende ninguna unidad habitacional— y luego operado profesionalmente. Esto hace que el diseño busque una maximización del área generando el mejor espacio posible para el arrendatario. También, al tener un operador profesional, este se mantiene en un estado óptimo que genera un sentido de comunidad entre los arrendatarios.

¿Y ha tenido buen comportamiento en años recientes?

Estos inmuebles son activos contra cíclicos por excelencia y es más resiliente si se compara con activos de oficinas, industrial, comercio y hotelería. Esto se ha probado en las últimas tres grandes crisis: la puntocom en 2001, la subprime en 2007 y la reciente pandemia por el Covid-19.

Cabe aclarar que el Multifamily no busca competir con hoteles o plataformas como Airbnb, se trata de llegar al arrendatario de largo plazo que habita un apartamento común y corriente para llevarle una alternativa profesional.

Ustedes tienen experiencia en Estados Unidos, México y Chile. ¿Qué les llamó la atención de Colombia?

El mercado colombiano siempre ha sido uno de nuestros principales focos ya que tiene todo para ser uno de los más grandes de la región: cerca del 45% de las personas vive en arriendo —cifra más alta de este hemisferio—; cuenta con una clase media amplia y creciente; y, además, las tasas de interés hipotecarias son muy altas y están acompañadas de los aumentos en precios de vivienda nueva que van a un ritmo muy acelerado, lo que dificulta adquirir vivienda propia.

Adicionalmente, en Colombia hay un déficit de vivienda muy amplio que puede disminuirse con este producto.

¿Cómo puede ser ese aporte?

Las políticas públicas de vivienda de Colombia han estado enfocadas en la compra de vivienda. Sin embargo, hay ciertos factores estructurales, económicos y demográficos que llevan a que muchas personas busquen vivir en arriendo.

¿Qué trae el Multifamily para disminuir esa brecha?

Capital institucional amplio —fondos de pensiones y aseguradoras, por ejemplo— que calce con inversiones de largo plazo y eso, justamente, lo ofrece el Multifamily, distinto a los proyectos de venta cuyos tiempos son más cortos. Ese capital permite generar una mayor oferta de vivienda.

¿Qué beneficios obtienen quienes alquilan un apartamento bajo este modelo?

Cuando estructuramos el proyecto hacemos un estudio de mercado profundo para entender quiénes serán los potenciales arrendatarios, con esto entendemos sus necesidades y las plasmamos en las obras. La vivienda no está diseñada para ser vendida por metro cuadrado, si no pensada para maximizar su funcionalidad. Esta es una de nuestras principales premisas.

(Mayo, el mes con menos ventas de vivienda en 2022). 

Quien arrienda es un equipo profesional con alta capacitación y enfoque en la satisfacción del cliente. Adicionalmente tenemos un equipo que se encarga no solo de hacer mantenimientos, sino también de atender las necesidades de reparaciones de los usuarios en sus apartamentos. Además, ofrecemos servicios adicionales de limpieza, para mascotas, amoblamiento, entre otros.

¿Y cuáles son los beneficios para los inversionistas?

El Multifamily es un producto contra cíclico que es un excelente protector patrimonial por su bajo riesgo, pero que adicionalmente es un excelente generador de rentabilidad, en el corto y el largo plazo.

Además, ofrecemos un proceso estandarizado de estudio de los inquilinos con algoritmos diseñados para limitar la morosidad y así mitigar el riesgo de crédito. También es importante señalar que el propietario controla el 100 % de las unidades y puede decidir el precio apropiado de mercado, además de que controla los gastos del mantenimiento del edificio.

¿Qué proyecciones hacen de este mercado?

Este tipo de activo seguirá comportándose a nivel mundial como el principal receptor de inversión institucional e individual por lo ya mencionado. En Colombia empezará a crecer rápidamente y se consolidará en unos años como un activo importante en el portafolio de fondos inmobiliarios e inversionistas individuales.

¿Cuál será el primer proyecto que desarrollarán en Colombia?

El primer proyecto de Multifamily de HASTA Capital se adelantará en Medellín, en el corazón de Ciudad del Río, una de las zonas con mayor desarrollo y potencial en la ciudad. El proyecto, con una inversión de 23 millones de dólares, constará de 310 viviendas con un componente comercial, en una torre de 32 pisos.

(Cuáles localidades son más costosas para comprar vivienda en Bogotá). 

Este proyecto se adelantará con Parque Arauco —desarrollador, operador e inversionista especializado en centros comerciales con presencia en Chile, Colombia y Perú—, quienes decidieron diversificar su portafolio invirtiendo en activos de Multifamily, y a quien consideramos como socio estratégico de largo plazo, ya que sumaremos nuestra amplia experiencia internacional como gestores en este modelo, con su larga trayectoria como inversionistas en activos de renta.

¿Tienen algún otro proyecto próximo a desarrollar en Colombia?

Creemos que este producto cabe en muchas otras ciudades primarias y secundarias, pero vamos paso a paso generando una buena inercia con los fondos de capital más importantes de Colombia y la región para luego traer capital internacional, por lo que debemos empezar a crear una buena escala. Tenemos un pipeline importante de proyectos en Bogotá y Medellín que esperamos cerrar muy pronto. No dudo que pronto empecemos a ver con mayor certeza lugares como Barranquilla, Cali y el Eje Cafetero.

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