Los centros comerciales abundan en las ciudades grandes del país. En el caso de Bogotá se podría pensar que ante tanta apertura de nuevas construcciones se vive una sobreoferta.
Sin embargo, expertos del sector explican que existe todavía un campo de crecimiento de estas obras en la ciudad y que el sector retail, el encargado de la comercialización de productos, registra dividendos mayores que el de vivienda u oficinas. Esto es lo que cree Raúl Díaz, director regional de Antioquia para Colliers Internacional Colombia, firma encargada de servicios inmobiliarios corporativos.
“Hay una tendencia positiva en el sector y por eso está aumentado más que en otros sectores. En Colombia somos un 80% consumidores y un 20 % productores. En Bogotá, el inventario –la oferta de metros cuadrados disponibles en centros comerciales– crecerá un 20% para el 2017. Podría decirse que hay una sobreoferta, pero el mercado colombiano lo asimila muy bien”, explica.
Díaz sostiene que en los 40 mayores centros comerciales de Bogotá, aquellos a los que su firma le hace seguimiento, su inventario será de 1.650. 000 metros cuadrados para el 2017. De esa cifra, que incluye nuevos metros cuadrados y ampliaciones, aproximadamente el 7% quedará libre para nuevos comercios.
Por eso, aunque Bogotá sea una plaza interesante para construir nuevos centros comerciales, los constructores buscan oportunidades en otras ciudades con una población alta y con mayores espacios disponibles para la constricción. Esto ya pasa en ciudades de más de 600 mil habitantes, como Neiva y Villavicencio.
“La otra oportunidad está en ciudades como Florencia o San José del Guaviare, donde se instalan tiendas pequeñas, a veces de autoservicio, en las que se obtiene un menor riesgo porque al tener un formato pequeño no arriesgan tanto. Están por entrar y ampliarse. Si no son exitosas no hay grandes pérdidas porque entran con modelos de negocios pequeños”, indica Díaz.
Un ejemplo de una inversión en centros comerciales que pueden ser rentables y que no necesariamente se ubicarían en las ciudades capitales es el proyecto que Cumbria Construcciones planea en la sabana de Bogotá.
La gerente general de la empresa, Lina María Nieto, explicó que se decidió invertir en esta zona debido a lo costoso que era en la capital y por la incertidumbre jurídica que había respecto a temas como el POT.
“La sabana de Bogotá tiene una proyección atractiva de crecimiento debido a proyectos inmobiliarios e industrias. Es una región en la que se pueden buscar mejores condiciones de pago y el desarrollo está aumentando”, asegura Nieto, quien añade que el proyecto comenzaría dentro de cuatro años.
Una idea de la rentabilidad que ofrecen estos negocios se refleja en las cifras del centro comercial Santafé, ubicado al norte de Bogotá. Este negocio espera cerrar el año con un tráfico aproximado de 20 millones de personas. En septiembre pasado, recibió a 12.672.805 personas.
El Santafé cuenta con capacidad para alojar 398 marcas y en este momento la ocupación de estos espacios es del 98,3%.
¿Inversor nacional o extranjero?
Para nadie es un secreto que construir un centro comercial implica una millonaria inversión en la que a veces se requiere la participación de inversionistas extranjeros. Pero al ser preguntados sobre el origen de la inversión, tanto la consultora Cushman & Wakefield para Colombia como Pro 2, empresa promotora de centros comerciales, indicaron varios escenarios para conseguir el capital necesario para darle luz verde al proyecto.
Luis Fernando Castaño, director general de Pro 2, aseguró que el modelo de negocios tradicional para desarrollar centros comerciales hasta hace algunos años había fue atendido en gran parte por inversionistas locales.
“Hoy hay opciones mixtas donde participan los comerciantes, inversionistas y fondos de inversión de riesgo. Existen grupos de desarrollo y operación de activos comerciales en su mayoría extranjeros, cuyos locales son colocados a través de la modalidad de arriendo o concesión”, indicó.
Por su parte, Diego Rodríguez Rueda, coordinador de avalúos, consultoría e Investigación de mercados de Cushman & Wakefield para Colombia, asegura que un inversionista local es mejor porque “tiene mayor conocimiento del mercado”.
Mejor arrendar que vender
Uno de los factores que existen para que los centros comerciales pierdan vigencia es la falta de renovación de sus marcas. Para Raúl Díaz de Colliers Internacional Colombia se debe al modelo con el que muchos de estos comenzaron. Una vez se construye la infraestructura, se vende el local a un tercero, quien se encarga de arrendarlo para obtener un retorno.
“Descuidan las marcas que son el valor por el que las personas asisten al centro comercial. Es mejor que se venda todo el centro comercial y se escojan a sus propias marcas. Segmenta las marcas que usted quiere para su mercado. Esto le da como consecuencia que haya vigencia. Es un mecanismo para posicionar más los centros comerciales a futuro”, indica.
Andrés Arango, presidente de Ospinas Constructores, concuerda en esa necesidad de una curaduría de marcas y añade que con la llegada de más marcas se profesionaliza el negocio debido a la competencia.
“Es un mercado dinámico, pero el centro comercial debe atender el cambio en los medios económicos y la demanda de las personas. Es decir, encontrar un concepto temático, las personas buscan experiencias de compra. El centro comercial es un centro cívico donde la gente puede permanecer hasta cinco horas: va a cine, come o compra de artículos”, afirma.
Dos preguntas sobre el negocio
¿Cuáles son las ciudades más prometedoras para construir centros comerciales?
Diego Rodríguez Rueda, coordinador de avalúos, consultoría e Investigación de mercados de Cushman & Wakefield para Colombia.
Bogotá, Medellín, Barranquilla, Cali, Cartagena y Bucaramanga están teniendo un importante momento en la construcción, ampliación, remodelación o relanzamiento porque altos niveles de población, crecimiento de la clase media, flujo de personas desde afuera, y rezago en inventario de este tipo en algunas zonas.
Tienen en común el crecimiento de la construcción de vivienda en la periferia o en municipios aledaños que ha generado potencial para inversión en centros comerciales con el fin de atender estos mercados emergentes.
Ciudades intermedias como Cúcuta, Neiva o Tunja, entre otras, también están evidenciando un auge en nuevos proyectos, algunos de ellos desarrollados por firmas con experiencia en otros mercados de mayor tamaño.
¿Hay sitios del país donde hay sobreoferta de centros comerciales?
Luis Fernando Castaño, director general de Pro 2.
El gran crecimiento de inventario de este tipo en el país, tanto en ciudades principales como intermedias, está generando mayor competencia entre desarrolladores lo que a su vez está obligando al mercado en general a madurar en términos de esquemas de propiedad, mezcla de ocupantes, oferta de servicios, clasificación, respaldo, entre otros, con el objetivo de atraer público y tener buenos resultados.
(Lea también: Colombia sobresale en centros comerciales)
David Arango
davara@eltiempo.com
PORTAFOLIO.CO
